증가하는 1인 가구의 대표 주거 시설
원룸은 시세 차익보다 안정적 월세 추구

김진수 건설부동산부 차장
[편집국에서] 원룸형 오피스텔, 주택 수 산정서 제외해야 하는 이유

지난달 청와대 국민청원 게시판에는 ‘소형 오피스텔을 주택으로 간주하는 법을 개정해 주십시오’라는 제목의 청원이 올라왔다. 5500여 명이 이 청원에 참여했다. 청원인은 “노후 대비 생계형으로 월세를 조금 받고자 오피스텔에 투자했는데 전용 20㎡짜리를 법에서 주택으로 간주해 다주택자가 됐다”고 지적했다. 또 1인 가구 주거 안정에 기여하는 오피스텔은 월세를 받는 임대 상품으로, 가격이 급등하는 아파트와 다르다는 점을 강조했다.

소형 주거용 오피스텔 시장이 혼란스럽다. 지난해 ‘7·10 부동산 대책’ 후속으로 마련된 지방세법 시행령 개정안이 지난해 8월 12일부터 시행되고 있어서다. 당시 행정안전부가 발표한 시행령 관련 질의응답에서는 ‘재산세과세대장에 주택으로 기재돼 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다’고 밝히고 있다. 세입자가 주소를 이전하고 확정일자를 받으면 사실상 주택으로 간주하는 것이다.

건축법상 업무시설인 오피스텔은 주거와 업무 사각지대에 놓인 건축물이다. 건축법에서는 업무용으로 주로 사용하되 분양하거나 임대하는 구획 중 일부에서 숙식을 할 수 있다고 규정하고 있다. 오피스텔은 발코니(노대)를 설치할 수 없고, 다른 용도 건물과 복합으로 건축할 경우 연면적 3000㎡ 이상이면 전용 출입구를 설치해야 한다. 사무구획별 전용면적이 85㎡를 초과하면 온돌이나 전열기 등 바닥난방을 설치해서도 안 된다.

오피스텔은 편의상 면적에 따라 주거와 생활 공간이 같은 전용 20㎡ 남짓한 곳을 ‘원룸형 오피스텔’로 부른다. 주거와 생활 공간이 나눠진 전용 33㎡ 안팎은 ‘1.5룸’, 전용 59㎡ 이상은 아파트 구조여서 ‘아파텔(아파트형 오피스텔)’로 구분한다.

정부의 부동산 규제 강화로 원룸형 오피스텔이 직격탄을 맞고 있다. 주택 수에 포함되는 원룸형 오피스텔 보유로 종합부동산세와 재산세가 늘어날 가능성이 높아졌기 때문이다. 또 소형 오피스텔 한 채를 소유한 사람이 조정대상지역 등 규제지역에서 아파트를 구매하면 2주택자가 돼 취득세율이 8%로 높아진다.

당장 원룸형 오피스텔 거래 시장이 된서리를 맞고 있다. 다주택자가 될 수 있어 원룸형 오피스텔 매수세가 급격히 줄어들고 있다. 경우에 따라 세금 폭탄의 기폭제가 될 수 있는 오피스텔을 살 이유가 사라진 것이다. 서울의 한 오피스텔 보유자는 “원룸형 오피스텔이 팔릴 때까지 비워놔야겠다”고 말했다. 세입자가 오피스텔을 주거용으로 이용해 1가구 2주택자가 되는 것을 방지하기 위해서다.

상황이 이렇다 보니 지난해 하반기 이후 원룸형 오피스텔 개발 시장은 멈춰선 상태다. 건설사들이 분양 리스크가 큰 소형 오피스텔 공급을 꺼리기 때문이다. 이들 오피스텔 세입자는 1인 가구가 대부분이다. 2019년 통계청 조사에 따르면 전국 1인 가구는 전체의 30.2%인 614만7500여 가구에 달한다. 서울은 33.9%로 더 높다. 업계에서는 1~2년 뒤 나타날 소형 주거시설 입주난을 우려하고 있다.

업계에서 전용 20㎡ 안팎의 원룸형 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 한 개발업체 대표는 “소형 오피스텔은 소유주의 90%가량이 월세를 얻기 위해 투자한 상품”이라며 “실소유자가 거주하는 상품이 아니어서 단순하게 주택으로 간주하는 데 무리가 있다”고 말했다. 아파트와 달리 시세 차익을 거두기 힘든 것도 이 같은 주장에 힘이 실리는 이유다.

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