김규정 내집마련 기대 늘 것…과열 완화는 글쎄

정부의 수도권 주택공급 확대 정책에 대해 김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 실수요자들의 내집마련에 대한 기대감을 다시 키울 수 있는 효과를 전망했습니다. 김 전문위원은 다만 이번 대책으로 강남 등 서울 주택시장 과열을 개선하는 데에는 한계가 있을 것이라고 진단했습니다.

아래는 인터뷰 전문입니다.

<기자> 정부 공급대책이 나왔습니다. 어떤 효과들을 기대해 볼 수 있을까요?

<김규정 NH투자증권 부동산 전문위원> 서울 수도권의 경우에는 최근에 투자자금이 몰리면서 살고 싶은 곳의 새 아파트, 또 투자할 만한 안전자산인 아파트가 부족하다는 인식이 발생했습니다. 이런 투자자들의 불안심리, 그런 것들에 따라서 내 집 마련이 어려워졌다고 실망감을 느끼게된 실수요자들을 대기수요로 전환시키고 수요를 분산시키는 효과는 낼 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

다만 입지가 중요합니다. 교통환경이 좋고 서울에 직장인 젊은 수요자들이 이동해서 살만한 지역, 직장 출퇴근이 가능하다고 인식하는 지역에 신도시 공급이나 주택 공급이 이후에 진행이 돼야 수요자들이 정부의 공급계획을 믿고 대기수요로 전환돼서 최근 나타나는 추격매수세, 그에 따른 중저가 지역에서 나타나는 가파른 가격 상승세를 진정시키는 효과를 낼 수 있을 것으로 보입니다.

그련면에서는 일단 1차로 발표된 서울의 성동구치소 부지라던가, 아니면 경기도의 광명, 성남, 의정부 같은 지역이 비교적 전철이나 지하철 교통편이 좀 갖춰졌고 서울에서도 가까운 주거 수요가 많은 지역이라서 이런 지역에 대한 기대감은 좀 높아진 것으로 볼 수 있습니다. 나머지 발표되지 않은 신도시 개발 예정지나 서울의 추가 공급계획 같은 것들이 발표돼야 정확히 시장 영향 등을 파악할 수 있겠습니다만, 1차 발표로는 이후 지역들도 입지가 양호할 것으로 기대돼서 그런 지역들의 공급계획이 확정 발표되면 수요자들이 다시 정부의 공급 계획을 믿고 대기수요로 전환돼서 가격 안정에 기여할 것으로 보입니다.

<기자> 공급량 면에서는 어떤 것 같으십니까? 충분하다고 보십니까?

<김규정 전문위원> 서울의 경우 1차 발표된 1만호를 포함해 전체적으로 추가 공급 계획 나오면 3만호 정도 전체적으로 발표가 되는데 애초에 기대했던 물량보다는 다소 적은 편입니다. 추가적으로 도심에 젊은 직장인 수요자들이 거주하기 용이한 지역에 소형 공공주택을 공급하는 계획이 마저 마련이 돼야 할 것입니다. 최근에 행복주택, 청년주택 같은 젊은 층을 위한 보급 사업이 대체로 지연되는 상황이라 이런 것들도 병행해야 최근에 내집 마련에 박탈감을 느끼는 젊은 수요 계층이나 실수요 그룹을 케어할 것으로 보입니다.

<기자> 이번 대책에 보면 전매제한 기간 연장과 같이 투기를 억제하려는 부분도 눈에 띕니다. 효과가 있을까요?

<김규정 전문위원>전매제한이나 거주의무를 통해서 단기투자를 제어하고 거래허가, 개발허가 제한 같은 것들로 투기적 목적으로 땅을 활용하려는 것을 사전에 방지하게 되면 개발을 통해서 나타나는 단기적인 지가 상승 부작용을 맏는데는 도움이 되기는 합니다. 하지만 그럼에도 불구하고 해당 지역 개발 소식에 따라서 투기형 수요가 몰릴 수밖에 없고, 토지보상이 진행되는 가정에서 해당 지역에 자금이 풀리게 되면 단기적으로는 일대 부동산 가격이 오르는 부작용이 나타날 수밖에 없습니다. 이런 것들을 최대한 최소화 하면서 거기서 나타나는 개발 이익 같은 것들은 철저히 환수를 해서 공익성 있게 사용할 수 있는 추가 작업을 꾸준히 해 나가는 방법밖에 없습니다.

<기자> 서울 주택공급과 관련해서 일부 주민들의 반발도 있을 것으로 예상되는데, 어떻게 보십니까?

<김규정 전문위원>그린벨트 해제라던가 도심의 기존 다른 인프라를 짓기로 했던 곳에 공공주택을 짓기로 함으로서 주민이나 지자체 간의 갈등이 게속될 수 있는 상황인데요. 이런 것들에 따라서 정부가 예고한 택지 확보 일정, 이후 분양 계획들에 차질을 빚을 가능성이 상당히 남아 있습니다. 이런 것들을 무리 없이 실행해야만 조기에 정부가 예고한 대로 공급을 실현하면서 수요자들을 수도권 전반으로 분산시켜서 가격 안정에 기여할 것으로 보입니다.

