내년 부동산 10년 겨울장 오는 과학적 이유

이재명 더불어민주당 대통령 후보의 부동산 공약이 실행된다면 국내 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까요. ‘하버드대 박사’ 이상현 명지대 건축대학 교수는 이재명 후보의 250만가구 공급계획이 실현된다 하더라도 도심 요지에 공급되기는 어려울 것으로 분석합니다. 결과적으로 서울 외곽에 공급이 집중될 것으로 예상하는데요 이로 인해 오히려 중저가 서민 주택의 집값을 더 떨어뜨릴 것으로 전망합니다. 향후 10년 하락장을 내다본 이 교수의 부동산 정책 분석을 함께 들어보시죠.

▶서기열 집코노미TV 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 서기열의 집터뷰. 오늘은 이상현 명지대 건축대학 교수님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷이상현 명지대 건축학부 교수
안녕하십니까.

▶서기열 기자
지난번에 한번 모셨는데. 이번에 좀 집중, 심층 분석해 보고자 합니다. 이재명 경기지사가 더불어민주당 대통령 후보로 최종 선출이 됐어요. 부동산 정책을 한번 짚어보고 그로 인한 부동산 시장에 대한 영향 한번 이야기를 해보고자 합니다. 이재명 후보의 부동산 정책 근간은 뭘까요?

▷이상현 교수
한번 이재명 후보의 부동산 정책을 한번 알아보겠습니다. 이번에는 좀 전망에 초점을 맞춰서. 부동산이 가지고 있는 어떤 도시계획적 측면 이런 것보다도 집값이 향후에 어떻게 변할 것인지 그 전망에 한번 초점을 맞춰보겠습니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 제일 궁금한 부분이 그런 부분일 거예요. 전망.

▷이상현 교수
집값 상승이 이제 쭉 계속을 되다가 지금 현재는 문재인 정부 출범 초기하고 비교해볼 때 대략 한 85%가 상승을 했습니다.

▶서기열 기자
이야 85%. 전국 평균인가요? 아니면 서울.

▷이상현 교수
서울. 서울에 초점을 맞췄습니다. 지금 오늘 말씀드릴 것들은 주로 서울 통계를 주로 말씀 드립니다.

▶서기열 기자
아무래도 사실 집중된 부분이니까요

▷이상현 교수
그러면 이제 지금부터 한번 이재명 후보의 부동산 공약에 대해서 한번 살펴보겠습니다. 누가 타깃이 되느냐 했을 때는 이렇게 나눠보면 좋을 것 같아요. 무주택자 그리고 주택 가지고 있는 사람. 그런데 주택 가지고 있는 사람은 1주택자하고 다주택자를 좀 구분해 봐야 되겠죠. 그래서 크게 무주택자, 1주택자 그리고 다주택자 이렇게 한번 나눠서 보겠습니다.

이 무주택자와 관련된 이재명 후보의 부동산 공약은 공공임대주택 정책이죠. 전체적으로 볼 때 약 250만호를 추가 공급하겠다고 했습니다. 그리고 대단히 큰 규모죠. 우리나라 역사상 노태우 정부 때 시도됐던 200만호 그 당시에 우리가 200만호 얘기를 들었을 때 200만호가 가능할까 이렇게 놀랐었습니다. 그리고 사실 실제로 그 정책이 끝날 무렵에 200만호를 채우지 못했죠. 어찌 됐든 우리가 역사상 경험해 봤던 것 중에서 가장 큰 수치가 200만호였었는데 그거를 50만호를 뛰어넘는.

▶서기열 기자
더 센, 더 센 공급 정책.

▷이상현 교수
더 센거죠. 이유는 좀 아마 추가적으로 설명이 돼야 될 겁니다. 얼핏 보기에 우리가 250만호에 해당되는 그런 추가 수요가 있을 것 같지는 않거든요. 근데 그건 이제 이제 선거가 진행되면서 자세한 내용들 나오겠죠. 그 중에서 100만호를 공공임대주택으로 공급하겠다 이렇게 보시면 됩니다.

