대로변에 접해 있는 낡은 상가건물이라해서 무작정 헐어내고 새 건물을 짓는
것만이 능사는 아니다.

주위 상권형성 상황및 상권변화 전망, 입지여건 등을 고려하지 않은 상태
에서 무턱대고 신축을 추진하다간 투자비를 회수하기위해 임대료를 올려야
하므로 세를 놓는 것은 물론 투자비를 뽑는데도 상당한 시일이 걸리기
십상이다.

서울 중랑구 상봉동에 사는 김씨는 망우로변에 소유하고 있던 4층 상가를
재건축하는 대신 골조 등 주요부분은 그대로 둔채 외관과 소방설비, 전기부분
등 일부만 교체하는 리노베이션을 통해 부동산 재테크에 성공했다.

김씨는 당초 건물이 대로변에 위치한데다 최근 상봉동일대가 상세개발구역
으로 지정돼 앞으로 상권이 확장될 것이라고 판단, 재건축을 고려했다.

그러나 부동산컨설팅사에 개발 방향을 의뢰한 결과 망우로변을 따라 형성된
상권이 동네상권수준을 벗어나지 못하고 있는데다 당장 유동인구의 급격한
증가도 기대할수 없는 등 상권이 성숙기에 접어들기까지 시일이 걸릴 것으로
보여 신축대신 리노베이션이 유리하다는 대답을 듣게 됐다.

게다가 건물이 있는 곳이 일반주거지역내 미관지구로 신축을 하더라도
층수를 늘릴수 없는 반면 지상1층에 주차공간을 마련해야돼 오히려 수익성이
크게 떨어질 것으로 예상된다는 컨설팅사의 의견을 수용, 리노베이션 쪽으로
개발방향을 굳혔다.

김씨는 지은지 20년이 지났지만 아직 튼튼한 골조와 최근에 개보수한 배관
설비는 그대로 둔채 외관과 소방설비, 전기부분을 교체했다.

외관은 하얀색과 녹색을 섞어 깔끔한 느낌을 줄수 있는 패널로 처리했으며
특히 건물중앙과 지붕에 각각 원형과 날개모양의 상징물을 설치해 주위
건물과 차별화되도록 했다.

또 인조석이 깔린 내부바닥을 걷어낸뒤 데코타일로 바꾸고 천장과 화장실도
새로 교체하는 등 전체적으로 고급스런 분위기를 연출했다.

김씨가 연면적 4백30평을 리노베이션하면서 투입한 공사비는 평당 50만원
으로 모두 2억1천5백만원.

여기에다 공사기간동안 임대수익 감소로 인한 기회비용 6천5백만원을 합치면
총 2억7천만원이 들어갔다.

반면 기존 보증금 2억원에 월 1천만원정도의 임대수익을 올리던 것이
리노베이션 뒤엔 보증금 5억5천만원에 월 2천5백만원의 임대수익을 올릴수
있게 됐다.

기존의 보증금과 공사비를 제하고도 현금 8천만원을 추가로 확보한 외에
월 1천5백만원씩 임대수익을 더 올리게 된 셈이다.

낡고 오래된 건물이더라도 신축만을 고집하지 않고 철저한 시장조사를
토대로 개보수하면 비용을 절약하면서 쏠쏠한 수익도 올릴수 있다는 것을
보여주는 대표적인 개발사례다.

< 김동민 기자 >

<> 도움말 =미주하우징컨설팅 4567-119


(한국경제신문 1997년 8월 25일자).