분당의 관문인 야탑역일대가 수도권 남동부지역의 교통 및 상업
행정중심타운으로 부상하고 있다.

단일규모로는 국내 최대인 고속버스터미널이 건설중인데다 뉴코아백화점을
비롯한 각종 쇼핑센터와 테마상가, 업무용 빌딩단지, 구청 분당경찰서
보건소 등 행정기관 등이 이미 상당수 들어섰거나 건설중이다.

이에따라 거대상업시설을 갖추고 성남시외버스터미널 역할까지 맡게될
테마폴리스(분당고속버스터미널)가 문을 여는 98년 하반기 이후 야탑역세권은
제2의 도약기를 맞을 것으로 전망되고 있다.

이곳 상권을 주도할 테마폴리스 완공시점을 전후해 현재 건설중이거나
건설예정인 인근 중심상가들이 대부분 완공될 계획이기 때문이다.

야탑역세권의 진짜 특징은 이같은 상권을 받쳐줄 인구흡입력이다.

배후아파트단지가 엄청난데다 서울지하철3호선과 이어지는 분당선,
고속버스터미널, 환승주차장 등을 통해 유입되는 유동인구도 상상을 초과할
정도.

배후 상주인구의 경우 동부 코오롱 현대 기산 경향 진덕 등 야탑역을 둘러
싸고있는 아파트만 1만2천5백가구로 5만여명에 달한다.

또 야탑역승하차인구는 현재 하루 1만6천여명으로 추정되고 있고
고속버스터미널을 이용하는 하루 유동인구도 6만여명에 이를 것으로
예상되고 있다.

여기에 상가 및 업무시설의 상주인구까지 합치면 잠재구매력이 서울의
웬만한 역세권보다 낫다는 분석이다.

야탑역세권 부상의 핵심은 단연 테마폴리스.

땅파기공사가 한창인 지하5층 지상5층의 이 터미널사옥은 연면적이
6만5백5평으로 서울 강남고속터미널의 2.3배, 서울 여의도 63빌딩의 1.2배에
이른다.

주차규모는 자동차 2천3백13대, 버스 1백69대를 동시에 수용할 수 있다.

사업시행자인 (주)중일과 시공자인 해태건설은 테마폴리스에
터미널기능과는 별도로 테마별 상업시설을 꾸며 상품구매에서 스포츠시설
활용까지 원스톱쇼핑이 가능토록할 계획이다.


<>역세권 현황

야탑역 주변에서는 15개 정도의 크고 작은 상가가 영업을 하고 있고
20여개가 내년-98년사이에 완공을 목표로 공사중이거나 착공계획을
잡고있다.

이중 가장 활기를 띠고 있는 중심상가는 하이웨이유통에서 이달초 이름을
바꾼 뉴코아백화점.

뉴코아백화점내 회원제할인점 킴스클럽 등이 아직 중심상권이 정착되지
않은 이 일대에서 맹위를 떨치고 있다.

하지만 전반적인 상권현황은 미성숙된 상태이다.

분당메트로 궁전프라자 관보스포츠센터 세신옴니코아 금호상가 강남프라자
등이 이미 문을 열었으나 미분양점포가 일부 남아 있고 보증금도 1-2년전
입점초기보다 오히려 내렸다.

이에따라 8-10평짜리 역세권 상가점포의 임대가격이 위치에 따라
보증금 3천만-5천만원에 월임대료 70만-1백만원선이나 찾는이가 뜸하다.

입점초기에는 보증금 3천만-5천만원에 월임대료는 1백50만원선이었다.

이에반해 주변 아파트단지내 상가가 대형단지를 중심으로 제자리를
지키고 있다.

1천가구가 넘는 동부 코오롱 현대 등 인근단지내 상가점포 8-10평의
매매가격은 2억-2억5천만원으로 보합세를 보이고 있으며 목좋은 점포는
야탑역 중심상권의 부상으로 일부 내리긴했지만 상당한 권리금이 붙어있다.

권리금은 15평정도의 수퍼와 제과점의 경우 5천만-1억원, 정육점은
2천만-3천만원선에 형성돼 있다.

단지내상가 8-10평정도의 임대료는 중심상가와 비슷하며 장사가
잘되는 점포는 월임대료가 1백만원을 웃돌고 있다.

이는 대형 근린 및 중심상가에 의해 바닥권을 벗어나지 못하고 있는
일산 단지내상가와 크게 대조되는 모습이다.

<>입지변화전망

성남시는 야탑역세권에 속하는 현대 동부 코오롱아파트 주변 33만여평의
그린벨트지역에 종합행정타운 건립을 추진중이다.

