한동안 원룸임대주택이 부동산개발의 대표상품으로 관심을 끌었었다.

원룸임대주택은 60~70년대에 유행하던 단칸 셋방과 형식상으로는 다를게
없다.

다만 주거에 대한 가치기준이 변화한데 착안, 단칸방을 고급스럽게 꾸며
내놓은 상품일 뿐이다.

그런데도 수요가 많아 방2칸짜리보다 임대금이 더 높을 정도로 인기를
끌었다.

그러나 부동산개발을 하는 지주들 가운데에는 연구분석이 미흡해 개발에
실패하는 경우도 적지않다.

부동산을 똑같이 개발하고 심지어 외관의 벽돌까지 같은 스타일을
사용하여 비슷한 시기에 비슷비슷한 건물이 수십채씩 신축된 동네도 있다.

원룸주택의 경우는 임대를 원하는 수요층 중에서 일부계층을 대상으로
개발된 상품으로 대체로 개발결과가 좋았다.

그러나 원룸으로 개발, 임대에 실패한 사례도 적지않다는 점을 주목해야
한다.

요즈음 아파트 미분양 현상이 심해지면서 업체마다 평면개발, 마감재
고급화, 단지내 이용시설의 편리추구 등 많은 연구, 노력이 시행되고 있다.

수요자가 원하는 방향으로 아파트가 변화하고 있는 것이다.

부동산개발을 계획할 때는 수요자를 기준으로 기장을 세분화하여
타제품과의 차별화를 꾀하여야 한다.

개발에 앞서 관리해야 할 요인으로는 지리적 요인과 수요자 의사결정에
작용하는 요인을 꼽을 수 있다.

그러나 지리적 요인은 부동산의 특성상 변화시키기 어려운 경우가 많다.

그래서 주로 고려되는 수요자 의사결정에 영향을 주는 요인들이다.

의사결정에 영향을 주는 요인들은 수요자측에서 볼때 직업 소득 거주지
주거형태 종교 생활습관 취미 기업의 선호도 등을 들 수 있다.

또 공급자측에서 상품의 질 형태 가격 서비스시설 편의시설 등이
고려돼야 할 요인이다.

이같은 요인들을 감안, 부동산개발을 계획하였다면 그 다음은 목표를
설정해야 한다.

목표는 단일목표와 복수목표로 설정할 수 있다.

목표는 특히 표적시장의 채산성 표적에 맞는 마케팅프로그램,
경쟁대상과의 중첩성, 표적의 변화, 표적에 접근하는 비용, 표적대상에게
돌아가는 이득정도를 따져서 설정돼야 한다.

날로 안정되어 가는 부동산시장에서 개발에 성공하는 길은 철저한 시장
분석과 표적의 설정, 그에 따른 효과적 마케팅이다.

똑같은 물건을 팔아도 사람에 따라서 많게, 또는 적게 파는 이치와 같다.

부동산을 개발하려면 알게 모르게 모두 이러한 과정을 거치게 된다.

다만 구태의연하게 대처하였는가 아니면 체계적이고 효율적으로 개발을
추진하였는가의 차이가 있을 뿐이며 그 차이는 사업성패와 직결된다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1996년 11월 13일자).