기본 주택이나 공공임대주택이나 거의 같은 개념으로 보시면 되는데 이거를 100만호를 공급하겠다고 합니다. 이 100만호를 공급하면 어떤 일이 벌어지냐면 공공임대주택 비율이 전체 주택 중에서 10%를 차지하게 되거든요. 10%를 목표로 하고 있습니다.

또 한 가지는 요지라는 말을 씁니다. 좋은 위치에 공공임대주택을 공급하겠다 이거죠. 좋은 위치라는 거는 주로 이제 이런 겁니다. 서울로 보면은 역세권이죠. 역세권. 이거를 어떤 방식을 통해서 요지를 확보하겠다 이런 거에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

▶서기열 기자
구체성이 좀 결여됐네요. 아직은.

▷이상현 교수
근데 충분히 짐작할 수 있죠. 현재 문재인 정부에서 일어나고 있는 도심재정비 그 다음에 재개발을 통한 공급인데 결국 이것도 역세권에 있는 지역의 용적률을 높여준다. 이런 방향으로 아마 해결이 될 겁니다. 무주택자는 이렇고요.

그 다음에 1주택자는 이렇게 보시면 될 것 같아요. 250만호 중에서 150만호를 공급하는 거거든요. 150만호는 어떤 규모로 생각하시면 되냐면 우리나라에 이제 멸실이라는 게 있잖아요. 매년 멸실 되는 거 한 10만호 보시면 됩니다. 그러니까 5년 동안 50만호가 멸실된다고 보면 100만 호를 추가로 공급하는 거죠. 눈여겨봐야 될 것이 1주택자지만 다주택자가 되려는 게 아니라면 금융 지원을 확대하겠다 이런 게 있습니다.

▶서기열 기자
금융지원 확대. 눈이 확 떠지네요

▷이상현 교수
그렇죠. 대출을 좀 잘 쉽게 해주겠다 이런 거겠죠. 이런 걸 통해서 1주택자가 조금 더 나은 환경에서 살 수 있는 기회를 주겠다. 그 희망을 막지는 않겠다. 그런데 얼마나, 그거에 대해서 언급이 없습니다. 차근차근 구체적으로 나오겠죠.

남은 건 다주택자인데 다주택자가 이제 그러니까 근간은 이겁니다 동원할 수 있는 모든 방법을 동원해서 규제를 하겠다.

▶서기열 기자
다주택자는 다 잡겠다

▷이상현 교수
그렇죠. 동원할 수 있는 모든 방법이라는 거는 사실 복잡해 보이고 혼란스러워 보이지만 사실 간단합니다. 세금, 대출, 그리고 법적 규제. 이걸 가지고 잡아보겠다 이런 겁니다. 그 중에서도 이제 구체적인 사례를 좀 들고 있거든요. 네, 그럼 그걸 이제 이 대출 부분에서는 이런 게 있습니다. 비필수 부동산 만기 연장을 제한하겠다 이런 거거든요. 그다음에 법적 규제라고 하면은 거래제한입니다.

그 다음에 세금 관련해서는 이제 눈에 띄는 게 바로 국토보유세죠. 그런데 국토보유세를 여기서 거론할 이유는 뭐냐면 국토보유세가 집값에 미치는 영향 자체는 별로 크다고 볼 수 없어요. 그런데 이번에는 소위 토지공개념을 대표하는 상징적인 거에요. 그런데 이제 아무래도 이재명 후보 쪽의 부동산 공약은 토지 공개념에 이제 비중을 많이 두고 있거든요. 그랬을 때 그 토지 공개념을 한번 추구해보겠다라는 것을 가장 상징적으로 잘 보여주는 게 국토보유세다 이렇게 보고 있습니다.

국토보유세는 아직 그렇게 전모가 잘 드러나지 않았어요. 그러니까 과세 대상과 과세율 이런 것들에 대해서 전혀 정보가 없기 때문에 그런 게 있나 보다 싶어요. 그러니까 적극적인 조세 저항이 일어날 수 없죠. 네, 이런 식입니다.

