법원경매를 통해 소형평수의 연립및 다세대주택을 구입해 임대사업을
벌여라.

연립및 다세대주택은 보통 2-3회 유찰돼 법원경매로 낙찰받을 경우 인근의
전세값수준인 시세의 60-70%선에 구입이 가능한데다 수도권의 경우 임대
수요가 많아 물건만 잘 선정하면 투자금액의 회수가 가능하다.

특히 전용면적 18평이하(분양면적 24-25평)5가구 이상을 매입해 임대
사업을 벌일 경우 안정적인 수익이 가능한데다 임대기간에 따라
양도소득세를 면제받을수 있다.

미분양아파트를 구입해 임대사업을 벌일 경우 세제상 혜택은 많지만
전용면적 18평 아파트가 8,000만-1억원이나 해 자금이 많이 소요되고
실제완공은 2년 정도 걸려 그 기간동안 금리부담이 많아 구입후 즉시
임대로 자금을 회수할수 있는 법원경매물건보다는 불리한 편이다.

연립및 다세대주택은 최근 자투리땅 개발붐에 편승, 신축이 잇달아 물량이
풍부하고 면적도 전용면적 18평이하가 대부분을 차지, 수요자들의 선택폭이
넓다.

또 92년 이후 완공된 물건이 많아 구입후 보수비용이 적게 드는 장점이
있다.

<>사례

서울 성북동에 살고 있는 K씨는 퇴직금으로 받은 1억6,000만원을 어디에
투자할까 고민하다 안정성이 높은 주택임대사업을 벌이기로 마음먹었다.

K씨는 처음 남양주창현등 수도권아파트 5채를 금융지원을 받아 사면
되리라고 판단했다.

24평형의 분양가는 8,000만원선이었지만 이 지역은 미분양이 심해 업체마다
4,000만원까지 20년 융자를 제공하고 있어 실투자액은 2억원선이었다.

여기에다 그동안 저축한 4,000만원을 이용할 경우 자금을 소요자금을
맞출수 있으리라 생각했다.

그러나 융자금의 경우 아파트가준공되는 2년후부터는 이자와 원리금으로
매달 370만원이 소요돼 퇴직후 직업이 없는 K씨 입장에서는 큰 부담으로
작용할 것 같았다.

이에따라 K씨는 친구의 조언으로 가격이 싸면서 자금회수가 빠른 경매를
통해 다세대주택을 구입하게 됐다.

물건이 많은 덕분에 지난 1월부터 2월까지 2회이상 유찰돼 시세의 60-
70%선인 전용면적 14-16평형 5가구를 모두 2억2,000만원에 구입할수 있었다.

물론 퇴직금 저축을 제외한 2,000만원은 은행의 신용융자를 통해 해결
했다.

K씨가 구입한 다세대주택은 4,000만-5,000만원선으로 감정가는 6,000만-
7,500만원선이었다.

물건을 잘 선정한 덕분에 K씨는 낙찰후 잔금을 지불하고 소유권을 이전
받은지 1개월만에 5가구 전부를 1억6,000만원(가구당 평균 3,200만원)에
임대할수 있었다.

결국 퇴직금으로 5가구의 집을 구입하고도 저축, 은행융자금 6,000만원을
제외하고 1억원을 즉시 회수한 셈이다.

K씨는 요즘 이 돈으로 상가등 다른 분야에 투자를 할 것인가 아니면
법원경매로 2-3가구의 다가구나 연립을 구입해 임대가구수를 벌릴지
"행복한 고민"에 빠져있다.

<>물건동향

서울의 경우 본원, 동부지원, 남부지원 등 5개 경매법원이 모두 35개의
경매계를 갖추고 있으며 한달에 2,500-3,000개의 물건을 입찰하고 있다.

특히 연립및 다세대주택은 신축붐에 따라 법원에 따라 전체물건의 30-
40%를 차지하고 있다.

지난 4월 16일 입찰이 실시된 서울본원 경매9계의 경우 132건의 경매물건중
연립주택(18건), 다세대주택(30건) 등이 전체물건의 36.4%를 차지했으며
다세대및 연립의 경우 1건에 2-3개의물건이 일괄 경매되는 경우가 더러
있어 실제물량은 더 많은 편이다.

<>세제상 혜택

빠르면 올해말부터 취득세와 등록세등 지방세는 지방세감면조례에 따라
전용면적 18평이하 5가구 이상을 구입한뒤 5년이상 임대후 팔면 전액
면제받을수 있다.

다세대주택은 86년 이후 신축된 주택 또는 86년 이후 본인이 입주한
사실이 없는 주택을 샀을 경우에만 지방세를 감면받을수 있으나 법원경매
물건중 다세대주택의 92년이후 준공분이 대부분을 차지하고 있어 문제는
별로 없다.

양도소득세는 5년 임대가 50%,10년 임대가 100%를 각각면제받는다.

<>임대사업자 등록절차

임대사업등록은 거주지 관할 구청 부과과에 하면 된다.

임대사업자가 각종 세제상 감면을 받으려면 임대시작 3개월전에 반드시
주택임대신고서를 임대주택 소재 세무서에 제출해야 한다.

< 김태철 기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 27일자).