올해 서울 부동산 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 증여세 등 각종 세 부담이 크게 늘어날 전망이다.
15일 서울시, 강남구 등에 따르면 올해 서울 표준 단독(다가구)주택 공시가격 상승률은 역대 최고 수준인 20.7%에 달할 것으로 전망됐다. 25개 구 가운데 강남구 주택 공시가격 상승률은 42.8%에 달한다. 작년 상승률(10.5%)보다 네 배 높은 수준이다. 용산구(39.4%) 마포구(37.3%) 서초구(30.7%) 등의 상승률도 30%를 넘을 전망이다. 상권이 급성장한 연남동, 대기업 총수 등이 많이 사는 한남동 등 일부 동의 주택 공시가격은 최고 2~3배 급등하는 것으로 나타났다.
서울 표준지 공시지가는 작년 대비 평균 14.1% 상승할 전망이다. 강남구 공시지가는 평균 23.9% 오른다. 중구(22.0%) 영등포구(19.8%) 등이 그 뒤를 이을 전망이다. 명동 등 상업지역 공시지가는 최고 두 배 가까이 폭등하는 것으로 나타났다.
공시가격 상승률이 동네별로 들쭉날쭉해 신뢰도가 떨어진다는 지적이 나온다. 압구정동 주택 공시가격 평균 상승률은 108.8%에 달한다. 이에 비해 바로 옆 신사동은 59.7% 오른다. 강남구 부동산가격공시위원회 관계자는 “주택 가격대와 위치 간 상승률 차이가 매우 크고 주택과 땅 공시가격의 격차도 논리적으로 설명할 수 없을 정도로 벌어졌다”며 “이대로라면 극심한 조세저항이 발생할 우려가 있다”고 말했다.
서울 강남·서초·동작·마포·성동·종로구청 등이 국토교통부에 표준단독주택(약 22만 가구) 예정공시가격 재조정을 요구했다. 예정공시가격의 인상폭이 너무 큰 데다 같은 지역에서도 시세(실거래가) 반영률이 제각각이어서 민원이 쏟아지고 있어서다. 지방자치단체들이 집단으로 주택 공시예정가격 재산정을 요구한 것은 이례적이다.표준단독주택 (예정) 공시가격은 전국 단독주택(약 418만 가구) 개별 공시가격의 산정 기준이 된다. 그런데 지난 7일 공람을 마친 ‘2019 예정가격’을 보면 지난해보다 가격이 100~200% 오른 주택들이 속출했다. 서울 평균 인상폭은 역대 최대 수준인 20.7%로, 지난해의 약 3배다. 게다가 도봉구 쌍문동 등의 경우 같은 동네에서도 실거래가 반영률이 최소 22%에서 최대 99%로 차이가 났다. 감정평가가 잘못됐거나, 감정평가사마다 다른 평가 기준을 적용했다고 볼 수밖에 없지만 결국 책임은 정부 몫이다. ‘고무줄’이라고 불러도 할 말이 없을 정도로 정부가 불신을 자초한 셈이다.국토부는 공시예정가격을 기초로 오는 25일 표준단독주택 공시가격을 발표한다. 이후 한 달간 이의신청을 받아 3월20일 최종 확정한다. 이를 기반으로 4월 중순께 전국의 단독주택 공시가격을 발표한다. 표준단독주택 가격은 부동산 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 61개 사회복지·행정 분야 기초자료로 활용되는 개별 단독주택 공시가격에 직접적 영향을 준다. 주택공시가격이 30% 정도 오르면 지역 건보료가 연 14만원 늘어난다는 연구결과도 있다. 정부가 개선책을 마련 중이라고 하지만 기초노령연금 탈락자가 급증할 가능성도 높다. 들쭉날쭉한 시세 반영률 탓에 조세 형평성의 원칙도 훼손될 게 뻔하다.부동산 가격이 오르면 세 부담 역시 늘어나는 것은 불가피하다. 하지만 정부가 ‘공시가격 현실화’라는 정책 목표를 단기간에 밀어붙이다 보니 1년 사이에 너무 가파르게 세금이 늘고 지역별 증가 폭도 들쭉날쭉하는 등 부작용이 속출한다. ‘주먹구구’란 비판을 받고 있는 시세 반영률에 대한 구체적인 설명과 수정을 하지 않는다면 ‘세금 폭탄’을 맞게 될 사람들의 이해를 구하기는 더 어려울 것이다.