▶서기열 기자
그렇네요. 이렇게 쭉. 현재 이재명 후보의 부동산 정책을 쭉 정리를 해 주셨는데요. 그렇다면 이 부동산 정책, 부동산 공약에 실현 가능성과 그 효과는 어떻게 될까요.

▷이상현 교수
그렇죠. 그게 참 중요하죠. 공약의 실현 가능성을 평가할 때 가장 중요한 건 역시 재원이죠.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷이상현 교수
그 다음에 부동산 공약인 경우에는 용지 확보입니다.

▶서기열 기자
공급을 해야 되는데 아직 땅이 어디 있는지도 모르고. 그런 경우들은 사실 실현 가능성이 떨어지는 거잖아요.

▷이상현 교수
이제 세 번째로 이런 것들이죠. 정책에 대한 공감을 얼마나 이끌어낼 수 있느냐 뭐 이걸 겁니다.

이렇게 세 가지가 있는데 이 세 가지를 가지고 보면은 일단 무주택자를 위해서 공공임대주택을 100만호 공급하겠다. 이거 재원은 전혀 문제가 없을 것 같아요. 왜냐면요 이게 공짜로 주겠다는 것도 아니고. 그러면 이제 돈을 받고 이렇게 공급하는 거거든요.

그걸 얼마나 받을지 이거에 대해서 얘기한 바는 없어요. 그런데 경기 도시주택공사에서 임대주택에 대해서 뭐라고 얘기한 적이 있냐면은 RIR 20% 그러니까 소득 대비 임대료를 20% 정도 공급을 하겠다 라고 했으니까 아마 그게 기준이 될 겁니다. 그런 식으로 소득 대비 20%를 받고 한다 그랬을 때 이렇게 보면은 공공임대주택 정책을 실현하기 위해서 추가적인 세금이 많이 투입될 것 같지는 않아요.

▶서기열 기자
임대료 받을 거니까.

▷이상현 교수
그런데 이제 문제는 그거예요. 요지, 요지에 공급할 수 있겠느냐, 거의 어렵다고 봐야되겠죠. 찾기도 어렵지만 찾았다고 치면 가격은 올라갈 수밖에 없거든요. 그 다음에 1주택자에 대해서는 이제 150만호를 공급하게 돼 있는데 이 150만호라는 게 이제 규모를 한번 생각해 보셔야 돼요.

150만호를 5년 동안에 공급하려면 매년 30만호잖아요. 그러면 30만호가 어떤 거냐면 분당을 3개씩 만든다고 3개. 근데 이제 수도권에는 한 1.5개 지방엔 1.5개 이런 거예요. 조금 더 자극적인 사례를 들자면. 압구정 현대아파트 같은 것들을 10개 단지를 매년 만들겠다는 거다.

▶서기열 기자
그럼 규모가 어마어마한 거잖아요. 어 그런데 이게 지금 당장, 당장 내년에도 실행이 돼야될 텐데 만약 계획대로라면 그게 지금 아무 준비가 안 된 상태에서 가능하느냐.

▷이상현 교수
그게 좀 어렵다고 봐야 되죠. 그러니까 이것도 마찬가지입니다. 공급은 가능해요. 신도시 사업 같은 것을 통해서 공급은 가능한데 요지 공급은 여전히 불가능하다고 보는 게 맞을 것 같습니다.

▶서기열 기자
사실 땅을 구하는 게 사실 제일 중요한 문제니까.

▷이상현 교수
그렇죠. 그 다음에 이제 다주택자들에 대한 각종 규제는 워낙에 계속 해오던 거니까. 뭐, 아직까지는 큰 저항이 있을 거라고 생각되지는 않습니다. 이제 정부가 딱 들어서서 이제 마음 먹기에 달려 있는 거겠죠. 종부세를 과세 대상과 과세를 어떻게 할 거냐. 그리고 국토보유세도 사실은 다크호스예요 다크호스.

▶서기열 기자
어떻게. 될지 모르는.

