낡은 백화점을 첨단 오피스텔로…교통 중심지 콕 찍어 개발

양길성 기자

입력2019.08.01 16:34 수정2019.08.01 16:34 지면B4

Cover Story - 피데스개발

도시재생·TOD 사업서 두각

피데스개발은 부동산개발 분야 중 도시재생에 주목해왔다. 소외된 자투리땅에 백화점·사무실을 갖춘 주거복합공간을 건설해 활기를 불어넣었다. 교통 지향형 도시개발 방식인 TOD(transit oriented development)에도 관심을 두고 교통이 편한 공간을 개발했다.

○도시재생 앞장

피데스개발이 시행한 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’는 신도시 도시재생의 대표 사례로 꼽힌다. 피데스개발은 범계역 앞 옛 NC백화점 부지를 사들여 높이 43층 주거형 오피스텔을 공급했다. 1기 신도시인 평촌신도시는 노후화가 심하다. 대부분 아파트가 준공 30년이 넘었다. 주변에 새 주거시설 공급도 거의 없다.

피데스개발은 여기서 아이디어를 얻었다. 낡은 상업시설을 새로운 주거중심 복합공간으로 탈바꿈했다. 오피스텔에선 보기 힘든 스카이브릿지, 얼굴인식시스템, 에어샤워부스 등 최첨단시설도 설치했다. 이는 청약 흥행으로 이어졌다. 지난해 4월 622실 모집에 6만5546명이 청약통장을 던지며 평균경쟁률 105.3 대 1을 기록했다.

‘힐스테이트 판교 모비우스’를 개발할 때는 자투리땅에 주목했다. 단지가 있는 판교신도시는 남은 부지가 거의 없었다. 판교 끝자락에 개발이 되지 않은 부지가 전부였다. 피데스개발은 이 땅을 성공적으로 개발했다. ‘뫼비우스의 띠’를 형상화한 외관 특화 디자인으로 눈길을 끈 이 단지는 독특한 외관만큼이나 미래주거 트렌드가 반영돼 있다.

넓은 공동 사용 면적을 통해 효율성을 높인 ‘강소주택’, 집 주변에서 모든 걸 누리는 ‘스테이케이션(stay+vacation)’, 내 마음대로 방 개수를 정할 수 있는 ‘트랜스포머형 평면’ 등을 적용했다. 천장고를 최고 3.6m로 높여 넓은 공간감을 연출했다. 옥상 전체는 정원으로 꾸몄다. 주민들이 함께 이용하는 공동텃밭도 마련했다. 입주민 전용 앱(응용프로그램)을 적용해 시설 예약부터 사용료 부과까지 무인화를 구현했다.

○교통 요지에 복합공간

피데스개발은 일찍부터 TOD 중심으로 도시가 개발될 것으로 내다봤다. 대중교통 중심지로 자연스레 대규모 복합공간이 들어선다는 의미다. 피데스개발은 TOD를 ‘기흥역 파크푸르지오’ ‘힐스테이트 삼송역’에 구현했다. 기흥역 파크푸르지오는 분당선과 에버라인 환승역인 기흥역 앞에 있는 단지다. 피데스개발은 광교 동탄에 비해 기흥역세권지구가 저평가됐다고 판단했다.

피데스개발은 지구 남동측에 팔각 전망대 콘셉트의 특화설계를 적용해 파노라마식 전망을 즐길 수 있는 주택형, 침실 2개를 넓혀 다양한 용도로 활용할 수 있는 오피스텔, 실내체육관과 게스트룸 등 다양한 상품을 선보였다. 이 단지에는 SPC GFS와 손잡고 맞춤형 식사를 단지 내에서 제공하는 ‘셰어 키친’을 적용했다. SPC GFS의 전문 식음시스템이 적용돼 입주민 특성에 맞는 안전하고 건강한 식사를 합리적 가격으로 이용할 수 있다.

