"고금리 고물가시대를 맞아 1억원 안팎의 여유자금을 어떻게 굴려야할까"

국제통화기금(IMF)의 구제금융을 받으면서 금융기관의 구조조정이
예상되는 가운데 환율불안으로 인플레현상과 고금리시대가 올것으로
전망됨에 따라 투자자들의 관심이 부동산으로 쏠리고 있다.

부동산 시장도 전반적인 침체가 예상되기는 하지만 종목과 상품을 잘
선정, 투자하면 금융상품에 비해서는 투자위험성이 적을 것으로 보이기
때문이다.

다만 부동산시장은 최근 종목별 상품별 차별화가 심화되는 추세인만큼
투자성을 치밀하게 분석 투자하는 것이 중요하다고 부동산 전문가들은
조언하고 있다.

<> 주택임대사업

주택임대사업은 취득세 양도소득세 등을 면제받을 수 있는데다
일정기간이 지난 뒤 시세차익도 얻을 수 있어 고금리시대 재테크 수단으로
각광받을 것으로 보인다.

주택임대사업의 핵심은 집값에 비해 전세가 비율이 70%이상으로 높거나
매매가와 전세가 차이가 2천만원이 안되는 소형 아파트를 확보해야
한다는데 있다.

서울.수도권지역의 경우 집값에 대비한 전세가 비율이 70%를 넘거나,
집값과 전세값 차이가 2천만원도 채 안되는 아파트를 많이 발견할 수 있어
이들 아파트를 눈여겨 볼만하다.

어떤 아파트는 매매가와 전세가 차이가 불과 1천만원도 안돼 이들
아파트를 전세끼고 구입하면 5천만원 정도로 당장 주택임대사업을
시작할 수 있다.

수원시 우만동 주공아파트 18평형은 매매가격이 4천9백만~5천만원인데
비해 전세값은 4천만~4천1백만원이다.

집값에서 전세값이 차지하는 전세비율이 무려 84%에 이르며 매매가와
전세가 차이도 9백만원에 불과하다.

주택임대사업을 하기에 적당한 소형 아파트가 많은 지역은 서울의 경우
노원 강북 도봉구 등이며 수도권에선 수원 부천 의정부 안산시 등이다.

주택임대사업의 수익성을 극대화하기 위해선 세제혜택을 효율적으로
누려야 한다.

미분양아파트나 신규 공동주택의 경우 취득단계에서 취득세와 등록세를
면제받고 보유단계에서는 재산세(10가구이상), 종합토지세, 부동산
임대소득세에 대한 감면혜택을 받을 수 있다.

양도소득세는 전용면적 18평이하 미분양주택을 기준으로 5년 임대후에
양도하면 1백% 감면된다.

그러나 기존 주택은 전용면적 25.7평이하로서 5년이상 임대후에 양도하면
50%, 10년이상 임대후에 양도하면 1백% 면제된다.

이와함께 입지를 잘 선정해야 나중에 많은 시세차익을 누릴 수 있다.

일반적으로 역세권이나 공단 배후지, 대학교 주변 등이 주택임대사업의
최고 입지로 꼽힌다.

<> 경매

경매시장은 최근 경기불황으로 매물이 급증하는데 반해 상대적으로
낙찰가율은 떨어지고 있어 불황기 재테크 수단으로 권장되고 있다.

최근 동향을 보면 경매 부동산은 지난 7월을 고비로 매월 1백여건씩
매물이 늘고 있으나 매기가 없어 낙찰률이 크게 떨어지는 추세이다.

상가와 토지의 경우 낙찰가율이 최저수준인 60%대로 낮아졌으며, 그나마
90%선을 유지하던 아파트에 대한 낙찰가율도 지난 10월이후 80%대로
떨어졌다.

경매투자의 단점은 해당 물건을 낙찰받아 완전한 자기소유로 하는데 약
4개월정도 소요된다는 점이다.

따라서 최소한 5천만원이상 목돈을 이 기간동안 투자할 수 있어야 한다.

또 법원경매에는 법적인 절차를 밟아야하고 세입자가 선순위일 경우
명도이전에 따른 권리관계를 해결해야한다는 점에 유의해야 한다.

<> 이면도로 대지개발

이면도로변에 대지가 딸린 단독주택 소유자로서 5천만~1억원정도를
융통할 수 있는 사람은 자투리땅 개발에 눈을 돌리는 것도 좋은 방법이다.

금융상품에 투자하는것 보다는 수요가 뒷받침되는 지역의 자투리땅을
개발, 임대하면 안정된 수익을 얻을수 있기 때문이다.

대지면적(주택바닥면적 포함)이 50~70평만 되면 상가건물이나, 임대주택,
리빙텔, 작업실, 연구소 등을 개발하면 은행이자를 상회하는 임대수익 등을
올릴수 있다.

주의해야할 점은 주변 여건과 수요등 시장에 대한 조사를 사전에 면밀하게
실시해야 임대자를 쉽게 찾을수 있고 업종선택도 쉽다는 점이다.

특히 부동산시장이 전반적으로 침체돼있는 만큼 일반적인 건물보다는
뚜렸한 개성이 가미된 건물로 개발해야 한다는 점도 염두에 두어야 한다.

< 방형국 기자 >

(한국경제신문 1997년 12월 2일자).