[집코노미TV] 동탄역 초역세권 마지막 반값 아파트

전형진 기자

입력2021.04.13 07:00 수정2021.04.13 07:00

동탄1차디에트르

▶전형진 기자
오늘 소개해드릴 단지는
최근 수도권에서 분양한 단지 중에
입지면에선 가장 뛰어난 것 같아요

동탄역 바로 앞에
여기에 들어서는데
일단 SRT가 수서까지 다니고

아시는 것처럼 GTX-A노선도 지나죠
참고로 GTX-A노선은 삼성~동탄 구간이 먼저 개통됩니다

그리고 사실 계획은 더 많아요
인동선도 있고
트램도 있고
동탄역에 복합환승센터를 만드니까요
서울 출퇴근이 가능한 교통 거점으로 키운단 얘기죠
앞으로는 남동탄에서 동탄역까지 오는 시간보다
동탄역에서 서울까지 가는 시간이 더 짧을 수도 있습니다

복합몰도 들어서고요
옆에 공원도 있죠
그래서 입지가 좋다고 먼저 말씀 드렸고요

지도로 보면 가운데 경부고속도로가 있어서
단절된 것처럼 보이는데
지하화공사를 하고 있습니다
지상으로 연결된다는 거죠

분당도 그렇죠 지금

많이 아실 겁니다
동탄1차디에트르라는 단지고요
원래는 동탄대방디엠시티2차였죠
그런데 이름을 바꿨습니다
동탄1차디에트르
2019년부터 분양 하니마니 얘기는 있었는데
존버 끝에 4월 말 분양할 예정이고요

그 결과 과거 동탄2신도시 분양에 당첨됐던 분들이
재당첨제한기간을 벗어났어요
그러니까 그분들이 다시 청약할 수 있다는 거
다시 말하면 경쟁률이 높을 수 있어요

이 땅 이름이 업무복합2블록인데
주상복합단지라는 얘기죠
7개동 최고 49층에
아파트 531가구
오피스텔 323실입니다

오피스텔은 조금 나중에 다시 설명드리고요
아파트부터 보죠
주변 집값이 중형은 10억이 넘었고
중대형은 15억도 가고 있습니다

그런데 동탄은 신도시죠, 대규모택지
분양가상한제가 적용돼서 시세대로 분양할 수 없어요

바로 옆단지, 앞단지가 분양할 때
중형 면적대 기준으로 가격이 4억 중반대였거든요
2~3년의 시차는 있지만 상한제를 감안했을 때
이번 단지의 분양가가 6억대
높아도 7억대이지 않겠느냐는 얘기가 나옵니다
물론 추정이고 공고가 나와야 정확하게 알 수 있죠
시세와 비교하면 반값 수준으로 나올 수도 있는 거죠

어쨌든 분양가가 9억을 안 넘는다는 건
중도금대출이 나온다는 의미입니다
잔금이 모자라면 세입자를 받아서 충당하는 경우도 있는데
이 단지는 상한제 적용 아파트니까
의무거주
그러니까 준공된 날부터 직접 들어가 살아야 합니다
전세 놓는 전략은 안 되고 실거주만 가능해요
그래도 주변 시세가 워낙 높으니까
잔금 때 주담대로 전환하면서 LTV 비율도 올라갈 겁니다
분양가가 확정되면 내가 얼마를 자납해야 하는지 계산이 나오겠죠

의무거주나 전매제한 기간은
주변 시세의 어느 정도 비율로 분양하느냐에 따라 결정돼요
그러니까 지금 단계에서 몇 년이다, 말씀드리기는 힘들어요

아까 보셨지만 추첨제 물량이 있죠
전용 102㎡의 절반은 추첨제인데
여기서도 75%는 무주택자에게
25%는 기존주택 처분 조건부로 1주택자에게 줍니다

이제 오피스텔 얘기 다시해볼게요
이 단지에 있는 오피스텔은 모두 아파텔인 게 특징이에요
그러니까 원룸
투룸이 아니라
아파트 대체재인 면적대로 짓는다는 거죠
이런 오피스텔들은 구조도 아파트와 비슷하게 나옵니다