공공청사부지(9만9천8백평) 미관공간(9만1천6백평) 식목원(14만5천9백평)
등을 이곳에 조성할 계획이다.

이들 시설이 예정대로 건립되면 이 일대는 명실공히 수도권 남동지역의
최대 행정 교통 상업복합타운이 탄생하는 셈이다.

성남시는 또 탄천을 사이에 두고 야탑역 업무지구와 마주보고 있는
약 10만여평을 택지개발, 아파트를 건설하는 방안도 추진중인 것으로
알려지고 있다.

이와함께 내년에 분당신도시가 2개의 구로 나뉘면서 현재 임시주차장으로
사용되고 있는 분당경찰서옆 부지에 구청이 들어올 예정이다.

휴식공간겸 환승주차장으로 야탑역 양쪽에 건설되고 있는 미관광장도
이곳 유동인구를 늘리는 효과를 가져올 전망이다.

토지공사가 조성중인 미관광장은 약 3백대의 자동차를 수용할 수 있다.

또 야탑 뉴코아백화점 2호(지상8층)가 내년 1호점 바로앞에 새로
들어서고 성업중인 분당차병원이 확충될 예정이다.

현재 6백병상규모인 분당차병원의 경우는 지분제상가로 외장공사까지
마무리된뒤 부도난 에이스쇼핑센터를 인수, 이를 병원으로 개조할 예정인
것으로 전해졌다.

<>투자요령

야탑역세권 투자대상으로는 상가와 아파트로 나눠진다.

우선 상가는 역세권상가와 아파트단지내 상가로 분류되는데 역세권상가는
주요 상가건물들이 완공되는 98년이후를 겨냥해야 한다.

아직은 상권 형성이 제대로 안돼 개점한지 1-2년되는 상가도 일부 점포
비어 있고 임대료도 약세를 보이고 있다.

한국종합상가 등 현재 분양중인 상가의 평당분양가격은 1층을 기준으로
평당평균 1천6백만원선이며 테마폴리스의 경우 평당 2천2백만원(1층)-
9백만원(3층)으로 가장 비싸다.

또 개점상가의 임대가격은 현재 8-10평이 보증금 3천만-5천만원에
월임대료 70-1백만원이나 상권이 활성화되면서 2-3년후면 월임대료가
1백50만원선으로 올라갈 것으로 예상되고 있다.

단지내상가는 장사영역을 역세권상가에 일부 빼앗기긴 했지만 여전히
건재한 상태.

그러나 역세권상가 활성화될수록 고객이 점차 줄어들 가능성이 높다.

따라서 1천가구이상의 대형단지내에서 신중한 업종선택이 요구된다.

이곳에서 의외로 안정된 투자효과를 볼 수 있는게 아파트다.

역세권개발로 생활여건이 좋아지면서 아파트값이 일부 오를 것으로
예상되기 때문이다.

현재는 전세값만 크게 오르고 있고 매매가격은 보합세를 보여 매매가대비
전세값이 소형의 경우 70%에 육박하고 있다.

이에따라 동부아파트 23평형의 경우 융자를 1천만원과 전세값 6천5백만-
7천만원을 끼고 현금 3천만-3천5백만원만 있으며 구입가능하다.

또 32평형은 전세값이 8천5백만-9천만원, 매매가격이 1억5천만-1억6천
만원에 거래되고 있다.

<>투자때 주의점

신규분양상가의 경우 분양가격이 비싸 소액주주를 모집하는 형태로 상가를
분양하는 지분제방식이 유행하고 있다.

그러나 이방식은 에이스쇼핑센터처럼 부도가 날 경우 이해관계자들이
너무 많아 해결이 어렵다는 약점이 있다.

따라서 사업시행자의 자금력 사업추진능력 등을 따져봐야 한다.

소유권이 이전되는 분양인지 임대분양인지도 알아봐야 한다.

테마폴리스의 경우 입지여건 규모 등 다른 조건은 괜찮으나 20년 임대
조건이다.

또 각종 시설유치를 통한 상권활성화를 선전하다 입점시점에 이들
고객유치시설 유치가 실패로 돌아가 낭패를 볼수 있다.

가령 테마폴리스의 경우는 고속 및 시외버스의 노선확보가 필수조건임을
감안, 이를 점검해야 한다.

< 김철수기자 >

<>도움말-동부공인중개사(0342)705-1100, 부동산랜드야탑점(0342)703-8900

(한국경제신문 1996년 7월 19일자).