같은 지역내에서도 배후지의 규모에 의해 상권의 판도는 크게 변한다.

이대입구와 신촌그레이스백화점 인근은 서울에서 대표적인 상권을
형성하고 있다.

그러나 이들의 맞은편에 위치한 지역은 장사도 잘되지 않아 건물의
가격이나 임대보증금은 동일지역의 3분의 1수준에도 미치지 못하는
경우가 많다.

이는 배후지의 규모가 상업시설에 결정적인 영향을 미치기 때문인데
신촌로터리를 중심으로 마주보고 있는 그레이스백화점과
신촌그랜드프라자가 대표적인 경우이다.

그레이스백화점은 연세대와 연결된 거대한 배후지를 갖고 있어 늦은
저녁시간대까지 유동인구로 넘쳐 서울의 어느 지역보다도 영업활동이
왕성해 황금상권을 이루고 있다.

이와는 반대로 신촌그랜드프라자쪽은 마포나 동교동으로 이어지고
있지만 배후지가 작고 상권도 부분적으로 단절돼 상대적으로 영업에
어려움을 겪고 있는 실정이다.

최근 신촌그랜드프라자에서 동교동 방면으로 150m 지점인 마포구 동교동
184번지 일원에다 지하1층 지상 6층의 종합크리닉센터 "POLINIC"을 짓고
있는 이영호씨는 상권의 일반론에서 벗어나 테마형빌딩으로 이러한
입지여건의 불리함을 극복한 경우이다.

신경정신과 의사인 이씨는 올 초 25년여간 방치된 이곳의 단층건물을
헐고 부동산개발에 나섰다.

그러나 이곳은 배후지가 작아 상권이 미약한 곳이어서 개발에 따른
위험을 줄이기 위해 부동산컨설팅회사인 한국개발컨설팅에 도움을
청했다.

용역을 의뢰받은 한국개발컨설팅측은 대상지역이 신촌상권의 영향을
받고 있지만 주변환경상 개발이 덜 된 주변지역이라 입주업종을 선정하기
힘들었다.

입주업종을 정하고 건축에 들어가더라도 상권이 미약해 분양이 제대로
될지 확신할수 없었다.

이에따라 한국개발컨설팅측은 이러한 불리한 입지여건을 극복하기 위해
유동인구를 끌어당길수 있는 테마형빌딩으로 건물을 짓기로 하고 주변지에
대한 수요조사에 나섰다.

수요조사결과 주변 200m반경내 80여개의 병의원들이 있는 것을 알게
됐고 이들을 한 곳에 모아 종합크리닉센터로 집약할 경우 한곳에서
다양한 의료서비스를 제공할수 있는 시너지효과를 발휘할 것이라고
판단했다.

또 사전예약형태로 입주자들을 회원제로 모집하고 입점자들의 자금사정을
고려해 분양보다는 임대로 전환할 경우 사업을 성공시킬수 있다고 봤다.

148평 부지에 306%의 용적율과 53%의 건폐율을 각각 적용했는데 지하
1층은 주차장및 기계실로 설계했다.

지상1층(분양면적 90평)은 약국 소아과 산부인과 안경점 유아용품
의료기기점,지상2층(")은 안과 치과 내과,지상3층(")은 이비인후과
비뇨기과,지상4층(")은 성형외과,지상5층(")은 신경정신과 신경내과,
지상6층 (")은 종합건강센터 한의과등을 입주대상업종으로 정했다.

건축비는 평당 210만원이 들어가 제반비용을 합한 총비용은 12억8,000만원
이 소요될 전망인데 건축자금은 한국개발컨설팅측이 건물임대후 건설회사에
사후정산키로해 선자금은 들지 않았다.

임대수익은 지상1층이 평당 700만원,지상2층이 평당 450만원,지상3층이
평당 400만원,지상4층이 평당 380만원,지상5층-지상6층이 각각 평당
350만원선으로 임대가 순조로울 경우 모두 23억7,000여만원이 나올
전망이다.

이에따라 지주인 이씨가 부동산개발을 완료하고 거둬들일 수익은
10억9,000여만원에 달할 것으로 기대되고 있다.

이 건물에는 현재 신경정신과 의료기기점등 6개 업종이 임점예약을 한
상태이고 10여개 병원들이 대기하고 있어 한국개발컨설팅측은 건물준공
시점인 내달중순까지는 임대를 마무리할수 있을 것으로 보고있다.

<김태철기자>


(한국경제신문 1995년 10월 4일자).

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