전국 미분양 6만3천132호…1.7% 증가주택시장에서 수도권과 지방의 양극화가 계속 심화하고 있다.30일 국토교통부에 따르면 7월 말 기준으로 수도권의 미분양 주택은 8천832호로, 전달 9천508호 대비 7.1% 감소한 것으로 집계됐다.그러나 지방은 5만4천300호로 전달 5만2천542호 대비 3.3% 증가했다.전국의 미분양 주택은 전달 6만2천50호 대비 1.7% 증가한 총 6만3천132호로 나타났다.전국 미분양 물량은 4월 5만9천583호에서 5월 5만9천836호, 6월 6만2천50호, 7월 6만3천132호로 꾸준히 증가 추세를 보이고 있다.건물이 완공된 이후에도 분양되지 않아 '악성 미분양'으로 불리는 준공후 미분양은 7월 말 기준으로 전달(1만3천348호)대비 4.1% 증가한 총 1만3천889호로 집계됐다.규모별로 전체 미분양 물량을 보면 85㎡ 초과 중대형 미분양은 전달 대비 9.9% 증가한 5천941호, 85㎡ 이하는 전달 대비 1.0% 늘어난 5만7천191호다.전국 미분양 주택 현황은 국토부 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr) 및 온나라 부동산포털(http://www.onnara.go.kr)에서 확인할 수 있다./연합뉴스
작년 5월 문재인 정부가 들어서면서 주택사업 관련 종사자와 주택 전문가들은 김수현 청와대 사회수석이 쓴 《부동산은 끝났다》를 집어들었다. 이 책은 노무현 정부 시절 주택정책을 총괄한 당사자로서 경험한 것들을 정리한 것이다. 노무현 정부가 시행한 주택정책의 배경과 목적, 그리고 추진 과정에서 고민했던 사항을 담고 있으며, 정책 실패 원인에 대한 저자의 생각도 싣고 있다. 현 정부도 노무현 정부와 같은 틀을 가지고, 주택시장 안정에 방점을 둔 규제 중심 주택정책을 추진하고 있어, 주택 관련 분야에 종사하고 있는 사람들에게는 관심의 대상이 됐다.박근혜 정부 출범 전후에 시작된 전세가격 상승은 반(半)전세를 확산시켰고, 서점가에는 임대사업 지침서, 족집게 주택투자서 등 자본이득이 사라졌음에도 불구하고 어떻게 하면 주택으로 돈을 더 벌 수 있는지에 관한 책이 쏟아져 나왔다. 《부동산은 끝났다》라는 제목대로, 과거의 주택시장은 이미 없어졌다. 그럼에도 우리는 똑같은 방식으로 답을 찾으려 하고 있다. 드라마 ‘미스터 션샤인’의 대사, “어제는 멀고, 오늘은 낯설며, 내일은 두려운 격변의 시간이었다”는 표현이 좀 과하지만 현 시장을 잘 말해주는 듯하다.미지의 주택시장 그 중심엔 주거 선호와 패턴의 변화가 있다. 전세 중심의 임차시장 강세, 수도권 거주 집중, 지역 간 가격 및 분양시장 양극화는 고령화와 함께 주택시장 지형도를 계속 바꾸고 있다. 주택 대량 공급으로 만들어진 학교 교실이 이젠 남아돌고, 몇 년 후면 대학 정원에 비해 고등학교 졸업생이 적을 것이라는 기사도 보인다. ‘주거패턴 변화’의 징후가 도처에서 발견된다는 것은 가격 안정 말고도 우리가 고민해야 할 주택 문제가 그만큼 많다는 것을 의미한다. 가격과의 전쟁, 반복되는 시장주의-반시장주의 정책 기조로는 앞으로의 시장 변화에 대처할 수 없다. 소외계층을 위한 공공주택 공급과 주거 지원은 지속해야 하지만, 소외계층이 아닌 사람들의 주거복지도 중요하다는 시각을 가져야 한다.소유보다는 공간의 소비, 공유 선호의 증대, 그리고 도심 집중 등 주거 및 선호 변화는 과거 대량생산과는 다른 양상의 대응을 요구하고 있다. 지역 양극화는 인구 집중의 결과이고 가격 격차로 이어진다. 도시재생을 활용하는 것도 좋지만 절대적 주거공간이 늘어나지 않으면 만족스러운 결과를 얻을 수 없다. 일부 도심과 도심 인접 지역의 주거공간 개발 규제를 완화해야 한다. 환경과 개발 중 하나를 선택해야 하는 공공선택도 중요하지만, 집적으로 얻을 수 있는 사회적 편익과 비용 절감 효과를 마냥 무시할 수는 없다. 정부의 지혜와 열린 사고가 필요한 대목이다.