오는 7월부터 부동산실명제가 실시됨에 따라 자신의 부동산을 다른사람
이름으로 등기하는 명의신탁이 금지된다.

나중에 명의신탁을 한 사실이 드러나 면이름을 감춘 명의신탁자는 물론
이름을 빌려준 명의수탁자도 징역이나 과징금등의 처벌을 받게 된다.

원칙적으로 이름을 빌려쓰기로한 명의신탁 약정은 무효가 된다.

만일 사정이 있어서 다른 사람앞으로 등기를 해두었다가 이름을 빌려준
사람(등기명의자)이 반환을 거부하게 되면 낭패를 당하게 된다.

어차피 소송을 거쳐 부동산을 반환받아야 하는데 이런 경우 명의신탁의
유형에 따라 결과가 달라진다.

명의신탁을 한 과정과 형식에 따라 법적효력이 달라지게 되기 때문이다.

결론부터 말하면 부동산을 살때 실제로 구입하는 사람이 나타나 계약을
체결하고 이름만 다른 사람앞으로 해놓는다는 것을 밝힌 경우(등기명의
신탁)엔 나중에 문제가 생겨도 반환받을 가능성이 있지만 매도자가 해당
거래가 명의신탁인지를 아예 모르도록 실제소유자를 숨겼을 때는 소송으로도
소유권을 회복하기 어렵다는 게 당국의 설명이다.

명의신탁 유형별로 법적인 효력을 알아본다.

[[ 등기명의신탁 ]]

A가 C로부터 부동산을 사면서 등기는 B의 명의를 빌어서 하는 경우다.

이경우 지금의 판례 대로라면 A와 C간의 부동산 매매거래와 A와 B간의
명의신탁약정및 C로부터 B로의 등기이전이 모두 유효하게 인정되고 있다.

하지만 오는7월부터는 부동산실명제가 실시돼 명의신탁 약정 자체가 무효와
되기 때문에 명의신탁약정및 등기이전은 무효가 된다.

하지만 계약행위 자체는 유효하게 인정되기 때문에 실제 소유자(A)가
계약은 물론 대금을 지급했다는 것을 증명하면 해당부동산의 소유권을
되돌려 받을수 있게 된다.

이 경우 A는 B의 협조를 얻어 소유권이전등기를 하거나 해당부동산 가격에
해당하는 돈을 돌려받을 수 있게 된다.

물론 A가 거부할때는 법원에 소유권이전등기청구를 내거나 부당이득반환
청구소송을 내야만 한다.

이렇게 반환의 길은 있으나 부동산실명제를 어긴 사실이 드러나기 때문에
명의신탁자와 수탁자 모두 처벌과 함께 과징금을 부과받게 된다.

[[ 계약명의신탁 ]]

부동산을 파는 사람이 해당부동산을 실제로 구입하는 사람이 따로
있는지를 아예 몰랐을 경우다.

부동산을 매매하는 과정에서 매입자라고 나타난 사람과 계약을 했고 또
계약자가 대금을 지급해 실제매입자라고 인정했던 경우다.

예컨데 C가 땅을 파는데 B라는 사람이 나타나 자신이 부동산을 살테니
팔라고 해서 계약을 하고 부동산을 넘겼는데 실제로는 A라는 사람이 돈을
댄 사례를 들수있다.

이경우 계약당사자(B와 C)간의 계약은 유효로 인정된다.

부동산실명제가 실시되더라도 사적계약은 유효하기 때문이다.

하지만 부동산실명법에서 명의신탁약정의 효력을 부인하고 있기 때문에
A와 B간의 명의신탁 약정은 무효가 된다.

따라서 나중에 문제가 생기면 A는 소유권을 행사할 수 없으며 부동산의
소유권은 B나 C에게로 간다.

이때문에 A는 B나 C에게 명의신탁약정을 이유로 소유권이전등기를 청구해도
반환받기가 어려워지게 된다.

A는 부당이득반환청구등 별도의 법률행위를 통해 소유권을 회복할수 있는
길은 있으나 가능성은 등기명의신탁의 경우 보다 훨씬 낮다는게 당국의
설명이다.

이때도 A와 B는 부동산실명법 위반사실이드러나기 때문에 처벌을 받는 것은
마찬가지다.

[[ 양자간 명의신탁 ]]

A가 B로부터 부동산을 산뒤 3년이상 B명의를 유지 (장기미등기)하거나
A가 B의 명의를 빌려 이전등기를 하는 경우등이다.

이 경우 명의신탁 약정이 무효가 되지만 당사자간의 갈등이 없으면 명의
이전에 문제가 없다.

B가 반환을 거부하면 소송으로 해결할수 있다.

하지만 A와 B 모두 부동산실명법 위반에 따른 처벌을 받게 된다.

이같은 양자간명의신탁은 나중에 처벌과는 별도로 양도세나 증여세 추징
문제가 따르는 수도 있다.

< 홍찬선기자 >

(한국경제신문 1995년 2월 18일자).