“토지 보상은 시작이 반입니다.”김은유 법무법인 강산 대표변호사(사진)는 최근 한국경제신문과의 인터뷰에서 “자신이 가진 권리와 보상 절차에 대해서 정확하게 파악한 뒤 협상을 해야 한다”며 이같이 말했다. 최근 3기 신도시 보상 문제를 두고 잡음이 잇따르는 것을 염두에 둔 발언이다. 김 변호사는 1995년부터 24년 동안 토지 보상을 전문적으로 다뤘다. ‘보상박사’란 별명으로 불리기도 한다. 탕정산업단지와 세종시 등의 원주민도 보상 문제로 그를 찾았다.“첫 단추부터 잘 채워야”김 변호사는 “대책위원회를 제대로 구성하는 게 가장 중요하다”고 강조했다. 대책위가 전문성이 없거나 자칫 여러 곳이 난립하면 제대로 된 협상이 불가능하기 때문이다. 사업시행자 입장에선 누구를 파트너로 삼아야 할지 모르는 상황이 올 수도 있다. 그는 “시행자가 토지조서와 지장물조서를 마치기 전에 대책위 차원의 대책을 마련한 뒤 협상에 들어가야 한다”며 “개발계획 백지화 같은 무리한 요구보단 불합리한 부분에 대한 이의 제기를 해야 협상력을 높일 수 있다”고 설명했다.보상의 근간이 되는 감정평가액을 산정하는 데 있어서도 대책위의 역할이 중요하다고 조언했다. 주민들에게 감정평가사 추천권이 있는 까닭이다. 토지 보상은 통상 시행자와 시·도지사, 주민들이 선정한 3명의 감정평가사가 책정한 감정가의 평균으로 보상가를 계산한다. 김 변호사는 “토지 소유자의 50% 이상과 토지면적 기준 소유자 50% 이상의 주민 추천을 받아야 감정평가사 선정이 가능하다”며 “대책위가 제대로 구성되지 않으면 감정평가사 선정에서도 잡음이 불거질 수 있다”고 말했다.통상 보상금은 3차례에 걸쳐 증액될 가능성이 있다고 설명했다. 예컨대 소유주들이 1차 감정평가액에 만족하지 못할 경우 토지수용위원회 수용재결 신청을 통해 다시 2차 감정가를 받을 수 있다는 것이다. 여기서 이의신청을 하면 중앙토지수용위원회에서 다시 감정가를 계산한다. 마지막은 행정소송이다. 김 변호사는 “3심까지 가더라도 보상금이 최초 감정가보다 크게 증액되는 경우는 많지 않다”며 “수용재결이나 이의제기를 기대하기보단 1차 감정평가액이 제대로 산정되도록 노력을 기울이는 게 현명하다”고 설명했다.대토보상도 대안으로 활용할 만한 방법이라고 김 변호사는 말했다. 대토(代土)란 현금 대신 인근 다른 지역의 땅으로 보상받는 방법을 말한다. 향후 개발이익을 얻을 수 있기 때문에 장기적으론 현금보상보다 유리할 수 있다. 주택용지는 990㎡, 상업용지는 1000㎡까지 가능하다. 돌려받은 땅을 팔기 전까지는 양도소득세를 낼 필요가 없어 과세이월 효과도 있다. 김 변호사는 “대토보상의 경우 땅값을 시행자가 일방적으로 결정한다”며 “실제 가치보다 손해를 볼 가능성이 있기 때문에 합리적인 가격 결정을 요구하는 것이 중요하다”고 말했다.이주자택지 분양권 전매 주의김 변호사는 주의해야 할 것도 많다고 당부했다. 대표적인 것으로 이주자택지 거래를 꼽았다. 수용지에 집을 갖고 있던 원주민은 개발 대상지의 땅을 분양받을 수 있는 권리를 받는데 이게 이주자택지다. 최근엔 블록형 택지나 아파트용지 등으로도 공급된다. 그러나 이주자택지 수분양권을 잘못 거래했다간 돈을 날릴 수 있다. 김 변호사는 “이주자와 사업시행자가 분양계약을 체결하기 전에 전매된 건 모두 무효라는 대법원 판례가 나왔다”며 “분양계약 체결 전엔 팔아도 안 되고 사서도 안 된다”고 강조했다.보상금을 더 받기 위해 ‘꼼수’를 부렸다간 처벌받을 수 있다고 지적했다. 그는 수용지에 벌통을 가져다 두고 양봉업을 가장하거나 나무를 심는 등의 행위를 대표적인 사례로 들었다. 수용지는 이미 개발행위허가제한이 걸려 있기 때문에 이 같은 일을 금지하기 때문이다. 