청약제도를 통한 분배형 주택 공급도 바꿔야 한다. 선분양이니 후분양이니 하는 이분법적 도식을 넘어, 공급자가 수요자의 요구에 맞춰 물건을 만들어낼 수 있는 여건을 조성해야 한다. 공동주택이든 아니든, 분양이든 임대든, 주거공간 생산에 작용하는 규제들의 적정성을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 공급 과정에서 개별 가구에 맞게 자금조달 서비스 등이 합쳐지는 토털형 공급 방식이 가능해야 한다. 자연스럽게 공급 주체의 정체성보다 수요 맞춤 능력이 더 부각돼야 한다. 법이나 규제보다 ‘소비자가 무엇을 원하는지’가 공급에 먼저 담겨야 한다. 무차별적 분배가 아니라 차별적 맞춤형 공급이어야 한다.또 주택 관련 개별 사업법이 가졌던 진입 장벽이나 독점적 지위는 과감하게 없애야 한다. 그러려면 주택사업이 서비스업인지 아니면 제조업인지 개념을 다시 정의해야 한다. 그 위에 주거 서비스의 산업화 로드맵과 가이드라인을 만들어야 한다. 주택정책은 ‘공급정책’이 아니라 융복합을 염두에 둔 ‘산업정책’으로 전환돼야 한다. 서비스와 주거공간이 잘 융합돼야 수요도 복지도 충족될 수 있다.주거 선호와 주택시장은 변하고 있다. 정부는 ‘가격 트라우마’와 ‘과거 경험’에만 갇혀 있어선 안 된다. ‘신(新)주거’를 준비해야 한다. 가격 안정은 이 정도면 충분하다. 이젠 열린 시각으로 주거복지의 확대 재생산을 위한 중장기 비전을 제시해야 한다.
올 하반기 주택시장에 먹구름이 낄 것이란 전망이 나오고 있다. 정부의 규제, 금리 인상, 입주 물량 증가 등 넘어야 할 장애물이 많아졌기 때문이다. 수요가 풍부한 서울의 핵심 지역을 제외한 나머지 주택시장은 하방 압력을 받는 분위기다. 다만 새 아파트 선호 현상이 강한 만큼 입지가 좋은 지역의 신규 분양 열기는 지속될 전망이다.입주 물량 확대, 전세가격 하락부동산114에 따르면 전국에서 올해 상반기(22만4890가구)에 이어 하반기에도 22만6517가구가 입주할 예정이다. 내년 상반기에도 19만여 가구가 대기하고 있다. 이 중 절반 이상인 11만여 가구가 수도권에 공급된다. 아파트 공급이 제한적인 서울은 수요가 받쳐줘 충분히 소화할 것으로 예상된다. 하지만 경기 남부권과 지방은 부담이 가중될 전망이다. 특히 경기 화성시가 올해와 내년 상반기까지 입주 물량이 전국에서 가장 많다. 올해 3만1832가구, 내년 상반기 1만3336가구다. 경기 용인시, 시흥시, 평택시 등도 입주 물량이 순위에 꼽힌다.공급이 늘어나면서 전셋값도 하락세로 전환할 것으로 예상된다. 그동안은 수도권 전셋값 상승, 지방 전셋값 하락으로 상반된 흐름을 보였다. 그러나 올해 상반기 전국 기준 -0.33%를 기록하며 2008년 하반기 이후 10년 만에 하락세로 돌아섰다. 수도권 아파트 전셋값도 3월부터는 하락세를 나타냈다.한국건설산업연구원은 올 하반기 매매값이 0.5%, 전셋값은 1.3% 떨어질 것으로 내다봤다. 준공 물량 증가로 상반기(-0.9%)보다 예상 하락폭이 커졌다. 연간으로는 2.2% 하락으로 14년 만의 최대 폭이다. 1만 가구에 달하는 서울 송파구 헬리오시티 입주와 하남시 준공 물량이 증가하면서 하반기에는 서울 강남권 전세가격도 타격을 받을 것으로 관측됐다. 내년 상반기에는 경기 평택, 화성, 용인, 남양주 등의 준공이 대기하고 있어 올해 하반기로 갈수록 경기 외곽지역 전세 물량 부담이 커질 것으로 보인다.서성권 부동산114 책임연구원은 “수도권은 재개발·재건축 이주를 앞두고 있는 정비사업장 인근이 일시적으로 전셋값이 상승할 것으로 예상되지만 이주 시기가 분산되면서 전체적으로 안정적인 모습을 나타낼 것”이라면서 “공급 부담이 커지고 있는 세종, 경상, 충청 등 지방 아파트 전세시장은 역전세난이 발생할 가능성도 있다”고 말했다.매매가격도 하반기 수도권이 0.2%, 지방은 0.8% 하락할 것으로 전망됐다. 