다세대주택으로 임대사업을 한다고 해서 무조건 세제혜택(등록.취득세,
5년 임대후 양도소득세 면제)을 받는 것은 아니다.

임대주택사업자 등록이 선행돼야 하고 <>전용면적 18평이하 <>연건평 2백평
이하라는 건축제한을 우선적으로 만족시켜야 한다.

경기도 고양시 토당동에 사는 정인희(48)씨는 이같은 조건을 절묘하게 활용,
보유부동산의 재산가치를 극대화시켰다.

정씨는 목재사업을 하면서 자재창고로 사용하는 나대지 1백80평을 소유하고
있었다.

건축 붐에 따른 목재 수요 증가로 한동안 재미를 봤던 정씨는 건축경기가
하향세로 돌아서자 이 땅을 자재창고로만 사용하는 것이 비효율적이라고
판단, 개발하기로 결심했다.

자재창고 주변이 아파트단지로 변모해가고 있었고 신촌과 여의도 지역으로
가는 버스가 1분단위로 지나가는 등 교통여건이 좋다는 점도 정씨의 결심을
굳히게 한 요인이 됐다.

일단 개발의 가닥을 잡은 정씨는 구체적 실행방법에 대한 자문을 위해
부동산컨설팅사를 찾았다.

컨설팅업체에서는 이 지역이 능곡역과 80m거리인데다 도로교통여건이 뛰어나
서울까지 진입이 쉬운 점에 착안, 신촌 여의도 광화문 지역에 직장을 둔
샐러리맨들을 위한 다세대주택을 신축하는 것이 좋다는 의견을 제시했다.

하지만 문제가 있었다.

부지가 넓어 전체를 하나로 개발하면 건물연면적이 2백평을 초과, 세제
혜택을 받지 못하는 것은 물론 건축물의 경제성이 떨어졌다.

정씨와 컨설팅업체는 이 문제를 A, B 2개동으로 나눠 개발하는 것으로
해결했다.

A동의 경우 바닥면적 45평 연건평 1백85평, B동은 바닥면적 48평 연건평
2백평으로 설계, 건축제한 문제를 풀었다.

현재 지하1층 지상4층 규모의 다세대주택 34가구(12~20평형)가 신축중이며
다음달께 완공된다.

임대가는 평당 2백80만원선.

정씨가 이 땅을 개발하면서 투입한 공사비는 평당 2백30만원으로 모두
8억8천5백50만원.

취득.등록세가 면제됐기 때문에 추가비용은 없었다.

현재 임대율은 85%정도지만 건물이 완공돼 임대가 완료되면 임대료로
10억7천8백만원을 회수, 1억9천2백50만원의 수익을 올릴 것으로 예상된다.

또 5년후 분양(평당 4백20만원)하면 16억1천7백만원을 확보할수 있어
건축비와 토지가격(4억5천만원), 사업소득세및 분양비용(1억6천만원)을
빼더라도 순수익이 1억2천1백50만원에 이를 것으로 전망된다.

< 송진흡 기자 >

<> 도움말 =한국부동산컨설팅 * (02) 393-8888

(한국경제신문 1997년 9월 8일자).