그러니까 아파트 당첨이 요원하다
예를 들어서 다주택자다
혹은 청약가점이 낮다
이런 분들은 오피스텔을 노려봐도 되는 거죠
오피스텔 청약은 청약통장이나 가점이 필요하지 않고
주택 소유 여부도 따지지 않으니까요
그리고 실거주 의무도 없어요
바로 세를 놔도 된다는 거죠

그말은 분양가상한제를 적용받지 않는다는 이야기이고요
아파트보다 분양가가 높게 나올 수도 있다는 말이죠

물론 대출은 아파트보다 많이 나와요
아파트는 투기과열지구에서 LTV가 40%로 적용되지만
오피스텔은 보통 70%까진 나왔죠
그런데 대출 관련된 부분은 정책적으로 얼마든지 바뀔 수 있어서
확정해서 말씀드리긴 어렵습니다
투기과열지구에서 분양하는 100실 이상 오피스텔이기 때문에
준공 이후 소유권이전 전까지는 분양권 전매가 안 되는 점 주의하시고요

마지막으로 하나
오피스텔은 청약에서 주택으로 보지 않기 때문에
당첨된 이후에 다른 아파트에 또 청약할 수 있어요

그런데 세법에선 또 다릅니다
특히 취득세 같은 경우엔 일단 주택 취득세율이 아니라 건물 취득세율
그러니까 첫 집이라는 전제 하에 1~3%가 아니라 4%를 내고요

이렇게 오피스텔을 갖고 있는 상황에서 아파트 한 채를 더 산다
그럼 오피스텔을 주택으로 보고 아파트 취득세율이 중과됩니다
오피스텔 자체를 취득하는 세율은 예전하고 그대로지만
이걸 갖고 있는 상황에서 다른 집을 살 때는 패널티를 받도록 법이 바뀌었으니까
혹시 나중에 아파트를 추가로 매수할 계획이 있는 분들은 꼭 아셔야 합니다

그리고 많이 물어보시는 게
오피스텔도 종부세 나오나요?

나옵니다
업무용이 아니라 주택으로 쓰고 있고
주택분 재산세를 낸다면 오피스텔도 종부세를 내요

물론 오피스텔 한 채만 있다면 기준시가가 9억 이하면 안 내지만
다른 집이 더 있다고 하면 그 집들의 공시가격과 합쳐서 계산합니다
반드시 기억하시기 바랍니다
끝