다만 지역에 따라 양극화 현상이 나타날 것이라는 예상이다.보유세 개편안 영향…금리, 고용·물가지수문재인 정부 출범 이후 부동산 시장이 정책에 대한 민감도가 높아지면서 하반기에도 정부 정책의 영향이 이어질 것이라는 전망이 많다. 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 각종 대출 규제가 실수요자의 매수심리에 영향을 미치고, 보유세 개편안이 투자심리를 위축시켜 부동산 시장이 하향 안정화 흐름을 보일 것이란 예상이 커지고 있다.전문가들은 특히 재건축 초과이익환수제가 재건축 아파트 시장을 냉각시키며 서울 강남권 매매가격에 타격을 미칠 것으로 봤다. 재건축 초과이익 분담금 쇼크 이후 관망세에 들어간 서울 재건축 아파트 시장은 반포주공 1단지, 대치쌍용 2차 등 하반기 재건축 초과이익 환수 대상 아파트의 부담금이 어느 정도로 나오느냐에 따라 좌우될 것으로 전망된다.금리 인상도 불안 요인이다. 지난달 미국이 기준금리를 종전 1.75%에서 0.25%포인트 인상해 2.0%가 됐다. 하반기에 두 차례 더 금리를 인상할 것이라는 관측이 많다. 한국의 기준금리는 1.5%를 유지하고 있지만 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스 금리는 올랐다. 하반기 대출금리가 연 5%를 넘을 경우 신규 투자는커녕 기존 주택 보유자들이 대출 이자를 내지 못해 한계가구로 몰릴 가능성이 높다.권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 나오는 일련의 통계 수치가 이전과 달리 하락 또는 안정화 수준으로 조정되고 있다”며 “잠재 수요자들이 얼마나 활발하게 움직일지, 보유세 개편이 이들의 움직임을 얼마나 위축시킬지가 하반기 집값 향방의 중요한 변수가 될 것”이라고 말했다.지역별 양극화 심화부동산 전문가들은 수도권과 지방, 도심과 비도심의 양극화가 하반기에 더 심해질 것으로 예측하고 있다. 지방은 과잉 공급 리스크에 지역 경기 침체가 맞물리며 가격 하락세가 더 커질 것으로 예상된다. 대구, 대전, 세종 등 일부 가격 상승세를 보이는 지역을 제외하고는 전반적으로 지방 아파트 시장의 하락폭은 더 커질 것이라는 분석이 많다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 1~5월 전국 주택 매매 거래량은 37만2368가구로 전년 동기 대비 3.5% 늘었다. 서울(23.1%), 경기(11.8%) 등 수도권을 중심으로 증가세를 보였지만 지방은 광역시가 5.4%, 기타 지역이 8.9% 감소했다.분양시장도 지역별 양극화가 깊어지는 모습이다. 올해 1~5월까지 전국 청약 평균 경쟁률은 12.86 대 1 수준이다. 대구, 세종, 부산, 대전, 광주, 서울 등에서 높게 나타났다. 부동산인포에 따르면 최근 1년간 청약 미달률은 20.9%로 전년 동기에 비해 1.8% 증가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지방은 입지나 공급 상황에 따라 차이가 심하다”며 “경상남북과 울산은 지역 경기 침체에 공급 물량 증가가 겹쳐 보합 내지 하락하고 있고, 강원도 하반기 가격 조정 움직임이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.초기 분양률도 지난해에 비해 소폭 하락하고 있다. 올해 1분기 초기 분양률은 86.5%로 전년 동기 대비 1.7%포인트 떨어졌다. 수도권은 4.5%포인트 상승했지만 지방광역시와 세종시는 5.9%포인트, 기타 지역은 6.3%포인트 하락했다. 미분양 주택도 지방은 지속적으로 증가하고 있다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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