민법 99조에 "토지및 그 정착물은 부동산이다"라고 정해져 있다.

쉽게 말해 부동산은 토지와 건물이다.

그래서 등기소에서 발급하는 서류도 토지등기부등본과 건물등기부등본등
2중류가 있고, 각각 별도의 가치를 인정한다.

하지만 통상적인 거래는 토지와 건물을 함께 묶어서 하나의 금액으로
거래를 한다.

10년 이상된 건물은 거의 가격을 쳐 주지 않는 것이 부동산 거래의 관례로
되어 있다.

건물을 지으려면 적어도 1평에 200만원정도가 드는데 이상하게 10여년만
지나면 부동산가에서 건물금액은 거의 산정을 하지 않고 토지 금액만으로
거래가 되는게 현실이다.

분명 문제가 있는 관행이다.

물론 매수자가 건물을 헐고 새롭게 신축할 계획으로 그 토지를 매수한다고
항변하면 할말이 없으나, 무조건 건물값을 배제하고 토지 가격만으로
부동산의 가격을 산정하는 모순은 고쳐져야 한다.

왜 이러한 관행이 생겼는가.

그것은 토지 소유자가 어떻게 건물을 짓고 활용을 하느냐에 따라, 또
토지의 활용이 얼마나 보편성을 띠고 어느정도 활용되고 있는가에 따라서
토지와 건물의 가치가 크게 달라지기 때문이다.

보통 상업용 부동산의 가격은 평균적인 수익금을 역산하여 결정된다.

5억원짜리 상업용 부동산이라면 적어도 월 250만원 이상의 수익이 발생
되어야 한다.

투자금액의 0.5%이상이 나와야 그 부동산이 정상적인 부동산 가격이고,
통상 부동산가에서 인정되는 것이다.

결국은 그 부동산의 수익성에 따라 부동산 가격은 결정되는 것이다.

부동산을 살때도 어렵지만 팔때는 더욱 어렵다.

부동산을 팔때 손하나 안대고 대충 매물로 내놓은채 안팔린다고 그냥
한탄만 하는 것을 많이 보았다.

부동산은 살때와 마찬가지로 팔때 투자의 개념을 적용하여 그 부동산의
기능이나 가치를 최상으로 끌어 올리는것이 재산운영의 한가지 지혜다.

특히 요즘같이 부동산을 팔기 힘든때에는 더욱 매매를 위한 투자가
필요하다.

부동산을 팔때 최소비용으로 최대효과를 얻으려면 부동산이 돋보일수
있는 방법을 연구하여 부동산의 장점을 최대한 표현해야 한다.

자신이 부동산을 사고자 하는 입장에 서서 불편했던점, 아쉬웠던 점을
보완하고 새로 수리하여 다시 팔고 싶지 않은 생각이 들면 누구에게든지
자신있게 권할수 있고 매도수익 또한 배가시킬수 있다.

서초동에 사는 김모씨가 60평의 대지에 5층짜리 구건물을 개보수한후
매매하여 성공한 사례를 살펴보자.

김씨는 사정이 생겨 부동산을 처분하려고 내놨더니 건물금액은 한푼도
치질 않고 땅값만, 그것도 형편없이 적은 금액을 제시하여 고민하다가
상담을 하러 찾아왔다.

현장을 살펴보니 건물은 20년이나 되었고 점포의 형성은 현실과 동떨어져
무엇 하나 눈에 띄는 것이 없었다.

하지만 예전에 지은 건물이기에 평수에 비해 건축면적이 넓었고 건물은
구식이나 새로 건축을 하면 현재의 70%미만의 건축면적밖에 나오지않기에
개보수를 권했다.

그래서 평당 100만원씩 2억5,000만원을 들여 최신의 건물로 만들고
업종도 현실에 맞게 선정, 이전의 보증금 2억원 월세300만원을 보증금
4억원 월세 700만원으로 2배이상의 수익을 발생시켰다.

결국 개보수전 부동산가에서 산정한 금액 7억원의 두배나 되는 14억원에
팔아, 투자비를 정산하고도 별도로 2억5,000만원의 수익을 발생시켰던
실례가 있었다.

구건물의 이점이 여러가지가 있는데 우선 기득권이 인정되어 주차장법에
저촉이 안되고 같은 평수의 토지와 비교하면 상대적으로 1층의 점포를 넓게
사용할수 있으며 신축하는 어려움도 없다.

상가의 최적활용은 수익성과 부동산 가격에 바로 연관이 있는만큼 중요한
것이다.

조금만 각도를 달리보면 악재를 호재를 돌려 수익을 발생시킬수 있는것
이므로 부동산을 처분을 할때도 여러방면으로 연구하여 제값 받고 팔수있다.

정광영 <한국부동산컨설팅대표>

(한국경제신문 1995년 9월 1일자).