삼송역세권에서도 TOD 개발을 연이어 성공했다. 삼송역세권은 강북, 강남 도심을 잇는 지하철 3호선 라인에 있다. 인근에 수도권광역급행철도(GTX)와 신분당선도 연결 예정인 차세대 광역교통 중심지다. 신분당선 북부연장에 삼송역이 포함되면서 강남을 포함한 수도권 남부권역으로의 접근성도 확보했다.

피데스개발은 지하철 3호선 삼송역과 맞붙은 상업시설용지에 주거용 오피스텔 힐스테이트 삼송역을 공급했다. ‘가족공간 강화형’ ‘침실공간 강화형’ ‘독립공간 강화형’ 등 고객의 라이프스타일에 따라 맞춤형 설계를 적용했다. 지하철 3호선 삼송역 1·2번 출구와 바로 붙어 있는 이 단지는 수도권 서북부의 새로운 중심으로 떠오르는 삼송지구 TOD 개발의 랜드마크로 평가받는다.

양길성 기자 vertigo@hankyung.com

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수도권·지방 수축국면 진입…'분양가상한제' 겹쳐 약세 지속

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"3차원 공간설계·IoT 기반 건물관리 등 프롭테크 주도할 것"

김승배 피데스개발 사장(59·사진)은 부동산업계에서 ‘연구하는 디벨로퍼’로 불린다. 항상 손에서 책을 놓지 않는다. 전문조사기관과 함께 주거 수요에 대한 조사를 매년 하며 개별 개발사업을 추진하기 전에 늘 소비자조사를 통해 수집한 정보를 개발 단계별로 상품에 반영한다. 입주 후에는 POE(거주 후 평가) 조사를 해 차기 사업에 활용한다. 시장을 분석할 때는 철저하게 데이터 중심으로 한다. 김 사장이 의사결정을 할 때 항상 구체적인 수치를 제시하는 이유다.김 사장은 국내에서 부동산 개발 경험이 많은 디벨로퍼 중 한 명이다. 대우건설에서 70여 건, 2005년 피데스개발 설립 후 16건의 개발 프로젝트를 진두지휘했다. 프로젝트 종류도 다양하다. 아파트는 물론 최고급 빌라, 주상복합아파트, 복합단지, 원룸형 오피스텔, 상가 등이다. 최근에는 프롭테크(proptech)를 활성화하기 위해 분주하게 움직이고 있다. 프롭테크는 부동산 자산(property)과 테크(tech)의 합성어로 인공지능(AI), 빅데이터 등 첨단 정보기술(IT)을 기반으로 한 부동산 서비스를 말한다. 김 사장은 “부동산 중개, 3차원(3D) 공간설계, 부동산 크라우드펀딩, 사물인터넷(IoT) 기반의 건물관리 등 프롭테크가 앞으로 주택시장에 큰 영향을 미칠 것”이라고 말했다.▷주택시장을 어떻게 전망합니까.“시장은 늘 빠르게 변합니다. 소비자 니즈가 변하는 속도에 깜짝 놀랄 때가 많습니다. 가구가 빠르게 분화되고, 외국인 비중이 높아지는 것을 굳이 예로 들지 않더라도 주택시장은 역대 경험하지 못한 변환기에 접어들고 있습니다. ‘시장은 늘 옳다’는 말이 있습니다. 시장 수요에 따라 주택시장은 숨 가쁘게 움직일 것입니다.”▷디벨로퍼로서 부동산 경기를 몇 년 뒤까지 내다봅니까.“주택시장은 미국의 금리 발표에도 신경 써야 할 정도로 민감합니다. 국내 부동산 정책 변수의 영향력은 점점 더 커지고 있습니다. 올해와 내년, 3년 뒤 부동산시장도 수요와 공급의 기본 시장논리를 벗어날 수 없습니다. 수요는 다양해지고 있지만 공급은 이를 따라가지 못하고 있습니다. 3년 뒤 부동산 경기를 정확히 예측하는 것은 쉽지 않지만 공급 부족 압박이 점차 커질 것이라는 점은 확실합니다.”▷지금 집을 사야 하나요.“철저하게 주관적인 관점에서 주어진 상황에 맞춰 결정할 필요가 있습니다. 먼저 어떤 공간이 나와 가족에게 맞을지 생각해봐야 합니다. 집을 사야 할지, 살아야 할지 생각해 봐야 합니다. 부동산은 시간이 갈수록 그 가치가 높아져 왔습니다. 하지만 공유경제시대를 맞아 한정된 공간도 많은 사람이 나눠 쓸 수 있게 됐습니다. 셰어하우스, 셰어오피스에 이어 셰어키친까지 등장하고 있으니까요. 이런 분위기는 프롭테크산업 발전과 함께 확산될 것입니다. 