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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▷이승현 진진세무회계 대표회계사안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 매년 5월마다 피해갈 수 없는 세금이죠. 종합소득세. 그 중에서도 부동산을 임대해서 버는 임대사업에 관련된 소득세에 대해서 좀 알아보려고 합니다.일단 같은 임대소득이라고 해도 상가와 주택에 대한 임대소득은 조금 다르게 취급합니다. 상가의 임대소득은 아무리 액수가 작아도 모두 다 5월에 종합소득으로 합산과세 하게 돼 있어요.하지만 주택임대소득은 1년에 번 나의 주택임대소득이 2000만원이 안 된다, 분리과세를 선택할 수 있습니다. 그리고 2000만원이 초과되면 상가와 마찬가지로 모두 다 종합소득으로 합산과세를 하게 됩니다.종합과세는 말 그대로 우리가 1년 동안 버는 여러 가지 소득들을 모두 합산해서 누진세율로 과세하는 걸 말합니다. 이자, 배당, 그리고 근로소득, 사업소득, 그리고 연금소득, 기타소득. 이렇게 총 여섯 가지의 소득으로 구분을 하고 이 여섯 가지의 소득을 합산해서 과세를 하게 돼 있는 거죠.그래서 여러분이 상가나 주택에서 임대소득을 거두시게 되면 이건 사업소득으로 종합소득세에 합산되는 것이고요. 여러분이 직장을 다니면서 급여를 받게 되면 그건 근로소득으로 사업소득과 같이 합산해서 신고를 하시게 되는 것입니다.종합소득세는 6~45%까지 금액이 커지면 커질수록 세액이 높아지는 초과누진세율 구조로 돼 있습니다. 그래서 여러 가지 소득이 합쳐지면 합쳐질수록 세금이 점점 더 무겁게 되는 거죠.자 그러면 분리과세는 뭐냐. 이렇게 종합과세되는 소득과 합산하지 않고 별도로 낮은 세율로 따로 과세하는 걸 말하는데요. 주택임대소득 같은 경우에 연간 2000만원 이하는 14%의 세율로 분리과세를 하게 돼 있습니다.먼저 종합과세로 소득세를 신고한다고 했을 때 우리가 선택할 수 있는 신고방법이 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다. 먼저 첫 번째는 추계신고 방법이 있고요. 또 두 번째는 장부신고 방법이 있습니다. 추계방법은 영세한 분들만 사용할 수 있다고 생각하면 되고요. 또 그 다음엔 정식적으로 내가 이 사업에 사용한 경비들을 모두 장부로 써서 실제 경비로 인정받는 장부신고 방법이 있습니다. 이 두 가지 중에 종합과세 방법을 선택하게 되고요.분리과세 같은 경우는 실제로 사용한 경비를 인정받는 게 아니라 나라에서 정한 경비율을 그냥 일정 비율을 차감해줍니다. 내가 만약 2000만원의 주택임대소득을 거뒀다. 그러면 분리과세로 신청할 수 있겠죠. 주택임대사업자 등록을 하지 않은 사람 같은 경우엔 50%의 경비율인 1000만원을 빼주게 되는 것이고요. 남은 1000만원에서 200만원의 공제금액을 또 빼게 되는데, 이 200만원의 공제금액은 아무나 다 빼주는 건 아닙니다. 주택임대소득 외에 다른 종합소득금액이 2000만원이 되지 않는, 그러니까 다른 소득이 많지 않은 분들만 이 200만원의 공제액을 빼주는 거예요. 그래서 내가 다른, 주택임대소득 외에 다른 소득이 2000만원이 되지 않는다고 하면 200만원을 추가로 빼서, 남은 800만원에 14%의 세율을 곱한 세금을 납부하시게 되는 거죠.