"바닥장에도 블루칩은 있다"

경기불황과 겹쳐 부동산시장침체가 심화되고 있는 가운데 일부 부동산
상품들은 투자자들로부터 꾸준한 인기를 모으며 안정적인 수익을 제공하고
있다.

부동산실명제 실시 토지거래종합전산망 가동 등으로 투기가 불가능해지고
실수요중심으로 정착되고 있는 부동산시장의 흐름을 반영하고 있는 이들
상품들은 올해에도 시장을 선도하는 주력상품으로 부상할 전망이다.

올해의 유망부동산상품을 분야별로 알아본다.


<>주거용 오피스텔

업무중심 오피스텔보다 온돌방 욕실 싱크대 도시가스 등 주거기능이 대폭
강화된 오피스텔이 지난해에 이어 올해도 인기를 끌 전망이다.

과거에 비해 숙식을 쉽게 해결할 수 있다는 점이 부각되면서 소규모 창업
회사와 독신직장인 신세대들을 중심으로 수요가 급팽창하고 있다.

특히 주거용오피스텔은 1가구2주택에 해당하지 않아 중과세될 염려가 없고
지역만 잘 선정하면 높은 임대수입과 매매차익을 올릴 수 있다.

또 비교적 적은 금액인 8천만-1억5천만원 정도면 매입가능하다는 점도
장점중 하나다.

투자목적으로 오피스텔을 구입하려면 임대수요 파악이 선행돼야 한다.

주변에 젊은층 전문직종사자 독신자 등 수요층이 많아야 한다.

강북과 강남의 중심지를 관통하는 지하철 3,4호선과 새로 개통된 지하철
5호선의 역세권에 지어지는 주거용 오피스텔이 유망하다.

특히 96년10월 다가구 및 원룸의 건축기준이 대폭 강화되면서 경쟁상품이
줄어들어 주거용오피스텔의 활로는 더욱 넓어졌다.

투자유의점으로는 중대형평형과 기존빌딩은 피하는 것이 좋다.

수요가 소형과 첨단오피스텔에 몰리고 있기 때문이다.

한국부동산컨설팅 (02)393-8888, 우솔컨설팅 (02)702-7577


<>테마상가

전반적인 상가경기 침체에도 불구하고 같은 업종과 유사업종이 한곳에
모여있는 테마상가는 호황을 누리고 있다.

이는 입점업종의 상호보완으로 어린이 여성 등 특정수요층을 지속적으로
끌어들일 수 있기 때문.

이에따라 테마상가의 임대료와 권리금이 주변 다른 상가에 비해 평균 10-
25% 정도 높게 형성되고 있다.

지하철2호선 신촌역부근 "휴게프라자"의 경우는 포켓볼 카페 만화방
컴퓨터오락실 서바이블게임점 등 오락 휴게업종만으로 구성돼 높은 매출을
올리고 있다.

임대료는 주변건물보다 20%이상 높은 평당 1천2백만원선이고 권리금도
10평기준으로 1억원이상 나가고 있다.

북아현동 "웨딩프라자"도 드레스 턱시도 스튜디오 머리방 등 결혼테마상가
로 임대료가 주변보다 20%높은 평당 7백만원수준에 이르고 있다.

여성만을 대상으로 한 압구정동 "다이아나 여성프라자"는 패션 머리방
성형외과 화랑 피부관리 등 유관업종이 입점, 원스톱쇼핑이 가능해 1층점포
가격이 평당 1천3백만원에 이르고 있다.

이는 주변보다 25%나 높은 가격대다.

권리금도 10평기준으로 3천만원을 호가한다.

테마상가는 소비자들이 짧은 시간에 쇼핑을 편리하게 할 수 있다는 게
가장 큰 장점.

투자자들도 이에 맞춰 소비자들이 쇼핑의 즐거움을 충분히 느낄 수 있도록
인테리어를 꾸며야 한다.

여유돈 5천만-1억5천만원 정도면 투자가 가능하다.

한국개발컨설팅 (02)3141-7777


<>전원카페

전원주택의 개발방식이 다양화되면서 등장한 새로운 유형의 전원주택유형
으로 전원생활을 즐기면서 카페를 운영, 안정적인 수입을 얻을 수 있다는
점에서 유망투자대상으로 손꼽히고 있다.

특히 수도권외곽순환도로가 건설되는 등 교통망이 정비되면서 전원카페를
찾는 수요가 급증되고 있는데다 주수요층인 젊은이들의 자가용승용차 보유
율이 높아져 시장은 더욱 넓어지고 있는 추세다.

최근에는 명예퇴직자나 정년퇴직자를 중심으로 투자가 크게 늘어 경기도
광릉수목원 일대에만 전원카페가 1백곳 이상이 들어서 시장확대추세를 한
눈에 보여주고 있다.

