"임대사업자는 전세가 비율이 70%를 넘거나 매매가와 전세가 차이가
2천만원이 안되는 소형 아파트를 물색하라"

주택임대사업에 대한 관심이 부쩍 높아지는 가운데 수도권 지역에 집값에
대비한 전세가 비율이 70%를 넘는 아파트가 늘어나고 있다.

특히 매매가와 전세가간 차이가 1천만~2천만원에 불과한 아파트를 잘 골라
전세를 끼고 구입하면 1억원미만의 자금으로 당장 주택임대사업을 시작할 수
있다.

주택임대사업은 취득세 양도소득세 등을 면제받을 수 있는데다, 일정
기간이 지난 뒤에는 시세차익도 얻을 수 있어 최근들어 사업자가 크게
늘어나고 있다.


<> 최근 동향

수원시 우만동 주공아파트 18평형의 경우 매매값이 4천9백만~5천만원인데
비해 전세값은 4천만~4천1백만원이다.

집값에서 전세값이 차지하는 전세비율이 무려 84%에 이르며 매매가와
전세가 차이도 9백만원에 불과하다.

또 정자동 동신아파트 19평형도 전세값이 3천8백만~4천1백만원으로 매매가
에 대한 전세가 비율이 79%에 이른다.

우만동 주공아파트의 경우 주택임대사업에 필요한 최소 가구수인 5가구를
전세를 끼고 구입하면 가구당 9백만원씩 4천5백만원으로 당장 임대사업자로
나설 수 있다.

또 고양시 성사동 삼화아파트 14평형도 매매가와 전세가가 각각 3천5백만
~4천만원, 2천7백만~3천만원으로 가구당 8백만~1천만원밖에 차이가 나지않아
주택임대사업을 하기에 적당한 물건이다.

서울지역에서도 노원구를 비롯해 도봉구 등에서 이같이 전세가 비율이
높은 아파트를 구할 수 있다.

노원역에 인접한 상계동 주공4단지 13평형아파트의 경우 매매가가
5천5백만~5천8백만원인데 비해 전세값은 3천8백만~4천1백만원으로 전세가
비율이 75%이다.

또 도봉구 창동 상아아파트 18평형(비로얄층기준)은 매매가격인 6천2백만원
인데 비해 전세가는 5천만원으로 전세가 비율이 81%에 달한다.


<> 임대사업자등록 절차

아파트를 사서 임대하려면 매매계약서 5장만 있으면 바로 임대사업자로
등록할 수 있다.

주민등록 등.초본과 주택 5가구 매매계약서를 갖춰 사업자 거주지 구청에
등록해야 하며 임대차 보증계약기간 보증금 임대료 등은 사업자 등록이 돼
있는 관할 구청 주택과에 신고하면 된다.


<> 투자포인트

주택임대사업에서 가장 중요한 것은 입지선정이다.

일반적으로 역세권이나 공단 배후지, 대학교 주변 등이 주택임대사업의
최적지로 꼽힌다.

또 세제혜택을 효율적으로 받는 것도 중요하다.

미분양아파트나 신규 공동주택의 경우 취득단계에서 취득세와 등록세를
면제받고 보유단계에서는 재산세(10가구이상), 종합토지세, 부동산임대소득세
에 대한 감면혜택을 받을 수 있다.

양도소득세는 전용면적 18평이하 미분양주택을 기준으로 5년 임대후에
1백% 감면된다.

그러나 기존의 주택은 전용면적 25.7평이하로서 5년이상 임대후에 50%,
10년이상 임대후에 1백% 면제된다.

< 방형국 기자 >

(한국경제신문 1997년 11월 21일자).

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