집합건물 하자에 대응 방법은? 수원부동산변호사, "실효성 없는 담보책임 특약에 주의해야"

최근 우후죽순으로 생겨나는 대단지 아파트들의 심각한 하자문제들이 대두되고 있다. 특히 사전 분양을 한 입주 예정자들의 경우 다 지어진 아파트에 발생한 하자로 입주도 채 하지 못하고 발만 동동 구르고 있는 것. 늘 하자보수 소송에 있어 가장 큰 피해를 보는 것은 입주민이되는 안타까운 실정이다.

하자는 집합건물법상의 구분 소유자가 청구권한을 갖게 된다. 구분소유자란 아파트나 오피스텔과 같은 건물 등에서 독립된 1동의 건물에 대한 소유권한을 가지는 사람을 이야기 한다. 주거, 점포, 사무실, 창고 등 공간으로서 활용 가능하도록 구조상으로 구분되어 있는 부분을 소유한다는 것인데 각 아파트의 입주자 또한 구분소유자가 되는 셈이다.

하자에 대한 담보 책임을 무는데 있어 가장 큰 걸림돌이 되는 것은 하자담보책임기간이 아닐까 한다. 분양자는 구분소유자에 대한 하자담보책임을 부담하지만 그 기간 안에 하자가 `완벽하게` 처리가 될지는 규정된 바가 없으므로 소송으로 이어지는 일이 빈번하기 때문이다.

이에 관하여 수원부동산 변호사 김연기 변호사(법률사무소이김)는 "현행 공동주택법에는 하자 담보 책임기간을 2년에서 10년 정도로 두고 있고 이 기간 안에 입주자대표회의 및 임차인이 사업 주체에 하자 보수를 청구하게 되어 있다. 또한 이 청구 직후로부터 15일 이내에 하자보수를 해주거나 그 계획을 입주자들에게 통보를 하도록 되어 있다."고 설명하며 "그러나 문제는 하자 보수를 청구한 내용에 대한 확인 및 계획서 통보를 기간에 임박하게 하는 경우들이 있다. 더불어 하자에 대한 책임을 회피하는 경우도 많아 입주민들에게 그 피해가 고스란히 넘어가는 것이다."고 말했다.

분쟁조정위원회에 문제제기를 한다 하더라도 하자심사 분쟁 조정 위원회가 규정한 절차에 따라 걸리는 시간이 소모되다보면 정작 불안과 답답함은 입주민들의 몫이 된다는 것이 김 변호사의 설명이다. 뿐만 아니라 긴 시간을 판결을 기다려본다 하더라도 하자담보 책임에 관한 범주가 아닌 경우 이에 대한 피해 보상을 전혀 받지 못할 수 있어 이 점에 유의해야 한다며 김연기 변호사는 조언했다.

이에 김연기 광교 부동산 변호사는 "하자 담보 책임에 관한 소송을 진행할 때에는 하자 보수의 범위에 대해서도 면밀히 알아둘 필요가 있으며 이에 따른 증거를 사전에 수집하여 제출하는 것이 분쟁 기간을 단축시키는 일이 될 수 있다. 또한 하자담보책임 기간이 지나지 않도록 조속히 법률 조력가를 찾아 충분한 상담을 거치는 것도 하나의 방법이 될 수 있다."고 조언했다.

이어 그는 "만약 하자담보책임 기간 만료 이전까지 마냥 기다려야 하는 상황이 오게 된 경우 직접 자비로 수리한 후 건설사나 시공사 측에 하자보수비에 대해 민사적 청구도 가능하다. 이처럼 사안에 따른 법률적 대응 방법을 사전에 면밀히 마련해두는 것이 무엇보다 중요하다."고 거듭 강조했다.

김연기 수원부동산변호사(법률사무소 이김)는 현재 경기도청 집합건물분쟁조정위원회 위원, 경기도 공동주택관리 감사단 감사위원으로 활동하면서 경기도청, 부천시청 등의 전문가 특강 활동도 아울러 하는 등 임대차 문제를 비롯한 각종의 건물 부동산 분쟁에 관하여 활발한 활동을 하고 있으며 이러한 활동을 통해 쌓은 노하우로 차별화된 법률 서비스를 제공하고 있다.

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