▷이상현 교수
그리고 이제 이걸 조금 더 자극적으로 표현하면 노림수일 수도 있어요.

▶서기열 기자
사실 중요한 건 전망일 것 같습니다. 이런 부동산 정책들 공약들이 실행이 됐을 경우 물론 지금 좀 사실 지지율도 가장 높으니까 실행이 됐을 경우 과연 어떤 결과를 가져오게 될까요.

▷이상현 교수
이 수요와 공급의 관계에서 재미있는 데이터가 있는데 이런 거예요. 가격이 이렇게 막 오르기 시작할 때 이 그래프하고 겹쳐놓으면 아주 재미있는 그래프가 하나 있는데 착공 건수예요. 이제 그렇게 가구 수 증가하고 그 다음에 일자리 증가 때문에 수요는 늘어나는데 오히려 착공 건수는 내려갔어요. 그래서 가격이 올라갈 수밖에 없었다 이렇게 얘기를 합니다. 이제 신도시 사업 재개했고 또 도심에 얼마나 실현 가능한지 모르겠지만 30만호로 하겠다고 하니까. 수요와 공급의 불일치 때문에 생겼던 가격 상승 압력은 상당 부분 해소됐다 이렇게 보셔도 될 것 같습니다.

중요한 건 가수요입니다. 가수요는 어떻게 움직일까. 오를 만큼 올랐다. 팔 사람 팔고 살 사람 다 샀다 뭐 이런 거예요. 근데 피로감이 누적됐다. 감각적으로 볼 때 그렇긴 한데 뭐 증거 있나. 이건 이겁니다. 문재인 정부 출범 초기부터 지금까지 가격이 얼마 올랐냐면. 제가 지금 말씀드리는 거는 주택 아파트 매매 가격 지수입니다. 그거를 보면은 1.57배 올랐거든요. 그런데 왜 이거를 보냐면 노무현 정부 때하고 비교해 보려고 해요. 거의 일치하죠? 그래서 이걸로 볼 때 오를 만큼 오른 것 같아요.

그리고 또 한 가지 수치가 있어요. 올만큼 오른 것 같다라고 볼 수 있는. 그게 뭐냐면 그게 이제 그 노무현 정부 끝무렵으로 가면은 주택가격이 상당히 안정되잖아요. 그런데 이제 그 당시 그러니까 노무현 정부 끝무렵부터 지금까지의 가격 상승을 계산해 보면은 이게 재미있습니다. 6.8% 정도 돼요. 전체 서울 평균이.

2017년도에 미국 샌프란시스코 연방준비은행에서 연구 논문을 하나 발표한 게 있어요. 그게 과거, 그러니까 2015년을 기준으로 과거 145년간 수익률을 한번 조사해 봤어요. 부동산, 주식, 장기 채권, 단기 채권 이렇게 했더니 1등이 역시! 부동산이었습니다. 그게 7%. 지금 서울이 6.8% 정도 올랐거든요. 과거 선진국 그러니까 유럽이죠. 유럽 16개국의 부동산 상승 평균치가 7%니까 거기에 근접하고 있다. 이 두 가지로 보면은 오를 만큼 오른 것 같아요. 끝물이라는 표현을 쓰기도 하죠.

▶서기열 기자
사이클 끝이다

▷이상현 교수
그런데 한 가지 변수가 생기는 거잖아요 코로나 유동성이라는 거.

▶서기열 기자
그렇죠. 어마어마하게 쏟아 부었죠.

▷이상현 교수
인플레이션이 올 거다. 이거는 추가적으로 부동산 가격이 올라야만 된다는 소리예요. 그 다음에 한 가지 더. 이게 이게 코로나 유동성을 골고루 풀렸거든요. 이렇게 골고루 풀렸는데. 이게 시장을 한 바퀴를 이렇게 돌다 보면 어떤 일이 벌어지냐면 예전에 부자, 가난한 사람 비율대로 다시 나눠 갖게 됩니다 부자들이 더 많이 갖게 돼요.

