기업경영에서부터 조그만 옷가게운영에 이르기까지 주변 변화를
읽어낼줄 알아야 사업을 번창시킬 수 있듯 부동산개발도 변화감지와
앞날에 대한 대응력이 사업 성공의 열쇠가 된다.

서울 마포구 상수동 356일대 86평 부지에 테마카페를 신축, 많은
개발이익을 남긴 배창수씨(44)가 바로 이같은 케이스.

배씨는 당초 이곳이 한강을 내려다보고 주변이 조용한 점을 감안해
단독주택을 지을 요량으로 10여년전 이 땅을 구입했다.

그러나 최근 이 땅에 집을 지으려다보니 한강고수부지개발로 자동차와
유동인구가 크게 늘어나고 소음도 심해지는등 주변 여건이 너무 변해버려
집을 짓기에는 적절치 않다는 결론을 내렸다.

그는 궁리끝에 이 땅 주변이 10년전에 비해 어떻게 변화했는지를
조사했다.

그는 이곳을 찾는 젊은층이 부쩍 늘어났고 이들을 대상으로 하는
카페관련 업종이 유망한데도 이 시설이 턱없이 부족하다는 사실을
알아냈다.

또 이같은 수요자들은 자동차가 생활화되면서 더욱 늘어날 것이란
결론을 내렸다.

배씨는 카페를 포함, 각 층별로 특색이 있는 테마형 근린생활 시설건물을
신축 임대키로 결론을 내렸다.

이에따라 지하 1층 지상 5층 연건평 1백87평규모의 건물을 공사
8개월만인 지난해 10월 완공했다.

1층은 전부 주차공간으로 할애했으며 한강이 내려다보이는 건물 남쪽엔
대형 유리창을 달았다.

또 엘리베이터와 출입구를 연결하는 공간을 목조로 처리하고 부드러운
느낌의 조명시설을 설치, 아늑하면서도 고급스런 실내 분위기를 연출했다.

주변 건물의 점포 임대료가 평당 2백50만원이나 배씨는 이 건물을
특색있게 지었다는 점을 감안, 평당 임대료를 3백50만원으로 정했다.

배씨의 생각은 그대로 적중, 주변 건물에 비해 임대료가 비싼데도
상가와 카페를 별다른 어려움 없이 1백% 임대분양하고 2억1백50만원의
개발이익을 남겼다.

배씨가 이 테마상가를 짓는데 들인 비용은 10여년전에 구입한 땅값을
제외하고 평당 건축비 2백23만원씩 4억1천7백만원과 설계비 및 기타
부대비용 5천만원 등 모두 4억6천7백만원.

임대보증금은 <>지하 1층 1억8천2백만원 <>지상 2,3층 각 1억2천9백50
만원 <>4층 1억1천5백50만원 <>5층 1억1천2백만원 등 6억6천8백50만원이다.

배씨는 주변 변화를 면밀히 조사함으로써 미래를 예측할 수 있었고
이로인해 정확한 개발방향을 수립, 더 많은 이익을 남겼다.

< 방형국기자 >

* 도움말 = 한국개발컨설팅 3141-7777

(한국경제신문 1997년 2월 10일자).