지은지 10년이상된 3~4층짜리 중고상가건물이 유망한 부동산투자
대상으로 떠오르고 있다.

이는 건물 매입후 외장과 인테리어 등 간단한 개보수만 한뒤 바로
재임대를 함으로써 상가를 신축할때보다 공사비를 최고 80%까지
줄일 수 있는 등 수익성과 안정성이 뛰어나기 때문이다.

상가신축은 대지를 구입한뒤 별도의 건물을 지어야 하기때문에
최소한 평당 200만원이상의 건축비가 들어가고 공사기간이 통상
6개월이상 걸려 장기간 영업을 할 수 없다는 약점이 있다.

또 완공후 분양이나 임대가 안될땐 투자자금 회수가 어렵다는 점도
투자자들을 망설이게 한다.

여기에다 최근들어 용적률 규제 주차장 설치기준 강화 등 각종
건축상의 규제도 걸림돌로 작용하고 있다.

하지만 중고상가를 매입할 경우에는 우선 투자비를 크게 줄일 수 있다.

통상적으로 지은지 10년이상 되면 건물값을 치지 않기 때문에 땅값만
지불하면 되고 보증금과 월세를 함께 안고 들어가기 때문에 실제
투자금액을 줄일 수 있다.

또 내부구조 변경이나 외장공사 등 재단장을 할때도 신축공사비의
10~20% 정도면 충분하고 기간도 짧아 영업에 지장을 받지 않는다는
점도 투자매력을 높이고 있다.

이밖에 개보수 후에는 그지역 상권변화에 맞춰 입점업종을 새롭게
정할 수 있고 임대료 등도 높게 받을 수 있어 부가가치를 최고 2~3배까지
올릴 수 있다.

<>투자사례 =신촌에 사는 김모씨(55세)는 신촌역앞 대로변의 30년된
4층건물을 매입, 개보수후 재임대해 투자이익을 극대화한 케이스.

그는 내과전문 의원으로 사용됐던 이건물(대지면적 65평)을 평당
2,000만원에 사들여 간단한 내외장 수리후 세를 놓았다.

1층에 요식업소, 2~3층 미용실, 4층 만화가게를 입주시켜 보증금 6억원
월세 1,000만원의 소득을 올리고 있다.

지금 다시 매각해도 평당 3,500만원은 받을 수 있다는 것이 이지역
부동산업자의 귀띔.

단시일내에 부가가치를 평당 1,500만원 올려놓은 것이다.

이대입구앞 한국부동산 김영태소장은 현재 이대입구와 신촌로터리
일대에서 개보수를 마치거나 진행중인 곳이 10여곳에 달한다고 밝히고
목이 좋은 곳일수록 이러한 경향이 뚜렷하다고 말했다.

<>투자유의점 =입지선정이 가장 중요하다.

구입전에 적어도 3개월이상 현지조사를 하여 꼼꼼히 따져보고 결정해야
한다.

일반적으로 기존상권이 활성화돼 있고 지은지 오래된 건물이 많은
지역을 중심으로 개보수가 이뤄지고 있다.

상권이 활성화된 곳이나 역세권 등 앞으로 발전가능성이 높은 지역을
선택하는 것이 바람직하다.

대형마트나 유통시설이 밀집해 있는 지역은 가급적 피하는게 좋다.

입점업종을 선정할때는 반드시 유사상권을 조사한뒤 현지의 상권흐름과
맞게 해야 한다.

주변에 사무실이 많은 역세권에서는 요즘 유행하는 카페전문빌딩이나
음식백화점 등 건물전체를 테마형으로 개발하는 방안도 고려할 만하다.

개보수를 할때 내력벽 등 건물을 지지하는 구조물은 손대지 말아야
하고 외관과 실내인테리어는 다소 비용이 들더라도 주변 건물과
차별화되게 개발하는 것이 바람직하다.

< 유대형기자 >

<>도움말 = 한국부동산컨설팅 (02)393-8888

(한국경제신문 1996년 10월 18일자).