부동산개발은 국가의 정책과 밀접한 관계를 갖는다.

관련부동산의 개발여건이 달라지기 때문이다.

서울시에서 주차장법을 8월부터 강화, 가구당 0.7대의 주차장을
확보하도록 시행된다.

주차장법의 강화에 제일 민감한 사람들은 역시 소규모필지를 개발하려는
지주들이다.

현재까지 소규모필지의 일반적인 개발최적안이었던 다가구나 다세대형태의
원룸주택은 주차장법의 강화로 수익성이 떨어진다고 생각되기 때문이다.

소규모토지의 지주들은 법이 강화되기 이전에 건축허가를 받으려고 빨리
서두르고 있는것이 요즈음의 현실이다.

그러나 개발하려는 지주들이 간과하고 있는것이 있다.

아무리 소규모의 토지라 하더라도 개발이 진행되면 최소 몇억원정도의
자금이 투입되고 또한 개발이 된 부동산은 향후 1~20년안에 변화를
시도하기에는 재산상의 손실이 크다.

주차장법의 강화는 도시에 대한 효율이 떨어지는것은 분명한 일이나
주차장법이 강화되는 근본적인 이유는 주차난으로 인한 생활의 불편을
덜기위해 취해지는 조치이므로 토지의 효율은 뒤질지 모르나 생활의
편리함은 상승된다는 말과 같다.

주택의 가격을 결정하는 요인은 여러가지이다.

토지의 효율이 부동산가격에 중요한 영향을 미치지만 일단 주택으로
개발되면 주택가격을 결정하는것은 지역여건, 교통의 편리성, 상품의
수준, 주변의 환경, 내부구조의 편리함, 익스테리어, 인테리어등의 많은
요인들에 의해 나름대로의 가격이 성립되게 된다.

주차장법이 강화된다고 무조건 현행법에 맞추어 허가부터 받고보자는
개발의식은 "배고프다고 뜸 들기전에 밥먹는 행위"와 유사하다.

토지효율을 높일때 수익이 나은 경우도 있지만 효율을 제외한 다른요인에
의해 수익이 더 높아지는 경우도 많으므로 복합적 검토가 미비한
토지효율만을 고려한 개발의 결과는 뻔하다.

원룸주택은 수요층이 대부분 젊은 층이고 토지의 효율이외의 다른요인에
의해 더높은 수익을 올리는것이 얼마든지 가능하다.

주차장이 내부에 있어 차량관리가 쉽거나 현관문을 45도각도로 배치하거나
또는 방과 방사이를 자형태로 배치하여 공가느이 활용도를 높이든지
여유공간으로 사용하는 베란다의 설치나 주요 대상층의 문화욕구와
생활의식이 반영된 인테리어 칼라와 익스테리어의 사용등 수요자 지향의
마케팅이 접목된 상품은 단지 효율만을 고려해 개발된 원룸주택과 경쟁할
필요도 없다.

부동산은 한번 개발하게되면 최소 10년은 다시 개발하기에 어렵다는점을
명심하고 단지 주차장법의 강화라는 현실만을 보고 마구잡이로 원룸
임대주택을 개발하는것은 4~5년후에 처치곤란한 부동산을 소유하는 결과를
낳을수도 있다.

김영수 <미주하우징컨설팅 대표>


(한국경제신문 1996년 7월 10일자).

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