그런데 내가 만약에 주택임대사업자로 지자체에 등록을 하고 연간 임대료를 5% 이상 올리지 않는 등의 요건을 갖추게 되면 분리과세소득에서의 경비율이 50%에서 60%로 올라갑니다. 그리고 공제금액도 200만원에서 400만원으로 추가적으로 혜택을 받게 되는 거죠.연간 주택임대수입이 2000만원이 넘으면 종합과세, 2000만원 이하는 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있다고 말씀드렸는데요. 이 2000만원 기준을 정확하게 아셔야 돼요. 이 2000만원의 기준은 개인별 주택임대수입을 기준으로 합니다. 그래서 예를 들어 남편이 1년에 1900만원의 주택임대소득이 있고, 부인이 1900만원의 주택임대수입이 있다고 하면 둘 다 2000만원 이하이기 때문에 분리과세를 신청할 수 있는 것입니다.그리고 내가 만약 2500만원의 주택임대수입이 있는데 이자라든지 그 사업과 관련된 경비가 1000만원 정도 있다. 그러면 2500만원-1000만원. 나의 순수입은 1500만원이잖아요. 하지만 이 종합과세인지 분리과세인지를 판단할 때는 이런 경비를 빼기 이전의 순수한 수입금액, 월세와 간주임대료만 갖고 판단한다는 점도 기억을 하시고요.또 내가 2000만원에서 조금만 금액이 넘는, 예를 들어 2500만원을 벌었다, 라고 했을 때 2000만원까지는 분리과세고 2000만원을 넘는 500만원만 종합과세를 하면 되는 거 아닌가요, 라고 하시는 분들도 있는데요.그렇지 않습니다. 2000만원에서 단 1원이라도 넘게 되면 전액을 종합과세 해야 하기 때문에 이 2000만원을 되도록 넘지 않는 것이 절세하는 방법 중의 하나인데요.그럼 한 번 예를 들어볼까요. 근로소득으로 종합소득 과세표준이 5000만원인 직장인이 있습니다. 이 직장인이 주택을 임대해서 주택임대소득을 2000만원을 벌었을 때와 2000만원이 조금 넘는 2001만원을 벌었을 때 과연 세금 계산이 얼마나 달라지는지를 한 번 계산해보겠습니다.딱 2000만원의 주택임대수입을 거두는 직장인은 어떻게 세금을 계산해야 할까요. 분리과세로 신고하면 전체 주택임대수입 2000만원에 내가 특별히 주택임대사업자로 등록하지 않았다면 50%의 필요경비, 즉 1000만원을 경비로 인정받습니다. 그릭고 공제액은 제가 직장인이기 때문에 다른 소득이 있어서 적용받지 못하겠죠. 그래서 주택임대수입 2000만원-필요경비 1000만원을 뺀 나머지 1000만원의 14%인 140만원의 분리과세 세금을 내시면 되는 것입니다.자 그런데 2000만원이 아니라 1만원을 더 벌었어요. 그래서 2001만원을 벌게 되면 이제 더 이상 분리과세로는 신고를 하실 수 없습니다. 근로소득과 합산해서 종합과세로 신고하셔야 하는데요.제가 추계방법과 실제 들어간 경비를 장부로 써서 하는 장부신고, 두 가지 방법이 있다고 말씀드렸잖아요. 추계신고를 한 번 해보겠습니다. 이분은 2001만원의 주택임대수입을 거두셨는데 나라에서 정한 경비율이 있습니다. 2019년 기준으로 42.6%가 단순경비율이에요.네가 따로 증빙하지 않아도 경비로 인정해주겠다는 뜻이죠. 그래서 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있는 주택들의 보증금을 모두 합산한 금액에서 3억원을 차감합니다. 3억원을 차감한 금액에 60%를 곱하고요. 거기다가 정기예금이자율을 곱하게 됩니다. 이 정기예금이자율은 정부에서 매년 고시를 하게 돼 있는데요. 2020년도의 주택임대수입에 대해서는 1.8% 정기예금이자율을 적용하고요. 2021년도 수입부터는 1.2%로 낮아진 정기예금이자율을 적용합니다. 