[글로벌리포트] 리츠 투자, 밀레니얼 세대에서 답을 찾다

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 백신 접종에 따른 리오프닝 기대감이 커지면서 글로벌 리츠 지수가 큰 폭으로 상승하고 있다. 특히 리츠는 밀레니얼 세대의 주거 문제와도 연계돼 있어 중장기 유망 투자 수단으로 각광받고 있다.

삼성증권에 따르면 6월 말 기준 글로벌 리츠 지수는 올해 19% 상승하며 벤치마크를 5%포인트 상회하고 있다.
국내 리츠도 대형화 및 자산 편입, 매각, 수익 실현 등으로 18% 상승한 것으로 집계됐다. 글로벌 리츠 중에는 팬데믹(세계적 대유행) 타격이 컸던 리테일과 숙박 리츠의 반등이 뚜렷한 가운데 임대주택 리츠도 꾸준한 수익률을 나타내고 있다.

전 세계적인 주택 부족 문제
최근 주택가격 상승세는 한국만의 현상이 아닌 전 세계적인 문제로 대두되고 있다. 실제 지난 2012년 대비 한국 주택가격 누적상승률은 27%로, 50~90% 분포를 보이는 미국, 홍콩, 영국 등에 비해 오히려 낮은 수준이다. 이는 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시 한국의 주택가격 하락 폭이 상대적으로 크지 않았기 때문이라는 설명이다.

삼성증권은 이 같은 흐름이 중장기적으로 지속될 수 있다고 내다봤다. 현재 목격되는 주택가격 상승의 원인이 저금리로 인한 자산가격 상승뿐 아니라 수요와 공급의 불일치가 근본 원인이라는 시각에서다.

삼성증권은 “금융위기 이후 급등한 토지 및 원자재 가격, 인건비 상승으로 공급에 차질을 빚어 주택 부족은 장기화될 전망”이라며 “지난 10년간 미국의 주택 공급은 세대수 증가분을 15% 하회하고, 최근 3년간 한국 수도권의 아파트 공급은 세대수 증가분을 10% 하회한다”고 설명했다.

여기에 인구구조의 변화는 주택 부족 문제를 더욱 심화시킬 수 있다는 분석이다.
향후 5년 이내 주택 시장의 신규 수요자가 될 20~34세 인구 비중은 미국 45%, 한국 41%에 달한다. 주택 구매력이 약한 밀레니얼 세대가 1인 가구로 지내는 기간이 길어지며 주택 문제가 사회적 문제로 더욱 심화될 개연성이 크다는 설명이다.

임대주택, 대체투자 자산으로 부상
그동안 투자 수단으로써 부동산은 주로 오피스와 리테일 등 전형적인 수익형 부동산이 주목받아 왔다. 그러나 최근 임대주택이 대체투자 자산으로 부상하고 있는데, △필수 부동산으로 낮은 공실 △임대료 전가가 용이해 인플레이션의 헤지 수단 △순영업이익(NOI) 대비 낮은 설비투자(CAPEX) 비중으로 투자 효용성이 높기 때문이라는 설명이다.

현재 기업형 임대주택이 발달한 국가로는 미국, 일본, 독일 등이 꼽히며, 이들 나라는 기관들의 주요 임대주택 투자지역이기도 하다.

미국의 유망 임대주택 리츠는 아발론베이·에퀴티레지덴셜과 같은 초대형 멀티 패밀리 리츠, 인비테이션 홈스·미드아메리카아파트먼트와 같은 싱글 패밀리 리츠가 있다. 또 일본은 어드밴스레지던스, 닛폰아코모데이션 등이 도쿄23구 중심의 포트폴리오를 보유한 대형 임대주택 리츠다.

밀레니얼 ‘공유 주거’ 선호
현재 미국의 경우 밀레니얼 세대의 64%가 임대주택에 거주하고 있는 것으로 집계되고 있는데, 전 세계 밀레니얼 세대의 가장 큰 고민거리 역시 주거 문제가 꼽힌다.

미국의 밀레니얼 세대는 2017년 기준 4530만 명으로 전체 인구의 30%를 차지하고 있는데, 이는 2009년 대비 600만 명 늘어난 수치다. 여기에 5년 이내 신규 주택 수요로 전환할 20~24세까지 포함한 20~34세 비중은 45%에 육박한다. 이들은 학자금 대출 부담과 실질임금 상승률 정체 등 구매력 부족으로 임대주택을 선택할 확률이 높다.

또 최근의 밀레니얼 세대는 다양한 임대주택 유형 중 공유 주거(코리빙)에 수요가 쏠리고 있는데, 이는 도심 거주 욕구, 네트워크와 경험 소비 중시, 편의성과 계약 기간의 유연성 추구 등이 반영된 결과다.

공유 주거는 임차인이 룸은 단독으로 사용하되 편의시설을 공유함으로써 입지와 커뮤니티, 경제성의 장점을 극대화해 공유 오피스에서도 입증된 수익모델이다. 실제 글로벌 공유 주거의 파이낸싱 시장은 2017년 2억 달러에 불과했으나 1년 만에 22억 달러로 급증할 정도로 각광받는 상품이 되고 있다.

공유 주거의 대표 기업으로 영국의 더 컬렉티브(The Collective)가 있으며 국내에서는 이지스레지던스, SK디앤디, 맹그로브, 패스트파이브 등이 이 시장에 진출해 빠른 성과를 내고 있다.

삼성증권은 “밀레니얼 세대의 경우 주택의 임대 성향이 높고 이런 경향은 장기화될 가능성이 크다”며 “공유 주거는 글로벌 주택 시장 내 틈새시장임에 분명하지만 최근 투자 규모가 급격히 늘어나고 있다”고 밝혔다.


공인호 기자 ball@hankyung.com