파트 분양 시장이 ‘잘 되는 곳’과 ‘그렇지 않은 곳’이 갈수록 극명하게 나눠지고 있다. 서울 서초구 서초동 롯데 캐슬메디치 주상복합 아파트의 경우 50가구 모집에 3순위까지 청약자가 단 2명에 그쳤다. 반면 567가구를 일반 분양한 인천 논현 힐스테이트에는 청약자 4087명이 몰려 평균 7.21 대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 218㎡(옛 66평형)의 청약 가점 커트라인이 54점이었다. 이처럼 주거 여건이 우수하거나 투자 가치가 높은 것으로 평가받는 ‘유망 단지’에서는 여전히 치열한 청약 경쟁이 벌어지고 있다. 분양을 코앞에 둔 은평뉴타운도 그런 곳 중 하나다.이번에 선보이는 은평뉴타운 1지구 가구 수는 총 4583가구다. 주택 유형별 가구 수는 전용면적 60㎡ 이하가 1563가구, 60~85㎡가 1348가구, 85㎡ 초과가 1567가구로 구성되는데 이 중 일반 분양 물량이 2817가구다.은평뉴타운은 브랜드 파워가 강한 대형 건설사들이 시공을 맡았다는 점이 큰 장점이다. 1지구만 놓고 봐도 롯데캐슬, 현대 아이파크, 대우 푸르지오가 참여했다. 건설사별로 보면 롯데캐슬이 3개 단지에 일반 분양 872가구를 공급하고 현대 아이파크가 7개 단지에 1185가구를, 대우 푸르지오가 4개 단지에 일반 분양 760가구를 공급한다. 은평뉴타운 2지구와 3지구는 2008년부터 순차적으로 공급되는데, 2지구에는 단독주택 없이 12개 단지 5810가구가 공급된다. 따라서 1지구 청약에 떨어지더라도 내년에 한 번 더 도전할 수 있다.민간 아파트 3925가구, 임대 아파트 1885가구로 구성된 2지구를 공구별로 보면 A공구(1·12·13단지)는 현대 힐스테이트, B공구(2·3·5-A·11 단지)는 동부 센트레빌, C공구(4·5-B·6·7·8 단지)는 두산 위브가 각각 들어선다. 2지구의 주택 유형별 가구 수는 60㎡ 이하가 1358가구, 60~85㎡가 2808가구, 85㎡ 초과가 1644가구다. 3지구는 아파트 4511가구와 단독주택 296가구 등 총 4807가구가 공급된다. 아파트 4511가구 중 일반 분양은 3130가구, 임대 아파트가 1201가구다. A공구(1·4·5 단지)에는 금호 어울림, B공구(2·3단지)에는 삼성 래미안, C공구에는 대우 푸르지오, D공구에는 현대 힐스테이트가 건립된다. 주택 유형별 가구 수는 60㎡ 이하가 609가구, 60~85㎡가 1961가구, 85㎡ 초과가 1941가구다.1지구는 분양가 상한제 적용을 받지 않고, 입주 후 바로 전매도 가능하다. 반면, 2지구와 3지구는 올 12월 이후 모집 공고를 내게 돼 지난 4월에 개정된 주택법에 따라 전매 제한 적용을 받게 된다. 이로 인해 1지구는 청약 열풍이 불 것으로 보이는 반면 2지구와 3지구는 실수요자 위주의 청약이 이뤄질 것으로 예상된다.은평뉴타운 1지구는 서울시 거주자가 우선 청약하고, 미달될 경우 수도권 거주자에게 청약 기회가 돌아간다. 하지만 미달 가능성이 거의 없어 수도권 거주자는 사실상 청약이 어려울 것으로 보인다. 은평뉴타운에 짓는 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 모두 공공 아파트이기 때문에 청약저축 가입자가 대상이고, 85㎡ 초과분은 청약예금자의 몫이다. 1지구 전체 분양 물량 1643가구 중 300여 가구가 청약저축 가입자 몫으로 할당된다. 참고로 청약부금 가입자에게는 아예 청약 기회가 주어지지 않는다.민간 부동산 정보 회사들이 예상하는 은평뉴타운의 청약 가점 커트라인은 제각각인데, 종합해 보면 평균적으로 50~60점으로 추정하고 있다. 