자 과세 범위가 주택수에 따라서 달라진다는 말씀을 드렸죠. 그러면 주택수를 과연 어떻게 판단하는지 알아보도록 하겠습니다. 우선 주택임대수입이 특이한 점은 이 주택수를 부부합산 주택수를 판정한다는 점이에요.아버님과 나와, 자녀가 한 집에 3대가 같이 살고 있다고 가정해보겠습니다. 그러면 이 가구는 다 동일하게 1가구지만 주택임대수입을 따질 때는 같은 가구인지를 묻지 않고 부부가 가진 주택수만 합산한다는 뜻입니다. 그래서 부모님이 한 채를 갖고 있으면 부모님 수입도 비과세, 그리고 내가 한 채 갖고 있으면 우리 부부가 한 채이기 때문에 또 비과세, 우리 자녀가 한 채를 갖고 있어도 자녀 부부가 한 채이기 때문에 주택임대수입은 비과세를 받을 수 있는 거죠.자 이제 그러면 주택수를 어떻게 판단하는지는 아셨으니까 한 번 실제로 계산을 해보겠습니다. 부부가 총 세 채의 주택을 갖고 있는 경우를 보고 한 번 주택임대수입을 계산해볼 텐데요. 먼저 A주택은 남편 단독명의고요. 보증금 1억원, 그리고 월세가 150만원 받는 집입니다. 또 B주택은 부인 단독명의이고 보증금은 4억원, 월세는 50만원. 그리고 마지막 C주택은 부부가 공동명의로 50 대 50으로 소유하고 있고요. 보증금 10억원에 월세는 없는 경우의 주택임대수입을 계산해보겠습니다.남편의 주택임대수입을 계산하면 A주택이 남편 소유니까 월세 150만원 12달 받은 게 1800만원이죠. 그리고 간주임대료는 보증금이 1억원이라 3억원 미만이기 때문에 간주임대료는 계산이 되지 않습니다. 그러면 남편의 임대소득은 일단 A주택에서 1800만원이 계산되고요.부인은 B주택에 대해서 월세 50만원 12개월 받게되면 600만원의 월세소득이 있고요. 간주임대료는 보증금 4억원에서 3억원을 차감하고 60%를 곱하고, 2021년이라고 계산했을 때 1.2%의 정기예금이자율을 적용하면 72만원이 계산됩니다. 그래서 월세와 간주임대료를 더하면 672만원이 계산됩니다.그런데 C주택은 공동명의잖아요. 이 공동명의 주택에 대해선 별도 사업자처럼 계산해서 간주임대료와 월세를 계산하는 거예요. 그런데 월세는 없고 보증금만 있기 때문에 보증금 10억원에 대해서 간주임대료를 계산하시는데, 이때 별도 사업자처럼 계산한다고 말씀드렸잖아요. 간주임대료 계산할 때 3억원을 추가로 한 번 더 차감해주는 것입니다. 납세자에겐 굉장히 유리한 부분이죠. 그래서 10억원-3억원 하면 7억원의 60% 곱하기 1.2% 하면 504만원이 계산되는 거죠.이 공동사업장에서 나온 주택임대수입 504만원은 남편과 부인이 50%씩 나눠가져야겠죠. 그래서 504만원의 절반인 252만원이 남편의 주택임대소득에 더해지고요. 그러면 1800만원+252만원 하니까 2052만원이 되는 거죠. 그래서 남편은 주택임대소득이 2000만원이 넘게 돼서 종합과세로 소득세 신고를 하셔야 됩니다부인은 504만원의 절반을 더해도 2000만원이 안 되죠. 그래서 부인 같은 경우는 최종적으로 분리과세로 신고를 하실 수 있는 거죠.오늘은 주택임대수입에 대해서 계산하는 방법과 또 신고하는 방법에 대해서 말씀드렸는데요. 다음 시간엔 주택임대수입에 대해서 절세할 수 있는 방법들을 추가로 소개해드리겠습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD 편집 조민경 PD제작 한국경제신문·한경닷컴
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아파텔 청약 60 대 1 vs 미달…"입지·커뮤니티 좋은 곳은 로또"