경제적인 ‘자산가치’와 ‘거주가치’로서의 집은 다릅니다. 구매 목적을 분명히 하고 그 공간을 어떻게 확보할 것인가를 종합적으로 고려해야 할 것입니다.”▷시장 변화 중 무엇이 눈에 띕니까.“외국인이 급증하고 있습니다. 통계청이 발표한 ‘2018년 국제인구이동’ 자료를 보면, 90일 초과 거주하는 순유입 인구가 사상 최대치였습니다. 그중 외국인 순유입은 13만 명입니다. 전년 대비 2만6000명 증가했으니 1년 새 10%나 늘어난 것입니다. 최근 4년 동안 국내 거주공간이 필요한 외국인 유입이 계속 늘고 있는 것이죠.”▷사업지를 고를 때 가장 중요하게 생각하는 것은 무엇입니까.“많은 사람이 사업지를 직접 가서 보고 판단할 것으로 생각합니다. 사실 부지 매입이 확정될 때까지 부지를 가보지 않는 경우도 많습니다. 땅은 한정돼 있지만 그것을 개발하는 아이디어는 한정돼 있지 않습니다. 대표적인 것이 경기 성남 ‘판교 힐스테이트 모비우스’ 프로젝트입니다. 주변에서 다들 개발이 어렵다고 할 때 땅의 잠재가치에 집중했습니다. 판교의 끝이라는 생각은 발상의 전환을 통해 판교의 시작으로 바꿀 수 있습니다. 층수 제한의 한계는 천장고를 높이는 아이디어로 전환됩니다. 사업지를 고를 때 땅의 잠재가치에 집중합니다. 그리고 공간 수요에 그 잠재가치를 적용할 수 있는지 고민합니다.”▷직원 업무능력 극대화를 위해 어떤 동기 부여를 하나요.“요즘 젊은 직원들은 무궁무진한 잠재력을 지니고 있습니다. 이들에게 해줄 수 있는 최적의 동기 부여는 세계적으로 주목받는 공간상품이나 첨단 기술의 현장을 직접 가서 보고 느낄 수 있게 해주는 것이라고 생각합니다. 건설업계에 국한되지 않고 첨단 기술의 현장을 느낄 수 있도록 매년 미국 라스베이거스에서 열리는 세계 최대 전자쇼 CES에 직원들을 보내고 있습니다. 판교 힐스테이트 모비우스를 분양할 때 모델하우스를 짓지 않고 가상현실(VR)로 체험할 수 있게 한 상품이 가장 먼저 분양을 끝낸 적도 있습니다. 직원들이 제안하는 아이디어를 과감하게 사업에 적용해 소비자들이 만족하는 모습을 보여주는 것도 성취감을 고취시키는 일입니다.”▷어떤 디벨로퍼 회사가 되고 싶습니까.“지속가능한 기업, 꾸준히 새로운 부가가치를 창출하는 기업으로 만들고 싶습니다. 시장의 공간 수요 변화에 맞춰 최첨단 기술을 적극 활용하고자 합니다. 빠르게 변하는 시장을 통찰하는 철학과 유연성을 가진 조직이 됐으면 합니다. 또 다양한 전문 분야의 디벨로퍼, 기업들과 힘을 합쳐 도시를 바꾸는 메가 프로젝트를 추진하고 성공시키는 기업으로 성장했으면 합니다. 한국에도 100년 이상의 역사를 가진 디벨로퍼가 나오길 바라고, 피데스개발도 그중 하나이길 바랍니다.”▷앞으로 성장 전략은 무엇입니까.“외형적 성장 목표를 갖는 것도 중요하겠지만 성장 전략을 어디에서 도출해 낼 것인가가 중요합니다. 지금까지 공간 개발은 대체로 아파트, 오피스텔, 상가, 호텔 등을 개발하고 그것을 사용하는 고객을 찾아 개별 분양하는 B2C(기업 소비자 간 거래) 구도였습니다. 앞으로는 B2C 중심에서 다양한 B2B(기업 간 거래) 구도로 확대될 것입니다. 펀드, 리츠 등 금융업과 함께 관리운영 전문회사와 파트너십을 통해 다양한 개발 구도가 형성될 것입니다. 공유경제시대를 맞아 공간 효율이 높아지고 소비자는 필요한 공간을 원하는 시간에 사용할 수 있게 될 것입니다. 그 과정에서 프롭테크가 기능을 발휘할 것으로 생각됩니다. 우리 회사도 이 부분을 미래 먹거리로 생각하고 있습니다.”■김승배 사장 약력△1961년 경북 의성 출생 △성남고, 서울대 건축공학과 졸업 △1983년 대우건설 입사 △2003년 대우건설 주택사업담당 이사 △2005년 피데스개발 대표이사 △한국부동산개발협회 수석부회장 △대한주택건설협회 서울시회 부회장최진석 기자 iskra@hankyung.com
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모든 임직원이 월요포럼·금요 세미나 참석해 부동산 견문 넓혀

