이경은 / 앵커

전래훈 / KB증권 대치지점

Q. 새로운 투자처를 기다리는 시청자들에게 또 어떤 유용한 정보를 주실지 기대가 되는데요.어떤 기업이죠?

- 오늘 소개해드릴 기업은 미국의 대표 세일즈 앤 리스백 부동산 상장 리츠인글로벌넷리스입니다. 1주당 가격은 약 $21로 우리나라 원화로 약 2만원 수준이며, 시가총액은 약 2조원 규모, 3개월 일평균 거래량은 약 49만주로 활발히 거래되고 있습니다. 부동산 총 자산가치는 약 8.6B(9조원) 규모입니다. 전일 종가 기준 배당수익률은 약 세전 9.97%로 매달마다 월지급 형태로 배당을 지급하고 있으며, 미국을 포함한 유럽의 7개국의 약 333여 곳의 오피스빌딩, 공장 등 산업용 시설 등 업체에 부동산을 임대해주고 매월 임대료 수익을 주주들에게 배당으로 지급하고 있는 미국의 대표적인 상장 리츠입니다. 오늘 이 기업에 대해서 자세히 설명 드리도록 하겠습니다.

Q. <글로벌 넷 리스>라는 종목이 세일즈앤리스백리츠라고 들었는데, 개념이 좀 생소합니다.이 부분에 대해서 설명 좀 부탁드릴게요.

- 세일즈앤리스백(Sales & Lease Back)은 기업이 소유하고 있는 기계, 설비, 토지 및 건물 등을 은행이나 보험사, 리스회사 등 금융사나 다른 기업에 매각하고 이를 다시 빌려 (lease) 이용하는 방법을 뜻합니다. 즉, 보유자산을 활용해 현금을 확보하는 자산유동화 기법인데요. 정말 쉽게 예를 들어 설명을 드리면,제가 만약 10억짜리 건물을 소유하고 있는데 이를 시세보다 비싼 가격인 12억에 매수를 하겠다라고 하는 주체가 나타나면 알 필 이유가 없을 겁니다. 이 때 매수인(Buyer)가 매입을 조건으로 바로 임차고객으로 장기 임차를 하라는 조건을 제시한다면,제 입장에서는 건물을 팔자마다 매각대금이 확보되어 유동성이 생기고,이사를 가지 않고 장기로 월세를 내고 임차를 통해 건물을 사용해야 해서 부담이 줄어들 겁니다.반대로 매수인 입장에서는 안정적인 장기 임차고객이 확보되어 임차인 리스크가 줄어들게 되는 Win-Win효과가 있습니다.이에 따라 최근 미국,유럽 등 세일즈앤리스백리츠가 각광을 받기 시작한 상태입니다.동사 같은 경우는 바로 이 컨셉을 통해 약 99.5%~100% 입주율(공실률0%~0.5%)을 자랑하는 리츠로 성장하였습니다.

Q. 그렇다면 글로벌넷리스의 포트폴리오 구성이라든가 임차인 구성 등에 대해서도 상세히 설명 부탁드립니다.

- 현재 미국 50%, 유럽의 50%의 부동산 포트폴리오를 보유하고 있습니다.그 중에서 미국 내 보유 포트폴리오는 약 268개이고 유럽은 약 69개를 보유하고 있습니다. 특히 이 중에서도 유럽 지역은 S&P사의 국가부채신용등급 기준으로 AA(더블에이)이상의 높은 신용등급을 가진 룩셈부르크,독일,네덜란드,핀란드,영국,프랑스의 부동산 위주로 포트폴리오가 구성되어 있어서 강점을 지니고 있습니다.이 지역의 양질의 임차인 고객을 보유하고 있고 세일즈앤리스백 형태를 통해서 공실이 없는 안정적인 임대수익을 확보하고 있습니다.매출액 기준 상위 임차고객 Top10을 살펴보면,Fedex, 핀란드에어, ING뱅크 등 유명한 대기업사가 평균 10년이상의 장기 임차고객으로 확보되어 있습니다. 특히 전체 보유중인 약 333개의 부동산 중에서 56%가 오피스 빌딩을 보유하고 있고,공장을 비롯한 산업용시설과 기타 부동산이 약 35%, 슈퍼마켓 또는 일반 리테일 스토어의 비중은 약 9%로 이루어지며 리테일 비중을 최소화하고 안정적인 오피스빌딩과 산업용시설 위주로 포트폴리오를 재편중입니다.

Q. 그리고 글로벌넷리스의 장점 중에 하나가 향후 5년 내에 만기도래하는 고객비율이 높지가 않다고 하던데 어떤 전략이 있길래 이런 안정적 시스템을 갖고 있는지?

- 전체 고객들의 평균 임차만기 계약기간은 약 8.5년으로 상당히긴 편이고,올 2018년에는 만기가 도래하는 고객은 0%로 아예 없습니다.내년인 2019년에도 없고, 2020년 0.4%, 2021년 1.3%, 2022년정도 가야 전체고객 중에 약 6.2%, 2024년 정도 가야 전체 고객 중에서 약 23%의 고객이 임차 만기 계약의 만기가 도래하게 됩니다.즉,향후 5년간 전체 고객에서 그 해에 부동산 임대계약 만기가 도래하는 고객의 비율은 평균 2% 전후입니다.대다수의 고객이 2023년 이후에나 만기가 도래하기 시작한다는 의미겠지요.건물을 직접 건물주가 되어 받는 제일 큰 고민이 바로 임차인 관리일텐데요.동사 같은 경우는 단기성 계약이 아닌 평균 8.7년 이상의 장기 임차계약이 많아 표처럼 향후 5년간은 만기도래하는 고객의 수가 많지 않아 임차인 관리에 대한 리스크는 낮고 이는 안정적인 임대료 수익으로연결되어 최종적으로는 글로벌넷리스의 주주들에게 안정적인 매월 배당을 지급할 수 있는 투자의 메리트로 연결된다고 보시면 되겠습니다.

