==================================================================
부동산실명제와 관련, 명의신탁부동산에 대한 실명전환 유예기간이
한달앞으로 다가왔다.

국세청은 유예기간 만료가 임박하면서 민원인들의 문의가 잦은 내용을
중심으로 부동산실명제 상담집을 내놓았다.

실명전환및 이에따른 세금부과 납부절차등을 총론및 각 부문별로
6차례에 나눠 상세히 소개한다.

< 편집자주 >
===================================================================


[ 총론 ]

- 다른 사람의 이름을 빌려 등기해 둔 주택을 실명전환 유예기간내에
실명으로 전환하면 어떤 세금을 내나. 또 특례범위는.

"취득세와 등록세는 내야한다.

명의신탁해지로 인한 소유권이전으로 인전되면 양도소득세가 과세되지
않지만 명의신탁사실이 없음에도 실명전환으로 위장한 경우에는 사실
내용에 따라 양도소득세(유상이전때) 증여세(무상이전때)가 부과된다.

또 명의신탁 사실이 드러났기 때문에 과거에 누락된 증여세 양도소득세
등의 세금은 원칙적으로 추징된다.

주택을 다른 사람 앞으로 명의신탁하고 본인명의의 다른 주택을 양도
하면서 1가구1주택으로 양도소득세가 비과세된 경우 명의신탁 부동산을
실명전환함에 따라 비과세 요건을 못갖춘 사실이 드러나기 때문에
양도소득세가 추징된다.

다만 명의신탁 부동산이 1건이고 그 가액이 5,000만원 이하인 경우
증여세나 양도소득세를 추징하지 않도록 특례가 인정된다"


- 조세회피목적으로 인정돼 증여세가 부과되는 명의신탁은 어떤 것인가.

"부동산 실명등기과정에서 명의신탁 사실이 드러나면 과거 누락 세금이
추징되며 명의신탁이 조세회피목적으로 이루어졌다면 증여의제로 간주돼
증여세가 과세된다.

국세청의 사실 조사 결과 <>주택을 명의신탁하고 다른 주택을 팔면서
1가구1주택으로 비과세된 경우(양도소득세) <>피상속인이 명의신탁
부동산을 상속재산에서 누락시킨 경우(상속세) <>법인이 부동산을
명의신탁하여 부외(박외)자산으로 처리한 경우(법인세) <>농지.임야 등을
현지인 명의로 취득한 경우(토지초과이득세) <>직계존비속간에 부동산을
명의신탁한 경우(증여세) 해당 세금과 증여세를 함께 추징당한다.

단 배우자간 명의신탁은 부동산실명법에서 인정하고 있으므로 제외되며
실명전환부동산이 1건이고 그 가액이 5,000만원 이하인 경우나 명의신탁
시점이 90년7월1일 이전이어서 과세시효가 지난 것은 해당되지 않는다"


- 부동산을 실명전환할때 명의신탁해지를 원인으로 등기이전을 할때는
무조건 명의신탁해지로 인정되어 조사및 과세를 안받아도 되는가.

"그렇지는 않다.

국세청은 명의신탁해지를 원인으로 실명전환한 자료에 대해 과세문제를
검토하여 처리할 예정이다.

실명전환 부동산의 가액 규모 실명전환자의 연령 소득 상황과 당초
명의신탁시기 등에 따라 확인해야 할 대상을 엄선할 예정이지만 구체적
기준에 대해서는 실명전환 유예기간이 끝난후 실명전환한 자료들을
전산분석하여 판단할 방침이다"

- 양도소득세와 증여세를 추징하지 않는 특례대상의 구체적인 대상은.

"부동산 "1건"의 기준은 토지의 경우 기존 명의신탁 토지를 필지별로
계산하되 서로 인접한 수필지의 토지는 1건으로 간주된다.

건물은 1동이 "1건"으로 계산되며 건물의 부속건물및 건물에 부수되는
토지도 여기에 포함된다.

아파트등 공동주택의 경우 1가구가 "1건"으로 계산되며 다른 사람과
함께 지분 등기된 부동산을 실명등기한 경우도 1건을 실명등기한
것으로 간주된다.