김 변호사는 “저렴한 투기행위를 단속하려면 행정비용이 더 들기 때문에 눈감아주는 경우가 많지만 자칫 처벌을 받을 수 있다”며 “빈대를 잡다가 초가삼간을 다 태울 우려가 있다는 점을 유념해야 한다”고 말했다.그는 우후죽순처럼 생겨나는 이른바 보상경매도 주의해야 한다고 지적했다. 김 변호사는 “보상금 예측을 잘못해서 낙찰가보다 보상가가 낮게 나올 수 있다”며 “3기 신도시는 지난해 1월 1일자 표준지 공시지가로 보상금을 산정하는데 경매의 1차 감정가는 시세보다 높게 평가되는 경향이 있어 자칫 손해를 볼 가능성도 있다”고 설명했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
경기도시공사가 지난해 말 정부가 발표한 3기 신도시의 개발 사업에 참여해 재도약을 준비하고 있다. 도시공사는 대규모 택지개발 경험을 바탕으로 하남 교산, 과천, 남양주 왕숙 등의 3기 신도시 사업에 참여할 예정이다.도시공사 관계자는 “광교와 다산신도시 등 대규모 개발사업에서 능력을 인정받아 경기지역 3기 신도시 개발에 적극 참여할 계획”이라고 강조했다.도시공사의 위상을 끌어올린 사업은 광교신도시와 다산신도시다. 국가 공기업 영역으로 여겨지던 9조원대 대규모 택지개발사업을 단독으로 맡아 성공적으로 수행했다. 광교신도시는 2007년 부지조성공사에 들어가 올해 6단계인 마지막 사업 준공을 앞두고 있다. 다산신도시는 3만2000가구를 건립해 2017년 최초 입주를 시작했다.하남 교산지구는 하남시 천현동 교산동 등에 들어서 서울 강남지역의 주택 수요를 충족시킬 대체지로 부각되고 있다.총면적 649만1000㎡ 규모로 3만2000가구의 공공주택이 들어선다. 주택공급에 집중한 기존 1·2기 신도시와 달리 광역교통체계를 갖추고 판교테크노밸리 1.4배의 자족용지(92만㎡)를 겸비한 일자리 신도시로 개발한다는 전략이다.기존 신도시의 고질적인 문제인 교통문제를 선제 해결하고 첨단·지식산업 R&D단지와 메디컬·헬스·뷰티 서비스 특화단지를 조성해 자족 도시로서의 기능도 갖출 예정이다.과천시 과천동 일대 155만1000㎡에 7100가구가 건립되는 과천공공주택지구는 저밀도의 쾌적한 주거환경지구로 개발한다. 인구밀도를 ㏊당 107명으로 낮춘다는 방침이다. 기존 1기 신도시(280명/㏊), 2기 신도시(128명/㏊)와 비교해 저밀도다.과천 공공주택지구는 사업비의 20%(약 7000억원)를 광역교통 개선 비용으로 사용한다. 구체적 교통개선대책으로 GTX-C노선 조속 추진, 과천~우면산 도로 지하화, 과천대로~헌릉로 연결 도로 신설, 과천~송파 민자도로 노선 확장(추가사업비 부담), 선바위역 복합환승센터 설치, 이수~과천 복합터널사업 등이 예정돼 있다.또 가용면적의 47%(약 36만㎡, 주거용지의 92%)를 자족용지로 계획해 다른 신도시와 비교했을 때 최고의 자족기능을 갖추게 된다. 자족용지엔 정보통신기술(ICT), 인공지능(AI), 빅데이터, IoT(사물인터넷) 등을 기반으로 한 첨단지식산업센터, 병원 등 의료 바이오단지, 글로벌 창업·연구센터설 등이 들어설 예정이다. 도시공사는 고용유발효과 약 3만3000여 명, 총부가가치는 연간 약 2조7000억원에 달할 것으로 보고 있다.도시공사는 3기 신도시 중 규모가 가장 큰 남양주 왕숙지구 개발에도 참여한다. 이 지구는 남양주시 진접·진건읍, 양정동 일원에 6만6000 가구가 건립된다. 왕숙1지구는 경제중심도시, 왕숙2지구는 문화예술도시로 조성된다. 왕숙1지구는 자족기능 강화를 위해 스마트그리드 앵커산업을 중심으로 첨단산업의 메카로 개발한다. 왕숙2지구는 경의중앙선 역사를 중심으로 문화예술마을, 청년문화 공간 등 테마가 있는 문화 거리가 들어설 예정이다.