청약예금 가입자 중 상위 10%에는 들어야 당첨을 기대할 수 있다는 의미다. 85㎡ 이하를 청약할 수 있는 청약저축 가입자들은 저축 납입액이 800만 원, 납입횟수 80회 이상은 넘어야 당첨을 기대해 볼 수 있고 가점제가 적용되는 85㎡ 이상은 최소 50점 이상은 돼야 당첨권에 들 수 있을 것으로 보인다.인천 지역에서 비교적 입지가 좋은 것으로 평가받는 남동구 논현 힐스테이트의 경우 청약 가점 커트라인은 85㎡(옛 25.7평) 이하는 최고 69점, 85㎡(옛 25.7평) 초과는 9~74점이었다. 청약이 미달된 164.45㎡(옛 49평)의 경우 당첨자의 최저 점수는 9점이었다.논현 힐스테이트 청약 결과를 놓고 보면 중소형 주택은 가점이 높은 사람이 대거 몰려 당첨되기 어려운 반면 중대형 주택은 가점이 비교적 낮아도 당첨될 확률이 많다는 것을 알 수 있다. 중대형 주택일수록 정부의 대출 규제로 인해 자금 동원이 쉽지 않기 때문에 경쟁률이 낮아져 당첨 가능 커트라인이 대거 떨어질 가능성이 있다. 즉, 청약 가점이 낮아도 중대형 주택은 상대적으로 더 쉽게 분양받을 수 있다는 얘기다. 따라서 전용면적 기준 101~134㎡를 청약할 경우 가점을 50점 이상으로 넉넉히 잡고 분양 금액이 6억 원이 넘는 167㎡는 가점이 다소 낮더라도 공격적으로 청약해 볼만하다. 결과적으로 6억 원이 넘는 주택을 청약 시, 본인의 가점이 낮다고 미리부터 포기하지 말고 과감하게 청약할 필요가 있다. 가점이 부족해 청약 통장을 이용한 일반 분양분을 노리는 것이 어려우면 원주민용으로 공급되는 특별 분양분을 겨냥해도 된다. 1지구 특별 분양분은 총 1174가구이고 2, 3지구 특별 분양분은 2100여 가구다.전매 제한이 없는 1지구 원주민 특별 공급분의 딱지는 최소 한 차례 이상 손 바뀜이 있었다. 현재 프리미엄만 놓고 보면 전용면적 기준 85㎡ 이하가 7000만 원, 101㎡가 2억3000만 원, 167㎡는 3억 원이다.반면 2, 3지구는 현재 1지구보다 전매 제한이 길어 매물도 없고 거래도 거의 없는 실정이다. 특히 2, 3지구의 특별 공급분은 아직 건교부가 １지구와 동시 분양하기로 최종 확정하지 않았기 때문에 최장 10년까지 전매 제한에 묶일 수 있다는 걸 염두에 둬야 한다.은평뉴타운 청약 희망자들이 궁금해 하는 것은 당첨됐을 때 어느 정도 프리미엄이 붙을 수 있을 것인가이다. 최근의 남양주 진접지구 사례를 봤을 때 대규모 공공택지임에도 불구하고 대규모 초기 미분양 사태가 발생한 원인 중 하나가 중소형의 경우 최장 10년이라는 전매 제한 때문이었다. 하지만 은평뉴타운은 입지가 탁월하고 지하철과 연계돼 있고 1지구는 등기 후 바로 팔 수도 있어 청약 열기가 고조될 것으로 보인다.당첨 후 시세 차익을 가늠해 보기 위해서는 기본적으로 주변 시세와 비교한 은평뉴타운 분양가에 대해 구체적인 자료가 있어야 한다. 하지만 현재까지 분양가에 대해 구체적으로 발표된 자료는 없다.지난해 분양가가 3.3㎡당 1151만∼1523만 원으로 책정돼 고분양가 논란을 불러일으켰지만 그동안의 금융 비용과 주변 시세를 감안한다면 지난해와 비슷한 수준으로 형성될 것으로 추정된다.인근 불광동 현대 홈타운 138.84㎡(옛 42평)는 현재 6억5000만~7억5000만 원대에 시세가 형성돼 있다.은평뉴타운이 분양하는 같은 규모의 아파트가 3.3㎡당 1500만 원이라고 해도 주변 시세보다 10~25% 정도 싸게 분양하는 셈이다. 그렇다고 보면 전용면적 101㎡에 당첨됐을 때 최소 1억 원 정도의 프리미엄이 형성될 가능성이 있다.글 박상언 유엔알 대표·사진 이승재 기자