서울에서 5천만~1억원 안팎의 소액자금으로 매입임대주택 사업을 벌이려는
투자자는 2기지하철(6,7,8호선)과 환승되는 기존 지하철역 주변의 역세권
아파트를 주목하라.

이들 역세권아파트는 편리한 교통으로 인해 임대수요가 풍부하고 전세가가
매매가의 70%이상 되는 곳이 많아 임대주택 사업을 하기에는 최적지다.

특히 내년 하반기 2기지하철이 완전개통되면 전세수요가 늘 뿐만 아니라
발전전망도 밝아 5년후 매각할 땐 상당한 시세차익도 기대할 수 있을 것으로
전망된다.

더욱이 정부에서 임대주택 사업자에게 양도세감면 등 각종 세제혜택을
주고 있어 이 제도를 잘 활용하면 투자수익을 극대화할 수 있다.

<>주요 역세권아파트

임대사업을 하려면 매매가대비 전세가비율이 높은 아파트이면서 25평형미만
소형아파트로 지하철역에서 도보로 5~10분거리에 있는 것이 좋다.

이런 조건을 충족시키는 아파트들은 사업자의 초기투자비를 줄여주고
임대수요가 꾸준해 안정적인 임대수입을 보장해준다.

현재 역세권아파트중 전세금비중이 가장 높은 곳은 면목동 한신아파트.

7호선 면목역에서 도보로 10~15분 거리에 위치한 이 아파트 11평형의
매매가는 4천3백만원인데 전세가는 3천3백만원으로 전세금비율이 77%에
달하고 15평형은 75%, 18평형은 73%에 이른다.

아파트를 매입한후 매매가의 73~77%를 임대료로 충당할 수 있어 실제
투자금액은 1천만~1천9백만원에 불과하다.

면목역은 지하철10호선 환승역으로 예정돼 있어 도심 접근성이 더욱
좋아질 전망이다.

지하철2,7호선의 환승역인 대림역세권의 구로 극동아파트와 내년 개통될
6호선 성산역세권 유원아파트는 임대수요가 풍부한 곳이다.

구로 극동아파트가 위치한 대림역은 환승역으로 개발되면서 상권팽창이
빠르게 진행되고 있다.

구로공단 이전지에 대단위 아파트단지가 들어서고 있고 상업지 개발도
예정돼 있다.

전세값의 오름세도 두드러진 편으로 극동 21평형의 경우 6천2백50만원으로
1년전에 비해 21%나 급등했다.

성산동 유원아파트는 인근 신촌 대학가에서 유입되는 임대수요가 높은
편이다.

성산대교 강변로를 통해 도심까지 30분내에 도달할 수 있다.

3기지하철 11호선과 환승역이 될 예정이어서 발전전망도 밝은 편이다.

성산동 유원아파트 15평형은 매매가가 6천2백25만원인데 비해 전세금은
4천5백만원으로 실제 매입비용은 1천7백만원이면 충분하다.

상계 중계 하계동 지역은 임대주택을 하기에 적합한 소형아파트들이 가장
많다는게 강점.

전세가도 연평균 10%안팎의 꾸준한 상승세를 보이고 있어 임대수입도
짭짤한 편이다.

7호선 마들역세권의 보람 18평형과 주공13단지 17,18평형을 매입할 경우
실제 투자금액은 1천8백만~2천만원이면 충분하다.

백화점 관공서가 밀집한 중계 하계역세권의 시영1단지와 건영 17,18평형도
2천만원만 투자하면 매입할 수 있다.

이밖에 국철 및 지하철2,5호선이 교차하는 왕십리 역세권과 99년부터
재개발아파트 입주가 본격화될 답십리 역세권 아파트들도 향후 발전가능성이
높아 임대주택 사업을 고려해 볼만한 지역으로 꼽힌다.

<>매입임대주택사업 절차 및 요령

임대주택법 시행령이 지난 3월 개정된 이후 임대주택 사업 여건이 더욱
좋아졌다.

그동안 혼선을 빚었던 취득세 및 등록세 면세문제가 가닥을 잡았을 뿐만
아니라 임대주택사업의 절차와 방법도 구체화됐다.

매입임대사업을 할 경우 등록요건이 선등록 후취득으로 바뀌어 매매계약서
5장만 있으면 바로 임대사업자로 등록할 수 있다.

주민등록등.초본과 주택 5가구 매매계약서를 갖춰 사업자 거주지 구청에
등록하면 된다.

이와함께 잊지 말아야 할 것은 임대조건신고.

임대차 계약기간 보증금 임대료 등을 사업자등록 구청주택과에 신고하면
된다.

임차조건이 바뀔 때마다 변경 10일전에 해야 한다.

또 양도소득세 임대소득세 등 국세를 감면받으려면 세무서에 임대사업자로
등록하고 임대를 시작한 날부터 3개월내에 주택임대신고서를 제출해야 한다.

<유대형 기자>

(한국경제신문 1997년 9월 5일자).