문) 지난해 12월 보증금 2천5백만원에 계약기간을 24개월로 정하고
집을 전세놓았다.

1년이 지나 세입자에게 이곳 시세가 3천만원 정도 하니까 시세대로
보증금을 인상해달라고 요청했으나 세입자가 계약기간이 24개월이기 때문에
올려줄 수 없다고 한다.

보증금을 인상할 수 있는 방법이 없는지.

답) 보증금 인상을 요구할 수 있다.

주택임대차 보호법 시행령에 임대료 약정이 있었거나 보증금 증액이
있은 후 1년이 경과하면 약정한 보증금 또는 임대료의 20분의1범위내에서
그 증액을 청구할 수 있도록 규정돼있기 때문이다.

하지만 시세에 준하는 증액을 요구할 수는 없고 약정한 보증금의 5%
범위내에서 인상할 수 있다.

문) 보증금 5백만원에 월세 10만원으로 방 한칸을 세를 주고 있다.

임차인이 3개월째 월세를 내지않고 있어 집을 비워달라고 요구할
생각이다.

법적인 하자가 없는지.

답) 아무런 문제가 없다.

건물의 임대차에 있어 임차인의 차임연체액이 2회 차임액에 달할때는
계약을 해지할 수 있다고 민법 제640조에서 규정하고 있기 때문이다.

문) 지난해 5월 이발소를 운영하기 위해 12개월 기간으로 점포를
임대했다.

계약기간 만료시까지 점포 주인이 아무런 말을 하지 않아 자동으로
계약이 연기된 줄 알았으나 지난 10월말부터 점포를 비워달라고 요구하고
있다.

계속 임대할 수 있는 방법은 없는지.

답) 민법 제639조상 임대차기간이 만료한 후에도 임대인이 상당한
기간내에 이의를 제기하지 않은 경우 전임대차와 동일한 조건으로
임대차한 것으로 본다.

그러나 양 당사자가 언제든지 임대차관계 해지를 통보할 수 있을 경우
임대인이 해지통보를 하고 6개월이 지나면 그 효과가 발생한다.

따라서 올 10월말에 해지통보를 받은 귀하는 내년 4월말까지 점포를
비워줄 책임이 있다.

문) 지난해 9월 보증금 9백만원에 월임대료 90만원의 조건으로 사무실
임대차계약을 맺었다.

24개월 기간으로 계약했지만 갑자기 사정이 생겨 계약만료기간 10개월을
남겨두고 이사를 했다.

그런데 건물주가 다른 사람과 계약이 되지 않았다고 보증금을 내주지
않고 임대료를 계속 내라고 요구하고 있다.

임대료를 계속 부담해야 하는지.

답) 임대차기간이 만료되기전 임차인 사정으로 계약을 해지했을때
건물주가 다른 입주자와의 계약이 되지 않았다면 임차인은 계약기간이
끝날때까지 임대료를 부담할 책임이 있다.

< 서울특별시 주택기획과 (02) 3707-8216~7 >

(한국경제신문 1997년 12월 4일자).