정부는 소득 재분배 및 과세형평을 목적으로 고소득자의 과세 강화에 집중하고 있습니다. 얼마 전에는 종합소득세율의 10억 원 초과 구간을 신설하고 45%의 세율을 적용했으며, 임대 사업자의 과세도 대폭 강화하였습니다. 작년부터는 총수입금액이 2천만 원이하인 경우에도 종합소득세 신고 대상에 포함되었고 주택임대소득자의 사업자등록이 의무화되면서 이를 위반할 경우 수입 금액의 0.2%를 가산세로 납부하는 것으로 변경되었습니다. 또한 정부의 부동산 대책은 임대 사업자에 대한 세제혜택을 대폭 축소하거나 축소할 예정에 있어 임대 사업자의 입장에서 어두운 전망이 예상됩니다.

특히 과세당국은 법인사업자보다 고소득 개인 사업자에게 더 큰 세금을 매기며 탈세 및 탈루를 엄격하게 단속하고 철저한 세무관리를 하고 있어 부동산 임대 사업을 하는 개인사업자의 법인 전환이 빠르게 증가하고 있는 추세입니다.

현재 개인 임대 사업자는 소득세 6%부터 45%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인은 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다. 아울러 상속 및 증여 시에도 개인사업자가 부동산 자체의 가치만 증여재산가액으로 평가하는 반면 법인은 법인자산 소유권을 변경하는 것이기 때문에 자산 가치와 수익가치를 가중 평균해 증여재산가액을 평가하게 되어 세금이 절감되고 등기절차 없는 이전이 가능합니다. 종합소득세 외에도 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여 완료 기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속 및 증여에 대한 가족간 분쟁을 완화할 수 있습니다.

또한 법인은 자사주 매입, 배당, 이익잉여금 유보 등을 활용해 절세가 가능하며, 상속 및 증여 관련 지원 제도를 활용할 수 있어 가업 승계 시 개인사업자보다 유리합니다. 대외적인 신용도가 높아 투자금 유치가 쉽고 금융기관을 통한 자금조달 시 낮은 비용으로 진행할 수 있습니다. 사업 확대의 기회도 증가하는 것은 물론이고 사업 중 발생하는 모든 문제와 손실에 대해 출자 또는 지분 한도 내에서 책임을 지게 되므로 무한 책임에서 벗어날 수 있습니다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있습니다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있습니다.

다음으로는 일반 사업 양수도 방법이 있습니다. 이는 법인을 설립하고 개인사업 자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취등록세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있습니다.

또한, 세 감면 사업 양수도 방법은 법인을 먼저 설립하고 개인사업 자산을 포괄적으로 양수도 하는 방법으로써 일반 사업 양수도와 현물 출자의 절충안에 해당하는 방법으로 현물 출자보다 조세 혜택이 적은 편이나 간단한 절차로 진행할 수 있어 부동산 비중이 낮을 경우 활용할 수 있습니다.

임대 사업자의 경우에는 이월과세 등 세 감면 효과와 함께 세 부담을 법인에 전가하는 현물 출자 방법을 주로 활용합니다. 하지만 임대 사업자가 법인으로 전환할 때 가장 큰 세금 위험은 양도소득세와 취득세이기 때문에 실물 자산에 대한 가치 평가가 명확하게 이뤄져야 합니다.

아울러 법인 설립 후 5년 이내에 적정한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각하거나 전환하면서 주식의 50% 이상을 매각하게 되면 이월된 양도소득세가 개인 부담이 됩니다. 또한 감면받은 취득세를 다시 납부해야 하기에 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋으며, 단순한 세금 절감 효과만 보고 법인으로 전환하는 것은 위험하므로 충분한 사전 검토가 필요합니다.

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개인 임대 사업자의 법인 전환이 빠르게 증가하는 이유

<작성자 : 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이서현, 강흥대>

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