다만 이번 대책이 수도권에 상당하 물량을 짓지만 강남의 가격 급등세를 주도했던 고가 아파트나 재건축 아파트 등에 투자하려는 수요자들을 분산하는 대안상품을 지는 것은 아니기 때문에 여전히 급등한 강남 집값을 끌어내리기는 어렵습니다. 그래서 오히려 중저가 지역의 상승이나 추격 매수 등을 막는 정도의 정책으로 생각해야 되고요. 그렇다면 이상과열 급등 양상을 보인 강남권 이런 지역들은 지금 쓰는 조세 정책, 불로소득에 대한 환원으로 가격 안정이나 부당 이익을 환수하는 작업을 쓰는 수밖에 없습니다.

전체적으로 30만호는 21년부터 분양해서 25년 정도까지 공급을 하겠다라는 것인데, 지금 지방 쪽을 포하해서 전국적으로 잉여 주택이 문제가 되는 상황에서 수도권에 다시 30만호나 되는 주택을 집중해서 공급하는 것은 단기적으로 어쩔 수 없는 대응이지만 전 국토의 양극화 문제나 가격 격차를 벌이는 문제를 발생시킬 수 있습니다. 그래서 조금 조심스럽게 공급에 대해서 관리를 해 나가야 될 것이고요. 동시에 계속 지연되는 지방 주택 부동산 경기 정상화에 대한 지원 대책들, 이런 것들도 다뤄져야 할 것으로 보입니다. 최근의 대책 들에서 여전히 서울과 강남 집값에 집중된 전략들이 나오고 있고 지방 시장에 대해서 놓치는 부분들이 많기 때문에 양극화 문제를 다듬는 정책들이 병행돼야 합니다.

<기자> 이번에 도심지역 용적률을 상향해서 주택을 공급하는 방안도 포함이 됐습니다. 이 부분에 대한 평가도 해주시죠.

<김규정 전문위원> 그린벨트를 통해서 주택을 공급하는 방법도 있지만 도심의 고밀개발 같은 경우는 기본적으로 도시의 인프라를 직접적으로 바로 사용할 수 있어서 효율적으로 빠르게 공급할 수 있다는 장점이 있고 아무래도 도시거주나 투자를 선호하는 젊은 무주택자를 끌어들이는 데는 훨씬 상징성이 높은 방안입니다. 대신 용적률 상향이나 주거비율 상향 같은 인센티브를 주면서 인센티브 증가에 따라 나타나는 수익들은 공공임대주택, 특히 영구임대주택 같은 것들로 철저히 환수해서 공익성을 다하게 하는 후속 관리가 중요하겠습니다. 도심 역세권 지역이나 도심의 상업지, 준공업지 같은 것들을 용적률을 올려서 주택을 짓고 소형 새아파트를 분양 전환형이 아닌 영구임대로 짓게 해서 청년주택, 행복주택으로 활용할 방안을 내놓는다면 현재 주택 마련에 어려움을 겪고 있는 젊은 층한테 도움이 되고, 도심의 고밀 개발을 통해서 주택공급을 확보하는 방안으로도 활용 가능성이 높을 것으로 보입니다.

국토부가 반대하는 이유는 도심의 고밀작업을 통해서 대부분 이게 공익성 기여가 높은 공공형 주택으로 환수가 되는 것들이 조금 미약하고 개인들의 투자수익성만 높여주거나 그를 통해서 해당 지역의 부동산 가격이나 투기 열풍이 부는 부작용들이 뒤따르기 때문에 조심스러워하는 것인데 이런 것들을 철저히 방지하고 이익을 환수해서 영구임대나 공익적으로 쓸 수 있다면 효율성이 높은 정책입니다.

<기자> 마지막으로 정부의 이번 공급대책에 대한 총평을 해주신다면요?

<김규정 전문위원> 강남쪽의 대체지를 개발하는 것은 아니기 때문에 급등한 강남의 재건축, 새아파트 가격을 직접 하락시킬 수는 없을 것으로 보여집니다. 다만 강남의 급등을 보고 내집 마련에 실망감을 느끼거나 정부 정책의 신뢰를 잃었던 실수요자의 경우는 정부가 저렴한 공공주택을 서울 근교에 짓겠다는 시그널을 줌으로써 다시 주택마련이나 내집 마련에 대한 기대를 가질 수 있게 되고요. 정부가 계획한 대로 지역을 잘 골라서 공급 계획 대로 저렴한 공공형 주택을 내놓을 수 있다면 중산층 이하의 실수요자들은 정부 계획을 믿고 대기 수요로 전환돼서 최근에 극심하게 불었던 추격 매수나 가격 이상 현상에서 한발짝 떨어져서 내집 마련 전략을 새로 세울 수 있을 것으로 보입니다.

이지효기자 jhlee@wowtv.co.kr

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