소액의 자금으로 자기사업을 하려면 제일 쉬운것이 점포를 얻어 장사를
하는 것이다.

남들이 하는것을 보면 별것 아니라는 생각이 들지 모르지만, 세상에
쉬운것이 있는가.

경험이 있는 사람은 몰라도 처음 시작하려는 초보자라면 주의해야할 점이
한두가지가 아니다.

보통 점포는 중개업소를 통해서 아라아보지만 별도로도 조사해 비교판단
하는것이 원칙이다.

계약한 점포가 장사가 안되더라도 중개업소에서는 책임을 지지않고 자신이
전적으로 책임을 진다는 것을 명심해야 한다.

점포를 구한는데 제일 안전한 방법은 기존점포를 인수하는 것이다.

이는 시행착오도 피하고 어느정도 수익 예상을 할 수 있어 초보자들이
선호하지만, 대다수 기존 점포에는 권리금이라는 것이 있기 마련이다.

권리금이란 점포에 부수하여 그 부동산이 갖는 기득권의 대가 이거나
그 장소에서 고정고객확보를 위한 광고홍보비와 점포의 시설비를 임차인이
임대인에게 또는 임차권의 양도인에게 보증금외에 별도로 지급하는 돈이다.

대부분의 경우 점포임대인(건물주)이 권리금을 목시적으로 인정해주는
것이 관례이긴하지만 보증금과 같이 법적으로 확실히 보장받을 수 있는
것은 아니다.

또한 권리금은 대개의 경우 주인 모르게 주고받기 때문에 주인니 직접
점포를 운영하려 하거나 건물을 새로 신축할때, 또는 임차인을 내보내려고
할때 권리금의 지불 여부를 둘러싸고 건물주인과 임차인 사이에 분쟁이
자주 일어난다.

그러기에 권리금이란 여러가지로 불안한 것이다.

장사가 잘되면 먼저 지불한 금액보다 많이 받을 수도 있지만 반대로
상권이 악화되거나 지역이 쇠퇴하면 한푼도 못받는게 권리금이다.

가능하다면 권리금을 주고 점포를 얻을 때는 건물주인에게 그사실을
알리고 권리금의 인정에 대해 계약서의 단서조항으로 삽입 하거나 별도의
서면으로 받는 것이 좋다.

권리금의 기준은 그 점포에서 제반경비 제하고 1년동안 벌수 있는 금액,
즉 월200만원의 순수익이 발생한다면 권리금은 2400만원 정도에서 형성되는
것이 보통이다.

하지만 요즘의 권리금이 턱없이 많거나 전매자가 권리금의 차액을 목적
으로 사업이 잘되는듯이 보이기 위헤 장부를 조작하거나 조작하거나 사람을
동원하여 손님이 많은 것같이 속이는등 생각치 못한 방법도 서슴없이 동원
하기에 초보자일수록 자세히 알아보지 않은채 권리금을 내고 가게를 인수
했다가 많은 순해를 보는 일이 비일비재하다.

그러므로 점포를 구할때는 다음과 같은 점을 철저히 조사해서 판단해야
한다.

우선 기존점포의 경영상태는 어떠한다 알아보고, 현재의 임차인이 개업
한지 얼마나 되었고 그 동안 주인이 몇번 바뀌었나등을 조사하여, 만약
자주 바뀌었으면 피하는 것이 좋다.

또한 그 지역에 새로운 도시계획이 있거나 경쟁업소나 대형쇼핑센터가
새로 들어설 예정은 없는지 알아본다.

혹 요즘 유행하는 가격파괴형 대형마트가 주변에 생긴다면 선정한 업종에
따라 치명적인 타격을 받을 수 있기 때문이다.

위와 같은 점들을 여러가지 경로를 통해 알아보되, 점포주인이나 부동산
중계업자의 말보다는 그 점포와 직접적 이해관계가 없는 사람은 인근
점포주인이나 그 지역주민의 말이 더 믿을 만하다.

가장 좋은 방법은 시간을 내어 요일별 시간별로 해당 점포의 고객이용
정도를 직접 현장조사 하는 것이 확실하다.

그리고 모든 업종에 보편적으로 적용되는 일대기간은 없으므로 업종의
조건에 맞게 임대기간을 설정해야 한다.

보통 자신이 하려고 하는 업종이 자신이있고 발전가능성이 높을 때와
편의점이나 패스트푸드점처럼 인테리어비가 많이 들어가는 업종일 때는
계약기간을 길게 잡는 게 좋다.

반대로 잘될 자신이 없거나 인테리어비 등 고정비용이 적게 들어가는
업종은 계약기간을 짧게 잡는게 유리하다.

정광영 < 한국부동산컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1995년 12월 22일자).