공급을 늘리기보다
수요 누르는 정책을 쓰니
투기세력까지 가세하는 것

주택거래를 시장에 맡기지 않고
규제만 강화한다면
원치 않는 부동산 과열 직면할 것

이인호 < 서울대 경제학부 교수 >
[시론] 부동산 시장과 싸울 생각 버려야

부동산은 올해에도 우리 사회에서 가장 중요한 문제로 남을 것 같다. 문재인 정부는 그리 길지 않은 기간에 거의 스무 차례나 부동산 규제 정책을 발표해 시장을 원하는 대로 바꾸려 애를 썼지만, 긍정적 효과를 거두지 못하고 있다는 평가가 우세하다. 정부의 시장 개입이 긍정적 효과를 가져왔다면 그렇게 여러 번 정책을 펼 필요도 없었을 것이다. ‘부동산은 시장에 맡기면 안 된다’는 현 정부의 정책 방향은 일관성 측면에서는 평가할 만하지만, 현명한 접근으로는 보기 어렵다.

정부가 생각하는 부동산 정책은 극단적으로 ‘토지 공유제’라는 정책 방향에서 짐작할 수 있다. 이를 합리화하기 위해 “주거는 인간의 존엄에 직결되므로 시장의 룰에 맡길 수 없다”고 주장한다. 그런데 과연 우리나라 주택 문제가 인간 존엄성의 문제이고, 국민은 이런 정책 방향을 바라고 있을까.

현재 부동산 시장에서 가장 문제가 되고 있는 것은 서울 강남을 비롯해 일부 지역 주택가격이 이해할 수 없는 속도로 올라 많은 사람이 좌절감을 느낀다는 사실이다. 그런데 정부의 최근 통계에서도 확인할 수 있듯이 사람들이 살 수 있는 주택의 수는 충분하다. 따라서 인간의 존엄에 필요한 주거 공간은 충분한 듯하다. 문제는 사람들이 선호하는 일부 지역의 주택가격이 정상적인 소득을 벌어서는 구매가 불가능할 정도로 비싸다는 점이다. 이것은 일종의 ‘배고픈 문제’가 아니라 ‘배 아픈 문제’에서 비롯된 현상 같다.

일전에 정부 고위 정책담당자는 자신이 살아보니까 모든 사람이 강남에 살 필요는 없다고 했지만, 이에 동의하는 국민이 몇 명이나 있을지 모르겠다. 현 정부는 주택시장 상황이 지금에 이르게 된 이유가 이전 정부들의 잘못된 부동산 정책에 있다며 남에게 비난의 화살을 돌리고 있다. 흥미롭게도 이 지적은 올바른 정책 방향에 대한 중요한 시사점을 갖는다.

이전 정부들이 경기 부양을 위해 부동산 규제를 완화했던 것은 사실이다. 하지만 정부의 많은 노력에도 불구하고 부동산 경기는 쉽게 부양되지 않았다. 오히려 사람들은 공급이 계속될 테니 천천히 구매하겠다는 태도를 취했고, 부동산 가격은 안정세를 보였다. 주목할 점은 이전 정부의 규제 완화 자체로 인해 부동산 시장 과열이 빚어지지는 않았다는 사실이다.

그런데 현 정부 들어 정책 방향이 변하리라는 기대가 형성되면서 시장이 과열되기 시작했다. 이 사실은 부동산 가격이 사람들의 기대에 따라 결정된다는 점을 보여준다. 현 정부는 공급을 늘리기보다 수요를 억제해 가격을 안정시키려는 정책적 접근을 취하고 있다. 그 결과 사람들은 바로 주택을 사려고 하고, 이런 기대를 감지해 투기 수요까지 가세한 것이다.

정부는 시장과 싸울 생각을 버려야 한다. 만일 투기꾼들이 가격을 끌어올리기 위해 비싼 가격에도 집을 사면 우선은 실수요자들이 집을 살 수 없게 될 것이다. 하지만 투기꾼들은 당분간 자기들끼리 사고팔다가 실수요자를 못 찾아 싼 가격에 집을 내놓을 수밖에 없어 결국 시장이 주는 벌을 받게 된다.

정부는 시장의 이런 ‘자정기능’을 믿고 투기꾼들이 비싼 값에도 사고자 한다면 ‘허용’하는 것이 바람직하다. 또 주택을 자산 축적 수단으로 사용하는 것 자체는 투기가 아닌 이상 문제 될 것이 없다. 사람들이 돈을 벌어 저축하고, 그 돈으로 더 큰 집으로 옮겨가다가 늙어서 큰 공간이 필요 없게 되면 주택을 줄여 노후 생활을 하는 것이 무슨 문제인가.

여기서 우리나라가 북한과의 관계에서 사용했던 ‘햇볕정책’을 부동산 시장에 적용하는 것을 생각해 보면 어떨까. 재력이 많은 사람들이 비싼 값에도 집을 여러 채 가지려 한다면 그대로 허용하는 것이다. 그 사람들도 사는 집은 한 채뿐이니 나머지는 임대시장에 공급할 것이고, 집값이 너무 비싸다고 느끼는 사람들은 임대시장에서 당분간 주거 수요를 충족하게 된다. 막상 그렇게 되면 사람들은 비싼 주택을 움켜쥐고 있기보다 실제 생활에 필요한 주거 소비를 찾아 나설 것이다. 반대로 부동산 시장 규제를 계속 강화한다면 사람들은 무슨 수를 쓰더라도 비싼 집을 움켜쥐려 애쓸 것이고, 정부는 원하지 않는 부동산 경기 과열에 직면하게 될 것이다.

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