매각처분하거나 시장 군수 성업공사등에 매각위탁 또는 매각 의뢰하는
부동산이 있는 경우도 "1건"에 된다.

5,000만원의 기준이 되는 부동산 가액은 95년7월1일 현재의 가격으로
토지는 개별공시지가, 건물은 내무부 과세시가 표준액, 국세청장이 지정한
아파트는 국세청 기준시가로 평가한다"


- 유예기간중 타인명의로된 실명전환한 부동산이 8,000만원일 경우
5,000만원을 공제하고 나머지 3,000만원에 대해서만 증여세가 과세되는가.
또 건수는 2건이나 가액의 합이 4,500만원인 경우엔 어떻게 되는가.

"명의신탁일 당시 해당부동산의 증여가액 전체를 기준으로 하기 때문에
공제되는 것은 없다.

또한 실명전환 건수가 2건이상인 경우에는 가액의 합이 5,000만원 이하
이더라도 그동안 내야했던 양도소득세 증여세가 과세된다"


- 아파트 재건축을 위해 개별조합원들이 소유하고 있는 토지를 재건축
주택조합에 소유권을 이전하여 명의신탁한 경우 어떻게 되는지.

"양도소득세 증여세 과세대상이 아니므로 개별 조합원 명의로 토지를
실명전환 하지 않아도 된다"


- 명의신탁해지판결이 피고인 불출석에 의한 의제자백인 경우 실명전환에
따른 세금문제는.

"이 경우에도 명의신탁해지가 사실이라면 실명전환시점에서의 양도소득세
증여세 과세문제는 발생하지 않는다.

그러나 명의신탁으로 과거에 물었어야 할 양도소득세(다른 주택을 1가구
1주택으로 비과세받은 것)나 증여세(당초 명의신탁시점) 등의 추징요건이
성립되면 과세된다"


- 고향에 농지 200평을 15년전에 취득, 친척명의로 명의신탁해 오던
대도시 거주자가 실명전환하려면.

"현행 농지법상 비농민의 농지취득은 300평이하로 제한되므로 실명전환이
불가능하다.

농사를 지을 목적이면 농지를 더 사 300평이상이 되도록 한뒤 실명전환
해야하며 그렇지 않다면 유예기간내에 명의신탁농지를 팔거나 성업공사에
매각 의뢰해야 한다.

15년전에 명의신탁했으므로 실명전환이 사실이라면 양도소득세 증여세는
물지 않아도 되지만 취득세 등록세는 내야 한다"


- 1가구 2주택을 피하려고 세대가 다른 아들명의로 등기한 경우는.

"아들과 다툼이 없다면 명의신탁해지 약정에 의해 실명전환이 가능하다.

명의신탁해지 내용이 사실이라면 양도소득세와 증여세는 안내도 되지만
실명전환을 가장한 증여행위에 해당되면 증여세는 과세된다"


- 내국인 단독명의로 등기한 내국인.외국인 공동소유 부동산을 명의신탁
해지를 원인으로 외국인에게 소유권 절반을 이전 등기할 수 있는가.

"외국국적을 취득한 시민권자는 토지 소재지 시.도지사의 허가를 받아야
실명전환이 가능하다.

그러나 토지 취득시부터 타인명의로 명의신탁하여 "토지 등기부등본"상
본인명의로 등기된적이 없는 경우는 허가받을 수 없다"


- 명의신탁을 위장한 증여행위에 대한 처벌및 조사기준은.

"실명전환을 기화로 배우자나 직계존.비속 등에게 부동산을 증여한
사실이 확인되면 증여세를 추징한다.

국세청은 실명전환한 등기자료를 전산처리한뒤 일정기준을 마련,
세금탈루혐의가 있는 자료를 엄선해 조사할 예정이다"


- 93년에 거주지역이 아닌 곳의 과수원을 사서 현지인 B 명의로 두고
가등기만 해 둔 상태인데.

"미등기 부동산에 해당하므로 취득자인 실소유자 명의로 등기이전해야
한다.

현지인 B명의로 파는 경우에는 실질소유자 A가 B명의로 취득한 시점부터
C에게 양도한 시점까지의 양도차익에 대한 양도소득세를 내면 된다"

(한국경제신문 1996년 6월 1일자).

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지