서울에서 표준 단독주택 공시가격 상승률이 가장 높은 곳은 강남구(42.8%)다. 일대 주택 공시가격이 작년에 비해 평균 1.4배 이상 오른다. 그러나 강남구 내 상승률을 들여다보면 주택 가격대와 동에 따라 상승폭이 일관성 없이 널뛰는 양상을 띠고 있다. 집값과 땅값 사이 상승률 폭도 두 배 가까이 차이가 난다. 정부가 이처럼 들쭉날쭉한 공시가격 책정 기준에 대해 명확한 입장을 밝히지 않으면 납세자의 조세저항이 불가피할 것으로 전문가들은 우려한다.공시가 인상 들쭉날쭉올해 강남구 행정동별 주택 공시가격 평균 상승률을 보면 압구정동이 108.8%로 전년 대비 두 배 이상 급등한다. 율현동 단독주택이 가장 낮은 8.4%다. 두 지역 간 상승률 차이는 100.4%포인트에 이른다. 작년 주택 공시가격 동별 최고 상승률(삼성동 14.0%)과 최저 상승률(도곡동 4.4%) 간 격차가 10%포인트 미만에 그친 것과는 대조적이다.가격대별로 보면 주택 공시가격 9억원을 초과하는 표준주택에 높은 상승률이 집중 적용됐다. 지난해 주택 공시가격이 6억원 미만인 강남구 표준주택은 대부분 5~10% 오른다. 이에 비해 가격대가 높으면 주택 공시가격 인상폭이 확 뛴다. 6억원 이상 9억원 미만 표준주택(48가구) 중엔 절반 수준인 22가구의 주택 공시가격이 20% 이상 상승한다. 올해 주택 공시가격이 9억원을 넘어가는 가구는 새로 종합부동산세 부과 대상이 된다.지난해 이미 주택 공시가격 9억원 이상이었던 집은 올해 주택 공시가격이 최소 1.2배로 뛸 전망이다. 주택 공시가격 9억원 이상인 강남구 표준주택 619가구 중 527가구의 주택 공시가격이 20% 이상 오른다. 강남구 역삼동의 한 다가구주택은 작년 주택 공시가격이 25억9000만원이었지만 올해 83억9000만원으로 약 3.24배로 뛴다. 역삼동의 한 2층 주택은 주택 공시가격이 작년 10억9000만원에서 2.85배로 오른 31억1000만원으로 산정됐다.땅값 인상과도 차이 커주택과 토지 간 공시가격 격차가 큰 것도 논란거리다. 강남구 표준지 공시지가는 작년 대비 23.9% 오른다. 이를 놓고 강남구 부동산가격 공시위원회에선 “산정 방식의 차이를 감안하더라도 공시지가와 주택 공시가격 간 상승률과 가격 격차가 큰 이유를 논리적으로 설명하는 게 불가능하다”는 지적이 나온 것으로 알려졌다.일부 지역에선 표준주택의 표본 신뢰도를 놓고 논란이 일 것이라는 전망도 나온다. 강남구의 올해 표준주택 수는 752가구로 전년보다 32가구 늘었다. 이 중 64가구가 표본에 새로 들어갔고, 기존 표본 중 32가구가 제외됐다. “주택 공시가격 현실화 제고를 위해 표준주택을 신규로 설정했다”는 것이 국토교통부의 설명이다. 강남구에선 주택 공시가격 상승폭이 행정동 중 두 번째로 높은(49.3%) 청담동의 표준주택 교체율(14.6%)이 가장 높다. 작년 같은 동 표준주택 교체율(2.1%)의 7배 수준이다. 주택 공시가격 상승률이 40.4%인 논현동은 6가구가 삭제되고 14가구가 표준주택으로 신규 선정됐다. 역삼동은 6가구가 삭제되고 11가구가 새로 들어갔다. 감정평가업계의 한 관계자는 “국토부 등이 주택 공시가격을 이례적인 수준까지 끌어올리기 위해 표준주택을 인위적으로 재선정했을 가능성도 있다”고 지적했다.“설득력·신뢰도 떨어진다” 우려각 지방자치단체 실무진은 난색을 나타내고 있다. 이번 예정치대로 주택 공시가격을 산정했다간 납세자 반발이 클 것으로 예상해서다. 서울시 한 자치구 부동산가격 공시위원회에 참석한 한 관계자는 “공동주택(아파트)이 아닌 주택은 거래 빈도가 낮아 실거래 데이터가 부족하다”며 “최근 1~2년간 급등한 거래가격을 시장 가격으로 보고 급격한 상승률을 적용하면 민원에 대한 설득력과 신뢰도가 하락할 가능성이 있다”고 말했다.지난 9일엔 마포구, 10일엔 강남·서초·동작·성동·종로구 등 5개 구청 세무 담당자가 세종시 국토부 청사를 찾아 주택 공시가격 예정안을 조정할 것을 요청했다. 