오피스텔은 아파트 규제의 반사이익을 받는 대표적인 부동산 상품이다. 대출 규제 등이 아파트에 집중되자 수요가 늘었다. 하지만 최근 들어서는 청약 경쟁률이 60 대 1에 달하는 단지와 청약 미달되는 단지가 동시에 나타나는 등 양극화 현상이 나타나고 있다. 실거주 목적으로 오피스텔에 관심을 두는 사람들이 늘면서 입지나 주거 환경을 고려한 ‘옥석 가리기’가 본격화하고 있다. 단지별 온도차 커져11일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 1분기(1~3월) 분양된 전국 오피스텔 12곳 중 8곳이 최초 청약에서 미달했다. 약 66%가 청약을 마무리하지 못한 것이다.경기도에선 1분기에 청약을 진행한 6곳이 전부 미달 사태를 빚었다. 경기 고양시에 공급된 302실 규모 ‘수아주 위드펫’도 경쟁률이 0.07 대 1에 그쳤다. 이외 △시흥 거북섬 더웰(0.02 대 1) △안산 더스테이(0.06 대 1) △안산 스마트캐슬3.0(0.04 대 1) △오산 청광플러스원(0.04 대 1) 등이 모두 초기 마감에 실패했다.이와 달리 분양 흥행을 기록한 곳도 있었다. 지난달 공급된 세종 산울동 ‘세종 리첸시아 파밀리에 H3’은 평균 60.1 대 1의 경쟁률을 기록했다. 지방광역시 아파트 평균 경쟁률을 웃도는 수준이다.현대건설이 지난 2월 서울 중구 황학동에서 공급한 ‘힐스테이트 청계 센트럴’은 평균 12 대 1로, HDC현대산업개발·현대건설·포스코건설이 인천 미추홀구에 짓는 시티오씨엘 3단지 오피스텔은 11.88 대 1로 단기 완판됐다.지난해 7월 말 새 임대차법 시행으로 전세난이 심해지면서 오피스텔 시장에 실수요가 대거 진입한 영향이 컸다는 분석이 나온다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “단순투자가 아닌 실거주 수요가 늘면서 ‘묻지마 청약’을 하기보다는 옥석을 가려 선별 진입하는 현상이 나타나고 있다”며 “올 들어 입지, 분양가, 시공사 등의 요소에 따라 오피스텔 흥행이 갈리고 있다”고 말했다.아파트 진입장벽이 높아지면서 오피스텔 시장으로 ‘풍선효과’가 두드러지고 있다. 지난해 2월 이후 1년간 오피스텔 가격은 22.8% 오른 것으로 나타났다. 이 기간 아파트 상승률(10%)을 크게 웃돈다. 지난해 전국에는 오피스텔 56곳, 2만7138실이 공급됐다. 청약자는 총 36만3982명이었다. 2019년 물량(70곳, 3만3635실)보다 적지만 총 청약자 수는 4배가량 늘었다. 입지와 커뮤니티 잘 살펴봐야전문가들은 입지 여건이나 아파트에 준하는 커뮤니티 도입 여부가 오피스텔 청약 성적에 영향을 미치고 있다고 분석했다. 이른바 ‘아파텔(아파트 평면의 주거용 오피스텔)’로 불리는 중대형이 아니더라도 구조가 좋고 거주 환경이 뛰어난 단지에 수요가 몰리고 있다.주상복합 아파트 단지 내 오피스텔인 ‘세종 리첸시아 파밀리’에는 전용면적 20~35㎡의 소형으로 구성됐다. 하지만 풍부한 수납공간, 높은 천장고, 전면 남향 위주 배치, 넉넉한 주차공간 등이 장점으로 꼽힌다. 오피스텔의 단점으로 꼽힐 만한 요소를 줄이는 데 신경 썼다.인천 학익동 ‘시티오씨엘 3단지’도 8개 동 중 2개 동이 오피스텔이다. 단지 내 영화관과 지하 1층~지상 3층 규모 상업시설이 들어선다. 피트니스, GX(단체운동)룸, 남녀 샤워실 및 탈의실, 공유오피스, 북카페, 코인세탁실 등도 갖췄다. 전용 34~51㎡로 구성된 ‘힐스테이트 청계 센트럴’은 도보권에 지하철 2·6호선 환승역인 신당역이, 반경 1㎞ 내 1·4호선 환승역인 동대문역이 있다.오피스텔은 청약통장이 필요 없어 가점 낮은 수요자들이 쉽게 접근할 수 있다. 주택임대사업자 등록이 가능하고 청약할 때 주택 수에 포함되지 않는다. 오피스텔을 갖고 있더라도 아파트 청약 때 1순위 청약 자격을 유지할 수 있다.다만 오피스텔도 대출 규제 대상이 될 수 있다는 점은 부담이다. 정부는 이달 중 가계부채관리방안을 통해 토지 등 비주택담보대출에도 담보인정비율(LTV) 규제를 적용하겠다고 밝혔다. 지금은 서울 등 투기과열지구에서 아파트를 구입할 때 주택담보대출은 집값의 40%까지만 받을 수 있지만 주거용 오피스텔은 70%까지 허용된다.장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “대출 여력이 줄면 주거용 오피스텔 시장도 타격을 받을 가능성이 높다”면서도 “인근 아파트에 비해 저렴하고 청약 등 규제에서 상대적으로 자유로워 젊은 층의 선호는 이어질 것”으로 내다봤다.이달 효성중공업이 서울 서초구에 ‘해링턴 타워 서초’ 오피스텔 285실(전용 18~49㎡)을, 현대건설이 서울 동대문구 장안동에 ‘힐스테이트 장안 센트럴’ 오피스텔 369실(전용 38~78㎡)을 내놓는다. 포스코건설은 인천 연수구에 ‘더샵 송도아크베이’ 오피스텔 225실(전용 84㎡)을 공급한다. 업무지구가 가깝거나 역세권에 들어서는 단지들이다.이유정 기자 yjlee@hankyung.com