전원주택 분양가가 크게 오르면서 경매에 나오는 농촌주택을 낙찰받아
전원주택으로 이용하려는 수요자들이 늘고 있다.

이에따라 지난해까지 68%대에 머물던 농가주택의 감정가대비 낙찰가도
올해들어 평균 77.8%에 이를 정도로 인기를 끌고 있다.

이는 서울지역 단독주택의 낙찰가 73.5%보다 4%이상 높은 수준이다.

이같이 낙찰가가 상승하는 이유는 감정가가 시세보다 낮게 평가된 경우가
많아 감정가의 80%에 낙찰받더라도 시세보다 30%이상 싼 경우가 많기 때문인
것으로 업계에서는 분석하고 있다.

또 실수요자의 입장에서는 농지를 구입할 경우 농지전용허가부터 건축의
인허가까지 복잡한 절차를 거쳐야 하지만 농가주택은 대부분 대지로 형질
변경이 돼있어 이같은 절차와 비용을 생략하고 건축비만 들이면 된다는 것이
장점이다.

이에따라 전원주택으로 인기있는 지역인 용인이나 파주지역의 경우 시세
보다 높게 평가된 매물도 상당수 나오고 있고 감정가보다 훨씬 높게
낙찰되는 사례도 종종 발생하고 있다.


<> 경매농가물건 현황

경매에 나오는 농촌주택의 수는 준농림지에 비해 많지 않다.

그러나 경기도 고양시, 양주군, 광주군, 가평군, 양평군 등지에서 한달
평균 40~60건정도 꾸준히 나오고 있는 편이다.

이달중 경매에 나온 물건중에는 광주군 실촌면 삼리의 주택이 관심을
끌고 있다.

대지 98평에 20평짜리 주택과 밭 3백70평이 딸려 있다.

95년 건물이 신축됐고 중부고속도로 곤지암인터체인지에서 남동측에
위치하고 있으며 북측으로 4~5m도로를 끼고 있다.

고양시 일산구 식사동에 위치한 농가는 대지 1백95평과 87년에 준공된
주택으로 창고 40평도 딸려 있다.

이 물건은 일산~원당간 지방도로에 인접해 있다.

고양시 덕양구 삼송동의 물건은 2회 유찰돼 2억7천6백만원부터 경매에
부쳐지나 개발제한구역에 위치해 있다.

양평군 양평읍에 나온 2개의 물건은 각각 1,2회 유찰돼 경매에 부쳐진다.

이밖에 용인시 용인읍 마평리와 성남시 수정구, 여주군 흥천면 등지에서
농가가 경매로 나와있다.


<> 유의점

농촌주택은 시세파악이 곤란하다.

따라서 인근의 준농림지 시세와 건축물의 상태 등을 면밀히 파악해 시세를
계산해 감정가와 비교해야 한다.

즉시 농가를 보수해 거주해야 하는 수요자는 건축물의 상태가 좋은 것을
골라야 한다.

경매시 등기부등본상의 지번과 실제 주택의 위치가 정확히 일치하는지
확인하는 것도 중요하다.

농가는 등기부상의 위치와 실제 위치가 일치하지 않는 사례도 있어 그
피해를 방지하기 위한 것이다.

또 농촌주택이 대부분 지목이 대지라는 장점이 있지만 경우에 따라서는
지목이 대지로 변경되지 않은 것도 있어 주의를 요한다.

대지로 형질변경되지 않은 논밭 등이 대지 가격으로 감정평가돼 있다면
상당한 손해를 볼 수 있다.

경매로 농가주택을 낙찰받을 때는 농가주택에 딸린 논이나 밭이 허가의
중요한 걸림돌이 되기도 한다.

3백3평이상의 토지는 농지취득자격증명원을 발급받아 등기이전이 가능하나
3백3평미만의 토지는 소유권이전이 안된다.

따라서 농지취득자격증명원을 발급받지 못할 경우 낙찰받았더라도 보증금이
몰수될 염려가 있기때문에 주의해야 한다.

이밖에 농지와 다르게 농가주택을 낙찰받을 경우 1가구 2주택에 해당되기
때문에 1년안에 한채를 처분해야 양도소득세를 물지 않는다.

< 김용준 기자 >

(한국경제신문 1997년 10월 17일자).

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