이에따라 땅값도 지난 2-3년전부터 오름세를 타기 시작했으며 전원카페들이
밀집된 곳은 평당 1백만원대의 시세를 보이고 있다.

외곽지역은 평당 30만-60만원대에 거래돼 비교적 적은 투자자금으로 사업을
벌일만 하다.

전원카페는 전원속에 있는 만큼 인테리어도 전원풍으로 꾸미는 것이 요령.

위치는 대로변 인근이나 차량출입이 가능한 곳이어야 좋다.

동화컨설턴트 (02)515-1975


<>경매농지

대규모 택지개발지구 부근, 유망전원주택지, 고속도로변 등 개발잠재력이
높은 농지투자가 유망하다.

그러나 이들 지역은대부분 토지거래 허가구역으로 묶여 외지인의 구입이
어려운데다 덩치가 커 소액투자자들이 투자대상으로 삼기에는 걸림돌이 많은
편이다.

법원경매를 활용하면 이런 문제점이 해소된다.

토지거래허가구역내 농지라도 거래허가를 받을 필요가 없고 2백-1천평
규모의 소규모 물건을 시세의 절반가격으로 살 수 있는 경우가 많다.

경매농지는 약간의 지식만 습득하면 자신이 원하는 지역과 가격 규모를
선정해 여유있게 골라 살수 있다는 장점이 있다.

수도권지역에서만 매달 1천여건의 물건이 쏟아져 나오고 있으며 경기
침체로 낙찰률이 크게 떨어져 1억원미만으로 매입할 수 있는 물건도 많다.

경매농지 정보는 신문공고외에 PC통신 경매정보지를 이용하면 전국의
법원에서 매각되는 물건을 한 눈에 파악할 수 있다.

입찰전 반드시 현장을 방문, 등기부상 용도와 현재 이용상황을 비교하고
토지 건물 임야대장 건축관리대장(시.군.구청발급)을 발급받아 물건의 면적과
과표액 지목 등을 확인하는게 좋다.

보통 2-3회 이상 유찰되는 경우가 많으므로 서두르지 말고 감정평가액의
50-60%선을 적정가격으로 산정하면 무리가 없다.

경매초보자는 소정의 연회비를 내고 경매전문 컨설팅업체의 회원으로
가입하면 세미나 상담 등을 통해 경매지식을 배울 수 있고 물건정보 물건
분석 낙찰 명도처리 등을 손쉽게 처리할 수 있다.

신뢰할 수 있는 컨설팅업체의 판별기준은 직원수(30명 이상), 자체정보지
발행여부, 손해보험 가입여부 등을 살펴보면 된다.

경매대행업체 : 태인컨설팅 (02)313-4085, 영선부동산 (02)538-3744


<>주택임대사업

봄이사철을 앞두고 일부 신도시를 중심으로 전세값 및 매매가상승 가능성이
높아짐에 따라 주택임대사업이 유망상품으로 부상하고 있다.

주택임대사업은 투자금액도 적고 임대수요가 꾸준해 안정성이 높을뿐
아니라 5년 임대후 매각할때 가격상승분을 고스란히 시세차익으로 챙길 수
있어 명예퇴직자 가정주부 등 다양한 계층으로부터 관심을 모으고 있다.

서울 및 수도권지역에서 전용면적 18평(분양면적 25평)이하 미분양아파트
5가구를 구입해 임대사업을 할 경우 건설업체의 각종 융자금(가구당 3천만-
4천만원)을 감안하면 초기자금수요는 1억-2억원선이나 바로 임대를 놓을
경우 자기자본은 거의 들이지 않고도 가능하다.

특히 정부가 지난해 한시적으로 적용키로 했던 미분양아파트 지원대책을
올해말까지 연장함에 따라 미분양아파트 구입을 통한 주택임대사업전망은
더욱 밝아졌다.

또 오는 3월부터는 임대사업자가 되면 취득세와 등록세를 면제받을 수
있어 투자자들의 관심이 더욱 높아지고 있다.

임대주택사업자에게는 전용면적 25.7평이하 미분양아파트 5가구 이상을
매입해 임대후 5년이상 지나면 양도세를 면제해 주고 전용면적 18평이하는
등록세와 취득세를 50% 감면해 준다.

임대사업자등록은 소유권이전등기를 마친후 주민등록등본과 임대주택등기부
등본을 신청서와 함께 시.군.구주택과에 접수하면 임대사업자등록증을 받을
수 있다.

세제혜택을 받으려면 임대사업자 등록사실을 세무서에 신고해야 한다.

< 고기완.김태철기자 >

(한국경제신문 1997년 1월 4일자).

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