교통개선 대책으로는 왕숙1지구 내 GTX-B노선 역 신설을 통해 서울역 청량리역 등 주요 거점지역으로의 접근 시간을 단축할 계획이다. 또 BRT(간선급행버스체계)와 철도 연계를 강화해 왕숙신도시와 별내·다산 등 주변 신도시 간의 대중교통 접근성을 향상시킬 예정이다.또 경의중앙선 역사신설을 통한 철도 환승 편의성을 높여 왕숙신도시와 주변 사업지구 간 철도교통 분담률을 높여나간다는 전략이다.이헌욱 경기도시공사 사장은 “3기 신도시가 광교와 다산신도시를 넘어 또 다른 명품 신도시로 건설될 수 있도록 기존 신도시 개발로 축적한 노하우를 최대한 활용할 계획”이라고 말했다. 도시공사의 2019년 경영목표는 ‘도민 주거복지, 지역 발전 및 공사 미래 사업 기반 조성’이다. 2022년까지 주거복지 5만1000가구(임대 4만1000가구) 등 공급 물량 확대뿐만 아니라 행복주택 입주민의 건강을 위해 양질의 삼시세끼를 제공하는 ‘행복나눔터’ 등 다양한 주거복지 아이템을 발굴해 나가고 있다.도시공사는 또 민선 7기 도정목표에 맞춰 경기지역 일자리 창출 및 균형 개발을 위한 지역 발전에도 매진해 4차 산업 육성을 위한 광명시흥·일산·제3판교 테크노밸리 및 평택BIX, 연천BIX, 안성중기산업단지 등의 지역균형 발전 사업도 추진할 계획이다.1997년 직원 50명, 자본금 1244억원 규모의 경기지방공사로 출범한 경기도시공사는 22년이 지난 현재 직원 485명, 자본 3조7000억원의 공기업으로 성장했다.수원=윤상연 기자 syyoon1111@hankyung.com
공공택지내 아파트 원가 공개항목 62개로 늘려…규개위 원안 통과정부 "합리적 분양가 책정 가능"…업계 "가격인하 효과 없이 분쟁 확대 우려"다음달 중순부터 공공택지에서 분양하는 민영 아파트의 분양원가 공개 항목이 62가지로 늘어나 적정 분양가에 대한 검증이 한층 강화될 전망이다.정부는 이 제도의 시행으로 공공택지 분양가 책정이 까다로워지면서 가격 인하 효과가 나타날 것으로 기대하는 반면 건설업계는 입주민과의 갈등만 커질 것이라고 우려한다.24일 국토교통부에 따르면 분양가상한제가 적용되는 공공택지 내 공동주택의 분양가격 공시항목을 현행 12개에서 62개로 확대하는 내용의 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 개정안이 지난 22일 대통령 직속 규제개혁위원회(이하 규개위)에서 원안 통과됐다.정부는 이 개정안을 지난해 11월 발의하면서 당초 올해 1월부터 시행할 계획이었으나 건설업계의 반발로 규개위 심사가 추가되며 시행이 지연됐다.건설업계는 앞서 2007∼2012년에도 분양가 공시항목이 61개로 늘어난 바 있으나 당시 분양가 인하 효과는 없으면서 추정 원가 공개로 입주자와의 소송 등 갈등만 커졌다며 규칙 개정에 반대했다.업계는 이번 규개위 심의에 앞서 원가 공개 확대를 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에 우선 적용하고, 추정원가 공개의 한계점도 보다 명확하게 해줄 것을 요청했으나 받아들여지지 않았다.국토부는 개정안이 규개위를 통과함에 따라 조만간 법제처 심사와 고시를 거친 뒤 3월 중순 입주자모집공고를 시작하는 아파트부터 적용할 방침이다.정부는 이 조치가 시행되면 분양 계약자들의 알권리가 확보됨에 공시에 앞으로 과천·하남·성남 등 공공택지와 수도권 3기 신도시에서 공급하는 아파트의 분양가 인하 효과도 기대하고 있다.국토부 관계자는 "공시항목 확대로 분양가 상한제의 실효성이 높아지면서 적정 가격에 주택 공급이 이뤄져 국민의 주거 안정에 기여할 수 있을 것"이라고 말했다./연합뉴스
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