경매는 경쟁이 심하다.

허구헌날 싸게 살 수 있다는 희망을 품고 법정을 부지런히 왔다갔다만하지
결과가 없어 헛수고를 되풀이할 수 있다는 말이다.

최고가를 써넣으면 낙찰받는 것은 확실하지만 조금이라도 더 싸게 사고
싶은 마음 때문에 결과는 남의 꽁무니를 쫓는 처지를 많이 보게 된다.

경매가 아무리 수익률이 높고 매력적이라 하더라도 낙찰받지 못하면
아무 의미가 없다.

중요한 것은 본인 스스로 만족할 수 있는 금액이면 남보다 비싸든 싸든
개의치 말아야 하며 아무리 물건이 좋아 보여도 본인의 금액기준에 어긋나면
무리한 금액을 써넣지 말아야 한다.

흔히 입찰장의 경쟁분위기에 휩싸여 원래의 생각보다 터무니 없는 높은
금액으로 응찰하여 후회를 하는 사람을 종종 보곤 한다.

부하뇌동인 셈이다.

경매는 기본적으로 가격이 싸므로 가격을 보다 더 싸게 사는 것에만
집착하지 말고 "나무를 보기보다 숲을 본다"는 마음가짐으로 해당 부동산의
미래가치를 판단하는 것이 오히려 투자효율상 더 유리하다.

부동산은 영원한 생명력을 가지고 있으므로 현재의 여건판단에 머무르지
말고 미래여건을 유추해석해야 하는 것이다.

예를 들어보자.

산동네의 무허가주택이 있는 사유지라면 현재의 판자집을 상상하지 말고
재개발 가능성이 있는지.

혹은 동네의 인구 동선흐름이 어떻게 작용해서 근린상가를 지을수 있는지.

또는 근린상가를 지을 수 있는 위치이더라도 장사가 잘될만한지의 판단을
하여야 한다.

또 현재 10년정도 된 고층아파트라면 세월이 흐른 후 재건축 가능성이
있으나 몇층건물을 지어야 주민이 사업비를 부담안하는 사업성이 있는지
등의 판단이 필요하다.

15층건물인 아파트가 재건축을 거론할 정도로 노후되었다면 그 해당부지에
최소한 40층은 지어야 사업성이 있다는 것이 현재까지 재건축사업의
통례이다.

사업성을 맞추기 위해 40층을 지을 수는 있다.

그러나 15층의 동간거리가 적용된 똑같은 부지에 40층을 짓는다면 지은후의
동간거리는 어떠할지 쉽게 상상할 수 있다.

이런 해석은 전문가가 아닌 일반인도 조금만 관심을 기울이면 얼마든지
판단할 수 있는 부분이다.

보다 더 진보하여 다세대주택의 예를 더 들어보자.

다세대주택은 임대주택사업에 상당히 적당한 대상이다.

대부분 싯가가 1억원선으로 소형이며 임대수요층이 상당히 두텁다.

매입에 있어서는 아파트에 비해 인기도가 떨어지므로 평균 낙찰가가
감정가의 65~70%선이다.

전세임대금액이 보통 싯가의 60~70%선이 통례이므로 경락자금의 이동만으로
투입원금이 다 빠지는 투자를 할수도 있다.

거기에 미래가치 판단을 위한 노력을 보태어 5년.

10년후를 예측하면 해당 부동산의 위치여건에 따라 부가가치가 달라질 수
있는 경우가 많다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1996년 6월 24일자).

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