피데스개발은 건설업계에서 ‘깨어 있는 싱크탱크’로 불린다. 전 임직원이 현실에 안주하지 않고 새로운 정보와 기술을 배우는 데 힘쓰기 때문이다.피데스개발에는 건설개발 분야에서 오랜 경험을 갖춘 전문가들이 모여 있다. 건축기사, 도시계획기사, 산업안전기사, 금융채권관리사, 공학박사, 시공기술사, 건축사, 건설안전기사, 투자자문사, 경영학박사 등 다양하다. 이들 전문가의 안목과 창의적인 연구개발을 통해 택지 조성부터 주거상품 개발까지 수요자에게 최적화된 공간가치를 제공한다. 피데스개발은 직원 교육에 아낌없는 노력을 쏟는다. 매주 월요일 오전 7시30분, 피데스개발 사옥에선 ‘월요포럼’이 열린다. 모든 임직원이 참여해 정책과 이슈, 경제동향 등을 공부하는 자리다. 임직원이 직접 자료를 만들고 주제를 발제해 토론을 벌인다. 한국뿐 아니라 세계 부동산 이슈를 분석한다.금요일에는 내·외부 강사를 초빙해 강의를 듣는다. 최근에는 ‘프롭테크 기업 초청세미나’ ‘해외 셰어하우스 동향’ ‘비아파트 공동주택 현황’ ‘최신 주택 신자재·시스템’ 등을 주제로 세미나를 열었다. 디벨로퍼로서 알아야 할 주거와 부동산 관련 전문 영역을 전문가 강연을 통해 배운다.피데스개발은 디벨로퍼 회사로서 드물게 별도 R&D센터를 갖고 있다. R&D센터에서 아파트 공급 현황, 분양 실적, 시세 등 매일 데이터를 분석한다. 이 때문에 건설업계에서 피데스개발 데이터가 신뢰성이 높다는 평가를 받는다. 미국 유럽 등 주요 개발 현장, 첨단기술 박람회에도 임직원을 파견한다. 건설 분야뿐만 아니라 세계 최대 전자쇼 CES에도 매년 직원들을 보내고 있다. 피데스개발은 이를 통해 외국인 거주용 주택, 문화상업복합공간, 산업시설과 거주 기능을 결합한 복합빌딩 등 다양한 공간상품을 개발하고 있다.양길성 기자 vertigo@hankyung.com