Q. 항상 상장리츠를 소개해주실 때 보통 리츠의 부채비율이 50%를 넘어가지 않게 규제를 한다고 하셨었는데, 글로벌 넷리스는 부채 관리를 어떻게 하고 있는지 궁금합니다.

- 현재 부동산 총 자산가치 대비 순부채비율은51%로 견조함을 유지하고 있고,평균 부채 만기는 약 3.3년을 유지하고 있습니다.지난번에도 설명드렸지만상장리츠는 현금을 유보하거나 보유하지 못하고 순이익의 약 90%이상을 배당으로 지급해야 하기 때문에 신규부동산 투자를 위하여 은행 또는 금융권의 대출을 통해서 신규 사업을 진행합니다.따라서 부채비율을 잘 유지하는 가가 굉장히 투자에 있어서 중요한 부분인데요. 고정금리로 약 76.3% 부채를 조달하여 금리인상으로인해 갚아야 할 대출비용을 최소화하고자 하고 있고,미국 달러는 약 41%만 유지하고 유로화 39%, 영국파운드화20%로 부채를 다각화 하여 미국 금리인상의 리스크를 최소화하고자 환율관리까지도 신경을 쓰고 있는 모습입니다.

Q. 그렇다면 실적도 확인해볼까요? 안정적인 운영으로 고실적을 달성하지 않았을까 싶은데?

- 지난 2015년 2분기 이후로 지속적으로 매출액이 증가하여 평균 45%이상 오른 것을 확인하실 수가 있고, AFFO(Average Fund From Operation, 평균운영현금흐름)도 꾸준히 안정적으로 나오고 있는 것을 확인하실 수가 있습니다.얼마 전 발표된 2018년 2분기 실적에서도 전체 매출은 7,100만 달러(730억원)로 전년 대비 늘어난 매출을 보여주었습니다.특히 동사는 올 1월 초 이사회를 통해서 매월 1주당 $0.1775의 배당을 올 12월까지 확정을 짓는 자신감을 보여주었습니다. 올 상반기에 GNL의 우선주 유상증자 이슈로 인해 단기적으로 주가 하락이 있었으나 안정적인 매출 및 임차고객과 변동이 없이 안정적 지급된 월배당 등으로 인해 현재 주가는 순항을 하고 있으며, 우리나라에서는 찾아보기 힘든 약 10%의 배당을 매월마다 달러로 지급하고 있는 매력적인 리츠로 성장하였습니다.

Q. 마지막으로 투자포인트와 유의해야 할 점 짚어주시지요.

- 동사 같은 경우는 별도의 상품이 아니기 때문에 만기나 최소가입금액의 제한이 없습니다.미국 증시에 아마존,엔비디아,알파벳처럼 상장된 똑같은 상장주식입니다.이는 언제든지 쉽게 매수/매도를 하실 수 있다는 점을 뜻하고,미국주식이기 때문에 당연히 미국달러로 환전하신 후에 직접 투자하실 수 있습니다.이 주식을 매수하시고 생긴 매매차익은 1년 기준으로 250만원 기본공제 기준을 넘어간 초과분에 대해 양도소득세 22%로 과세되고 이는 종합과세에 포함되지 않고 분류과세되는 절세 메리트가 있습니다.단,중간에 보유하면서 받게 되는 배당금에 대해서는 여타 해외 주식과 마찬가지로 배당소득세(종목별 차등)가 적용되고 금융소득 종합과세에 합산됩니다. 따라서 매매차익과 배당소득의 과세 전용이 다르다 이렇게 이해하시면 되겠습니다. 동사의 장점은 최고의 안전자산 중 하나인 미국 달러로 투자할 수 있다는 점과 미국과 유럽의 약 333개의 안정적인 부동산 실 소유를 하고 있는 기업의 연 기준으로 세전10%의 높은 배당을 매월마다 달러로 지급받을 수 있다는 점입니다. 주가의 변동을 통한 위험성도 충분히 가지고 있겠지만 분산 또는 분할 매수를 통해 장기적 관점으로 보유하시는 게 좋을 듯 합니다.감사합니다.

----------

굿모닝 투자의 아침은 장 시작 전 해외부터 국내 시장까지 한번에 살펴보는 방송으로 해외 이슈를 살펴보는 "생생 글로벌"과 "월가브리핑" 해외 기업 정보를 제공하는 "굿모닝 해외직접투자" 그리고 국내 증시의 어제와 오늘을 살펴보는 "모닝주스"로 구성되어 있다. 매주 월요일~금요일 아침 6시부터 8시까지 한국경제TV 채널과 유튜브, 주식창을 통해 생방송된다. 이어 8시 10분부터는 한국경제TV 유튜브 채널에서 실시간으로 시청자와 소통하는 라이브 방송이 진행된다. 이무제PD(mjlee@wowtv.co.kr)

하이퍼링크 : https://www.youtube.com/user/hkwowtv/featured?view_as=subscriber

이무제PD mjlee@wowtv.co.kr

한국경제TV 핫뉴스




ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지