상가가 전문화되고 있다.

건축물이 일정 주제아래 특색을 가지고 탄생하는 경우가 많다.

상가로 개발하되 먹는 상가만 입주해서 "먹자 상가"로, 혹은 카페만
입주토록 해서 "카페타운"으로 개발하는 형식이다.

4~5년전에 부산의 광안리 해수욕장변 10층건물에 전부 카페가 입주해서
광안리 해수욕장을 찾는 관광객의 시선을 끈적이 있다.

만남의 장소로 쉽게 기억되도록 한 것이 영업에 호조를 보인 경우이다.

테마상가의 확산은 사회적인 조류가 반영된 것으로 소비자성향이
변화한데 기인한다.

부동산 개발업의 흐름상 근린생활 밀착형 테마상가개발은 이제 초기단계라
할수 있다.

그래서 테마상가의 미래는 무척 밝다.

소비성향 변화에 따라 수요자에게 다가섰던 공산품이 히트하는 이치와
같다.

이제 부동산개발에서, 특히 상가를 개발할때 막연한 업종배치로 자율적인
시장기능에 따라 부침을 거듭하는 일을 되풀이 할 필요는 없다.

미리 소비자의 욕구를 파악,그 결과에 따라 시설유치를 하면 그 건물은
장사가 잘되는 건물이 된다.

입점자가 먼저 정해져 개발이 이루어지는 셈이다.

장사가 잘 되는 건물이 된다는 것은 부동산개발에 성공하였다는 뜻이다.

건축물이 자신만의 독특한 색깔을 가지게 되면 여러가지 장점이 많다.

먼저 외관에서 다른 건물과 차별화가 이루어져 쉽게 눈에 띄고 고급스런
이미지가 있을때 수요자의 발길이 자연스레 몰리고 구매욕구가 발생한다.

똑같은 상품이더라도 백화점 매장에 진열이 되어 있을 때가 복잡한 시장
한구석에 진열되어 있을 때보다 구매욕을 더 강하게 자극하는 것과 같다.

또한 상가는 전용비율이 줄어 들더라도 사람의 왕래가 자유롭게
동선계획이 이루어져야 한다.

전용률이 높은 상가를 수요자가 선호하고 개발사업자가 분양만을 목적으로
거기에 맞추다 보니 차지하는 전용면적은 많을지 몰라도 일정기간이 지나
영업이 안돼 부동산으로서의 값어치가 떨어지는 이유는 간단하다.

같은 상품을 백화점과 시장에서 똑같은 가격에 판매한다면 누가 좁은
시장통에 가서 쇼핑을 하겠는가.

테마상가는 주제가 있는 유사업종이 한곳에 집중, 점포주들이 필요한
물건을 공동으로 매입하여 원가를 절감할수 있다.

또 외관이 특별할 경우 제2 제3의 브랜드 체인화가 가능, 소비자의 발길을
자연스레 유도하는 효과를 거둘수 있게 된다.

이렇듯 건축물이 주제를 가지고 탄생하게 되면 분양이나 임대가 쉽고
분양금도 많이 받을수 있으며 상가로서의 활성화가 단기간내에 이루어져
다음 해부터 임대료를 올려 받는것도 용이하게 된다.

그러나 상가의 특성상 단위점포의 적정면적 시설수준 상품수준 등의 기준을
정확히 선정하여 영업을 시작하였을 때만이 점포의 평당부가가치가 높게
나타난다는 사실에 유념해야 한다.

김영수 < 미주하우징컨설팅대표 >

(한국경제신문 1996년 4월 29일자).