▶서기열 기자
결국에는 풀린 돈도 그렇게 간다.

▷이상현
수익률이 좀 떨어져도 돼 장기적으로 볼 수 있어. 그리고 이 돈. 어차피 나 다른 데 쓸 데도 없어. 이런 것들입니다 그래서 오른 만큼 올랐다라고 판단을 해도 들어올 수 있는 돈이 좀 마련이 돼있다.

▶서기열 기자
되게 많네요. 아직.

▷이상현 교수
이렇게 보죠. 그래서 그 부분만큼 가격 상승이 있을 것 같습니다. 그래서 이걸 조금 간단하게 요약 정리를 하자면 이런 거죠. 문재인 정부를 거치면서 가격은 어깨까지 올랐다. 그런데 머리까지는 남아 있다. 흔히 이삭줍기 장이라는 표현 쓰시죠. 그런 정도의 가격 상승은 여전히 남아 있는 것 같습니다.

이재명 후보의 부동산 공약은 이런 전망에 어떤 영향을 미칠 것인지 이제 거기에 초점을 한번 맞춰볼게요. 이런 겁니다. 공급을 하기는 하는데 요지가 아니고 이제 주변부에 공급을 하잖아요. 이거 이제 당연히 공급 과다 상태를 만들어냅니다. 그러면 이게 무슨 얘기냐면은 소위 중저가 물건에 대해서는 대체재, 경쟁재들이 많이 생긴다는 거에요.

하지만 좀 높은 가격의 건물들은 여전히 대체제나 경쟁자가 등장을 안 하는 거죠. 부동산 공약에 따르면. 그러면 왜 어떤 일이 벌어지냐면 그냥 사실을 보고 그걸 분석해 보면 이런 결론이 나온다는 얘기입니다. 그러면 중저가 가격의 주택은 하락할 수도 있다는.

▶서기열 기자
그렇네요. 향후에 공급이 본격화되면.

▷이상현 교수
그런데 반면에 소위 흔히 말하는 도심 요지는 여전히 가격 상승이 어느 정도는 지속될 거다라는 겁니다.

▶서기열 기자
약간 양극화 시간이 시장의 양극화가 이루어질 수도 있겠다고 봐야 되겠네요

▷이상현 교수
그렇게 볼 수 있죠. 그런데 이제 그러면 이때 이제 이재명 후보가 이제 당선이 돼서 어떤 규제책이 계속 작동한다고 보면은. 아, 그런 상승 여력으로 인한 가격 상승을 제압할 수 있을까. 뭐 이렇게 판단을 해봐야 될 텐데 여기서 이런 말씀을 드릴 수 있을 것 같으네요. 그런 판단은 할 필요가 없을 것 같아요.

▶서기열 기자
왜요?

▷이상현 교수
그전에 끝물장이 끝날 것 같거든요. ㅎㅎㅎ 이재명 정부가 들어서서 본격적으로 부동산 대책을 시행할 시점이면은 이미 남아 있는 상승 여력이 소진됐을 겁니다. 이제 이 끝물장이 끝나고 나면 또다시 한 대략 한 10년 정도의 보합세장이 유지가 되겠죠. 한 10년 동안에.

▶서기열 기자
지금 거의 정점에 도달했다. 거의 가까이 왔다라고 보시는 거네요.

▷이상현 교수
그리고 나서 한 10년 후에 다시 한 번 또 주택 가격 상승이 있을 겁니다. 네 근데 저는 이제 이렇게 생각해요. 그게 아마 우리가, 우리 세대를 말하는 거 아닙니다. 그러니까 좀 더 장기적으로 볼 때 최후의 불장이지 않을까 생각을 해요.

▶서기열 기자
알겠습니다. 오늘 이상현 교수님 모시고 이재명 후보의 부동산 정책에 대해서 한번 집중적으로 분석해봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 정준영 PD 편집 김윤화 PD 디자인 이지영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

내년 '부동산 10년 겨울장' 오는 과학적 이유 [집코노미TV]