평택 캐피토리움 투시도
평택 캐피토리움 투시도
요즘 수도권 남부의 신성장 경제도시인 경기도 평택의 부동산 개발열기가 뜨겁다. 평택 부동산시장에 불을 당긴 것은 주한미군기지 이전 계획이다. 미군기지 이전 계획이 4차례 연기된 끝에 확정, 구체화되면서 국제신도시 등의 각종 개발 청사진이 나왔다.

그중 주한미군기지 이전은 특히 대규모 인구 유입을 수반한다는 점에서 평택 부동산시장의 불쏘시개가 되고 있다. 엄청나게 많은 미군과 가족이 들어오면 당장 주거수요가 급증하게 된다. 특히 부임지에 따라 기지를 옮겨 다니는 군인의 특성상 임대주택 수요가 급격히 늘어날 수 밖에 없다.

한 중계업자는 ‘같은 규모의 주택을 한국인에게 임대하는 것보다 미군에게 임대하는 것이 훨씬 임대료가 높고 연체위험이 없기 때문에 기지 인근에 임대수익을 노린 건설업자와 투자자들이 모여들고 있다“고 설명했다.

주한미군 평택 캠프 험프리스(K-6)는 여의도 면적의 5.4배, 부지면적이 1465만㎡로 동북아시아 미군기지 중 최대 규모를 자랑한다. 이곳에는 병원 5개동, 주택 82개동, 복지시설 89개동, 본부·행정시설 89개동, 교육시설 5개동, 정비시설 33개동 등 총 513개동이 들어설 예정이다.

기지 이전에 따라 평택에 몰려들 주한미군 수도 엄청나다. 한미연합사령부를 필두로 UN 주한미군 사령부, 미8군 사령부, 동두천·의정부 미2사단 병력 등 4만5000여 명에 이른다. 이는 전국 50여 개 미군기지 가운데 90%가 넘는 수치다. 여기에다 군속이나 가족까지 포함하면 약 8만5000여명의 인구가 유입되고, 이전이 완료되면 총 8000여 세대의 렌탈하우스가 필요할 것으로 예상된다. 그러나 미군 규정상 장병의 60%는 기지 밖에 거주지를 마련해야 하기에 부대 내에는 1100가구만 짓는다. 따라서 나머지 6900여 가구는 부대 근처에 마련되어야 한다. 또한 하청 등 관련 업계 종사자까지 합치면 평택으로 이동하는 인구가 20여만 명에 이를 것이라는 게 업계의 추산이다.

외국인 대상 임대사업은 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있다. 특히 최근 평택에 인구유입, 교통, 대형산업단지 개발, 미군기지 이전 등 겹호재가 겹치면서 주한미군 임대수요를 겨냥한 ‘미군 전용 렌탈하우스’ 사업이 집중적인 스포트라이트를 받고 있다.

미군을 대상으로한 ‘렌탈하우스’사업은 임대료를 매달 미군주택과에서 직접 임대자에게 지불하는 만큼 연체 위험이 없다. 특히, 작년 용산과 동두천에서 1차 이전을 하였고, 본격적인 이전(2017년)을 앞두고 ‘주한미군 렌탈하우스’의 인기가 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다.

사정이 이렇다 보니 미군 렌탈을 겨냥한 유사 상품 역시 우후죽순 생겨나고 있다. 미군 주택과에서는 계급별 지원금액이 다르며 실제 160만원에서 170만원의 지원 금액을 받는 핵심사병이 대부분 이며, 빠르게 시작하는 오전일과를 고려해 영내 거주를 가장 선호한다. 하지만 영내 거주시설의 비율이 40%밖에 되지 않아 나머지 미군은 영외 거주를 할 수밖에 없는 상황이다. 특히 K-6 캠프 험프리스 주한미군의 경우 고급장교나 군무원의 숫자에 비해 일반사병과 부사관등 핵심사병 비중이 월등히 높은 육군이 주둔하는 지역이라 미군 주택과에서 지원받는 금액역시 한정적 이며, 영외 거주하는 미군들은 대부분 대중교통 및 도보로 출퇴근을 해야 하기 때문에 부대와 인접한 주거시설을 최우선으로 하고 있다. 또한 문화와 언어차이 때문에 단지 내에 내국인과의 생활을 꺼려해 미군에 맞춘 미군전용의 렌탈하우스를 가장 선호한다.