이들 지자체는 한국감정원에도 이 같은 의견을 제출했다.국토부는 일단 산정 방식을 고수할 방침이다. 국토부 관계자는 “이번 주택 공시가격은 의견 청취와 검토를 거칠 예정으로 아직 확정된 것이 아니다”면서도 “주택 공시가격은 실거래가를 비롯해 인근 유사 주택 실거래가, 주변 시세, 감정평가 선례 등을 종합분석해 결정하고 있다”고 말했다.■표준 단독주택 공시가격표준 단독주택 공시가격은 국토교통부가 전국 단독(다가구)주택 중 대표성이 있는 약 20만 가구를 뽑아 평가한 가격이다. 개별주택 공시가격 산정의 기준으로 사용한다. 국토부는 이달 25일 최종 공시할 예정이다.■표준지 공시지가국토부가 매년 전국 3200만여 필지 중 대표성이 있는 50만여 필지를 선정해 산정한 단위면적(㎡)당 가격이다. 개별 토지 공시지가의 기준이며, 2월13일 발표한다.선한결 기자 always@hankyung.com
올해 서울시 표준지 공시지가가 지난해보다 14.0% 이상 크게 오를 것으로 예상된다. 주요 광역상권 공시지가가 최고 두 배까지 급등함에 따라 상속세 증여세 등 세금 부담이 급증할 전망이다.15일 서울시 등 지방자치단체에 따르면 국토교통부가 주민의견을 듣기 위해 공개한 서울시 표준지 공시지가(안) 평균 상승률은 14.1%다. 이는 지난해 상승폭(7.0%)의 두 배에 달하는 수치다. 15.4% 올랐던 2007년 이후 12년 만에 가장 높은 상승폭이다. 국토부는 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 다음달 13일 공시지가를 최종 고시할 예정이다.2006년 21.68%까지 치솟았던 표준지 공시지가는 글로벌 금융위기 영향으로 2009년 -2.3%를 기록하기도 했다. 2010년부터 한 자릿수 상승률을 기록하며 완만하게 오르다 올해 크게 상승할 전망이다.국토부는 전국 토지 3268만 필지 가운데 대표성 안정성 등이 있는 토지 50만 필지를 표준지로 선정한다. 국토부가 의뢰한 민간 감정평가사 1000여 명이 이들 표준지의 가격을 매긴다. 인근 토지의 거래가격 및 임대료 등을 종합적으로 판단해 평가한다. 이 같은 표준지 공시지가가 중요한 이유는 이를 기반으로 개별 토지의 공시지가를 각 지자체가 산정하기 때문이다.국토부는 상권이 발달한 지역의 공시지가를 특히 많이 올린 것으로 나타났다. 서울시 25개구 가운데 표준지 예정 공시지가의 상승률이 가장 높은 곳은 강남구다. 전년 대비 23.9% 급등할 전망이다. 지난해 변동률(9.8%)보다 두 배 이상 높다. 상업용 건물이 많은 중구의 올해 상승률도 22.0%에 달할 전망이다. 지난해 상승폭(7.5%)의 세 배에 달할 것으로 보인다. 명동 소재 일부 필지 공시지가는 지난해 대비 두 배 올랐다. 금융 중심지인 여의도를 포함하고 있는 영등포구 상승률도 19.86%로 높다. 서울숲 인근의 부동산 가치 상승이 반영된 성동구는 16.1% 상승률을 나타낼 전망이다. 강남 3구의 한 축을 맡고 있는 서초구 상승률도 14.3%로 서울시 평균보다 높았다.종로구(13.8%), 용산구(12.6%), 동작구(11.6%), 마포구(11.4%), 강동구(11.0%), 관악구(10.5%), 송파구(10.0%) 상승률도 두 자릿수를 넘었다. 금천구(6.6%), 강북구(7.1%), 동대문구(7.3%), 중랑구(7.3%), 성북구(7.3%) 등이 상승률 하위권을 차지했다. 그래도 지난해 서울시 평균 상승률(7.0%)을 웃돌았다.이처럼 표준지 공시지가가 급등하면 이를 기반으로 산정하는 개별 토지의 공시지가도 상승할 수밖에 없다. 공시지가의 상승으로 부동산 보유세를 비롯해 각종 부담금 인상이 예상되는 이유다.서기열 기자 philos@hankyung.com
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