농지법개정에 따라 앞으로 준농림지내 농지전용이 크게 제한받게 되면서
새 농지법의 적용을 받지 않는 준농림지내 임야가 새로운 투자 대상으로
급부상하고 있다.

이는 지난해말 입법예고에 들어간 개정농지법안이 준농림지내 농지를
이용한 전원주택단지 숙박시설 호화음식점 등의 건립을 사실상 어렵게 하고
있기 때문이다.

그러나 준농림지라도 지목이 임야(준보존임야)인 경우 기존 산림법에 의해
규제를 받아 상대적으로 개발이 훨씬 유리해지게 된다.

이에따라 최근 몇년동안 전원주택 대형음식점 숙박시설 건립 바람을 타고
시세가 급등했던 준농림지내 농지는 강세가 한풀 꺾이고 준농림임야는 구입
문의가 급증하는 현상을 보이고 있다.

<> 준농림지 전용면적 비교

준농림지역 농지에 전원주택단지를 조성할 경우 전용허가면적이 종전 1만
평방m(3천30평)에서 5천평방m(1천5백15평)로 절반으로 줄었다.

이에따라 전원주택 1필지당 분양면적이 2백평 안팎인 것을 감안하면 최대
7가구밖에 지을 수 없어 개발업자들의 채산성있는 부지확보가 어렵게 됐다.

또 3만평방m까지 농지전용이 가능했던 <>숙박시설.호화음식점(5백평방m)
<>근린생활.공공시설(1천평방m) <>공장.창고.판매시설(2천평방m) 등도 각각
전용면적이 크게 축소됐다.

그러나 임야는 2천평방m 이하면 토지거래허가구역에서도 거래허가 의무가
면제돼 취득이 수월한데다 산림훼손절차나 대지조성사업절차만 거치면 특별
한 면적제한없이 30% 정도의 건폐율을 적용받아 건물을 지을 수 있다.

또 농지의 경우 전용허가받은 면적에 건물이 1백% 지어져야 토지분할 및
소유권이전이 가능한 반면 임야는 30% 이상 건축물이 지어지면 대지로 용도
변경돼 소유권을 이전할 수 있는 장점이 있다.

<> 정부의 임야개발 활성화대책

농림부는 준농림지의 무분별한 전용을 억제하는 대신 새로운 토지수요는
가급적 산지로 충당토록 유도하고 있다.

이에따라 택지개발사업 등 농림부령이 정하는 사업으로서 부지의 총면적중
준보존임지(준농림지내 임야)가 70%이상 편입되는 사업에 대해서는 산림전용
부담금을 면제키로 했다.

또 준보전임지를 70%이상 활용해 주택.공장 등을 지을 경우도 대체농지
조성비 및 농지전용부담금이 면제된다.

<> 준농림지 거래현황

지난해 10월 준농림지전용면적 규제발표이후 용인시 광주군 김포군 등
수도권 전원주택지로 각광받던 지역의 준농림 농지 거래가 뜸해지는 등
전원주택바람을 타고 강세를 보였던 준농림지에 찬바람이 불고 있다.

그러나 농지법의 적용을 받지 않는 준농림지내 임야의 경우 구입문의가
늘고 있다.

특히 단지형 전원주택과 전원카페 등의 경우 임야를 형질변경해 조성할
경우 대규모 개발이 가능해 개발업자들이 점차 준농림임야를 사업부지로
선호하고 있는 추세이다.

이를 반영, 수도권지역의 중개업소에는 임야취득자격과 개발과정을 묻는
문의가 급증하고 외지인들의 방문도 줄을 잇고 있다.

용인시 학림부동산 김모씨는 "농지법개정으로 실수요자들이 개발이 까다
로워진 준농림 농지를 포기하고 점차 준농림임야로 눈을 돌리고 있다"며
"올들어서만 1천5백~2천평방m규모의 준농림임야중 도로와 쉽게 연결될 수
있는 물건을 구해달라는 주문이 10여건이나 들어와 있다"고 말했다.

< 김태철기자 >

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(한국경제신문 1997년 1월 14일자).