부동산을 개발할때는 분양성을 우선 고려해야 한다.

주위의 입지에 맞는 업종을 선정하느냐에 따라 분양정도가 달라지기 때문에
분양성은 결국 사업기획과 직결된다.

그러나 호황을 누리고 있는 기존상권이 상권이 팽창하고 있는 신흥상권보다
업종선정이 더 어렵다.

신흥상권에서는 상권의 발전과정상 대부분 단일업종의 집적으로 시너지효과
를 발휘하면서 상권의 영향력은 더욱 증대된다.

그러나 기존 상권에서는 상권의 권역은 안정성을 유지되지만 업종간의
경쟁이 치열해 유행패턴이 빨라 상권을 대표하는 업종이 바람을 자주 타는
경향이 있다.

그래서 기존 상권에서는 기획단계에서 상대적으로 사업성이 있는 업종으로
건물을 짓더라도 막상 영업을 시작할 때에는 상권내에서는 사양업종으로
전락하는 경우가 많다.

결국 사업의 관건은 상권의 변화에 적응할수 있는 업종을 선정하고 이와
연관된 유사업종을 유치,한 건물내 유기적인 연관성을 가지는 것이다.

서울 서대문구 창전동 13번지 일원 신촌에서 최근 지하1층 지상4층 근린
생활시설을 지은 정승룡씨(31)는 이러한 상권의 모습을 제대로 반영한 경우
이다.

물론 정씨의 경우에서는 부동산을 개발해 큰 시세차익을 얻어려고 하기
보다는 장기적인 안목으로 투자,하루에 수십개 업소가 업종을 바꾸는 소비
지향적인 신촌상권에서 상당히 안정성을 지니고 문화적인 면을 가미한 명소로
개발했다는 것이 여느 사례와 조금 차이가 있다.

고려대를 졸업하고 미국에서 경영학석사(MBA)학위를 받고 귀국한 정씨는
지난 93년 신촌에서 유명음식점인 "형제갈비"를 운영하고 있는 부친으로부터
가업을 이어받고 이 땅을 증여받아 기존의 목욕탕을 헐고 음식점과 이와
유사한 업종을 유치해 상권내 불리한 입지여건을 극복했다.

또 외극에서 경영학을 전공하면서 구상해 왔던 경영방식을 접목한 경우
이다.

이 곳은 신촌내거리에 있는 그레이스백화점과 연세대학교 중간지점에
위치한 신촌상권내에서도 요지이지만 위치가 약간 구석지다.

신촌상권에는 3년사이에 수천개 업체가 생겨나 업종도 단란주점 룸까페
음식점 노래방 여관 나이트클럽등 각종 업종이 난립하고 있지만 유통인구가
워낙 많아서 그 나름대로 생명력을 지닌 복합적인 상권을 이루고 있다.

정승용씨는 지난해 4월 150평의 대지에 건폐율 50%, 용적율 226%를 각각
적용, 평당 235만원(인테리어비용 포함)을 들여 지난해 9월 건물을 준공했다.

그러나 젊은이들의 취향에 맞으면서도 품위있는 공간을 연출하기 위해
인테리어작업을 3차례나 수정을 거듭, 본격적인 영업에 들어간 시기는 올
3월께이다.

지상1층(100석)과 지상2층(120석)은 고급레스토랑인 "형제"를 운영하고
있다.

이 가게에는 고급음식점인 형제갈비집과 차별화, 학생들의 취향에 맞게
분위기는 고급스럽지만 5,000-9,000원 내외의 가격으로 갈비와 국 커피까지
즐길수 있게 했다.

지상3층은 임대보증금 1억원,월세 250만원에 당구장으로,지상4층은 임대
보증금 6,000만원에 월세 120만원에 24시간 만화방으로 각각 임대,활용도가
떨어지는 층에는 상권내에서 경쟁력이 있으면서도 젊은 사람들을 모을수
있는 업종을 유치해 음식점과 시너지효과를 거두고 있다.

지하1층(75평)은 문화적인 요소를 가미,신촌상권에는 없는 전문공연장인라
이브컨서트홀과 간이 Bar를 빠르면 오는 10월 오픈할 예정으로 기획을수립하
고 있다.

(한국경제신문 1995년 7월 19일자).