''초기 재개발지역 투자에 신중하라''

이는 올해부터 인허가기간이 대폭 단축돼 투자수익이 높을 것이라는 당초
예상과 달리 재개발을 추진중인 곳들의 구역지정이 지연되는데다 구역지정을
받은 곳도 용적률이 크게 낮아져 투자수익을 기대하기 어려워지고 있는데
따는 것이다.

실제로 올들어 구역지정을 신청했다가 반려된 곳이 7곳이나 되고 최근
구역지정을 받은 동작구 상도3,4구역, 성동구 금호12구역 등 3곳마저도
용적률이 지난해 허용범위의 절반수준인 2백%로 축소돼 시세차익은 고사하고
내집마련을 위해서도 추가부담이 만만찮은 실정이다.

따라서 이들 초기구역에서 지분을 구입해 내집을 장만하거나 시세차익을
노리는 투자자들은 구역지정이 안된곳은 피하고 지분시세가 2백%안팎의
용적률대로 아파트를 지을 경우에도 투자성이 있는지를 면밀히 살펴야 한다.

<>용적률 강화

최근 서울시 도시계획위원회는 구역지정을 신청한 동작구 상도3,4구역과
성동구 금호12구역 등 3곳에 대해 용적률(대지면적에 대한 건축연면적 비율)
2백%를 적용한다는 조건으로 구역지정을 했다.

이에따라 이들 3개 구역을 비롯 평지가 아닌 구릉지에 위치한 재개발구역의
용적률도 이 수준을 넘지 않을 것으로 보여 초기재개발구역의 투자는 더욱
어려워질 전망이다.

녹지공간이 풍부하고 지하철7호선 개통으로 강남까지 10분이면 닿을 수
있는 교통여건을 갖추게 되는 등 전원역세권아파트로 인기를 끌던 상도4구역
의 경우 당초 4천여가구로 계획됐던 전체 건립가구수가 절반정도로 줄어들
전망이다.

지분가격은 적어도 3천가구이상으로 지어질 것으로 보고 시세가 형성돼
평당 5백50만~6백만원선에 거래가 이뤄져 사업이 원만히 추진되더라도
투자자들의 손실이 불가피한 실정이다.

또 한강을 내려다볼 수 있는 곳에 위치, 강북지역에서 가장 뜨거운 관심을
받아오던 금호12구역도 이번 용적률 강화로 투자자들의 피해가 우려된다.

이곳은 한강변에 위치한데다 외국인을 대상으로한 임대사업도 가능한 잇점
때문에 투자자들의 발길이 끊이지 않아 사업단계와 무관하게 지분가격이
높게 형성됐었다.

그러나 용적률이 많이 깍여 인근 재개발구역보다 사업성이 눈에 띄게
악화될 것으로 점쳐짐에 따라 투자자를 포함한 조합원들의 집단반발이
장기화될 전망이다.

이에앞서 올초 사업계획결정을 신청했던 성북 길음구역 등 재개발구역은
2백50~2백55%정도의 용적률을 적용받아 전체 건립가구수의 20~30%가 줄어
조합원 부담이 늘어날 것으로 예상된다.

따라서 설계변경 등 사업추진이 더뎌지고 지분가격이 내림세로 돌아서는
등 구역내 지분가격이 강세를 보일때 투자한 수요자들의 부담이 늘어나고
있다.

<>지분가격

용적률 2백%를 전제로 구역지정과 사업계획결정고시를 마친 상도3,4구역과
금호 12구역에서 43평형대 아파트 입주가 가능한 30평대 지분가격이 이미
평당 5백만원을 넘어선 상태다.

사업기간이 단축돼 앞으로 사업단계별 지분가격이 상승할 것이라는
기대치가 반영된 가격대다.

게다가 용적률이 강화되기전 3백%수준으로 용적률을 예상, 재개발프리미엄
이 붙은 가격이어서 용적률이 2백%로 줄어든데다 사업지연으로 투자자들의
부담이 늘어날 것으로 보여 투자수익전망이 그리 밝지않는게 재개발전문가들
의 의견이다.

<>구역지정지연

올해 구역지정을 신청한 강서구 신정7구역, 동작구 본동4구역, 동작구
신대방1구역, 성동구 하왕1-4구역 등 7개지역이 부결되거나 보류됐다.

이처럼 구역지정을 받기가 어느해보다 어려워진 것은 재개발구역추가지정
등 일반적인 원인도 있겠지만 올해부터 용적률이 큰폭으로 강화돼 구역지정을
신청, 심의하는 과정에서 쾌적한 주거환경을 강조, 용적률을 낮추려는 서울시
측과 고층으로 올려 조합원의 분양가부담을 줄이려는 조합측 입장이 엇갈리고
있기 때문이다.

서울시 주택개량과 관계자는 "재개발아파트 고층화는 무분별한 개발로
인한 주거질이 떨어지는 것을 물론 재개발투기를 조장할 우려가 없지않다"며
"앞으로 구릉지 재개발지역의 용적률은 2백%를 유지해나갈 방침"이라고
밝혔다.

< 김동민 기자 >

(한국경제신문 1997년 10월 8일자).