부동산투자에서 주변환경이 투자대상물에 미치는 영향은 크다.

부동산은 주변환경의 변화나 발전에따라 가격이 크게 변하며 투자수익이
달라지기때문이다.

부동산투자에 앞서 주변환경을 판단할때 지역상권의 현황이나 발전전망,
지하철개통여부, 대규모 시설건립여부 등을 판단의 기초로 삼는게 보통이다.

그러나 이같은 단기적 요인외에 장기개발계획에 따른 발전전망을
예측한후 투자에 나서야 투자효율성을 극대화 할수 있다.

미래에대한 예측과 장기적 안목없이 단기예상만으로 투자하면 나무만
보고 숲을 보지못하는 잘못을 범하기 쉽다.

예를 들어 당국이 미아삼거리일대를 상세계획구역으로 지정하여 그
지역을 체계적으로 발전시키겠다는 내용의 개발계획을 발표했다고 하자.

이같은 계획이 발표되면 투자자들은 그 지역을 찾아가 적절한 투자대상이
없는지를 찾아보게된다.

그러나 투자자들은 왜 미아삼거리일대가 상세계획구역으로 지정됐으며
누가 주체가 돼서 어떻게 발전시키겠느냐 하는 것을 간과하기 쉽다.

하지만 이같은 의문을 가져야만 계획의 현실성이나 그 파급효과를
판단할수있다.

미아삼거리 개발구상은 우선 서울시의 정책에 의해 추진된다는 점을
염두에 두어야한다.

서울시 구조를 1도심 4부도심 11개지구중심 53개지역중심으로 개편,
외곽인구가 도심까지 들어오지 않고 부도심과 지구중심에서 생활하는 것이
가능하도록 하겠다는 서울시 기본방침의 일환으로 미아삼거리일대가
상세계획구역으로 지정되었기 때문이다.

이에따라 앞으로 용산 청량리및 왕십리 영동 영등포가 부도심으로
육성되고 미아 상계 망우 연신내 신촌 공덕 천호 잠실 사당 목동
대림동지역이 지역중심으로 개발되게 된다.

결국 미아삼거리 일대는 서울시의 도시기본계획에 의해 추진되는
것이므로 장기적으로 발전전망이 확실하다고 판단할수 있다.

그렇다고 해도 이같은 개발이나 발전계획이 2~3년안에 이루어지는
경우도 있고 10년 이상이 걸릴수도 있다는 점을 감안해야한다.

그래서 개발시기에 영향을 미치는 조건들을 알아보고 토지의 분포현황,
타지역과의 연계성, 개발주체, 정책의 집행우선순위 등을 파악, 투자에
나서야 한다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1997년 11월 12일자).