현재 K-55(캠프 오산에어베이스)인근 중계업자는 “오산 공군단에 근무하는 미군도 부대와의 거리를 가장 중요하게 생각해 도보 거리에 있는 렌탈하우스들이 선호도가 높다”고 설명했다.

또한 미국의 콘도미니엄과 가장 흡사한 상업시설과 주거시설을 같이 누릴수 있어 편리한 주상복합 건물을 선호하고, 주변 상권 역시 고려해야 하며 일반 주택으로 구성된 미군 렌탈하우스의 경우 1가구 2주택이 적용되는 등 세금을 통한 수익률 손실이 있을 수 있어 세금부분까지 꼼꼼히 따져야 투자에 성공할 수 있다.

평택이 주목받고 있는 것은 비단 미군기지 이전 때문만이 아니다. 평택은 또한 대규모의 다양한 개발호재로 부동산시장의 가장 핫한 지역으로 떠오르고 있다. 지난해 8월 수도권 고속철도 지제역 개통을 시작으로 산업단지 등 대형 개발사업들이 가시권에 들어오면서 평택의 상승세가 본격적으로 시작될 것이라는 전망이 많다. 대형 산업단지 조성도 평택 임대주택시장 활력의 이유로 꼽힌다.

삼성전자는 미군기지 예정지 인근에 100조원을 투입해 수원삼성전자 2.4배 규모의 삼성전자 반도체 단지를 조성 중이며 LG도 인근 진위면에 60조원을 들여 생산시설을 증설하고 있다. 두 곳의 상주 인원만 각각 4만5000여 명과 2만5000여 명에 달한다. 대규모 주거단지도 개발 중이다.

한국토지주택공사 등이 고덕면 일대 1743만㎡ 부지에 조성하고 있는 고덕국제신도시다. 이런 크고 작은 개발사업을 등에 업고 평택은 최근 제2서해안고속도로 개발의 핵심권역으로 떠오르고 있다.

교통망 확충사업도 활발하다. 우선 평택~수서간 고속철도(SRT)가 지난 해 12월에 개통되었다. 이 철도가 동탄GTX까지 연결되면 평택에서 서울은 물론 수도권 전역을 30~40분대에 진입할 수 있게 된다. 이에 따라 평택은 서해 복선전철 안중역을 포함해 항만·도로·철도를 갖춘 교통 요충지, 물류 허브가 될 것이라는 전망이다. 각종 인프라 구축과 개발사업으로 최근 5년간 평택지역 집값 상승률이; 24.91%로 전국 1위를 기록하는 등 특수도 나타나고 있다. 한 대형 건설업체 관계자는 “평택에 수많은 개발사업으로 인구는 늘고 있지만 주택 공급은 부족한 상황”이라고 말했다.

이런 가운데 평택의 주한미군 수요를 대상으로 임대수익을 거둘 수 있는 부동산 상품이 나와 눈길을 끈다. 평택 팽성읍 안정리에 지하4층~지상14층 총 328호, 상가 1~2층 64호, 자주식 주차 403대 등 초특급 규모의 미군 렌탈하우스 캐피토리움이 분양중이다.

(주)파인건설이 시공하는 미군임대용 오피스텔 캐피토리움은 다년간의 노하우와 축적된 기술력을 바탕으로 분양에 대한 기대가 더욱 높다. 또한 1실당 투자대비 수익률 최대 12% 이상, 연간 임대수익은 최대 2천만원 이상이 예상되며 1가구 2주택에 해당되지 않으므로 세금문제까지 자유로워 안정적인 수익형부동산을 찾는 투자자들의 관심을 끌고 있다.

캐피토리움은 세계 최대규모 K-6 험프리스 정문에서 도보 5분여 거리에 위치하며 제2의 이태원으로 불리우는 로데오상권 사거리 코너 초입에 최초로 공급, 부대복귀가 쉽고 대규모 상권까지 누릴 수 있어 미군들의 선호도가 높다. 정문앞 로데오거리는 주한미군이 100%이전 하는 2020년까지 이태원에 버금가는 대규모 마켓이 형성 되어 제2의 이태원으로 거듭날것으로 기대를 모으고 있다. 상업 관련 종사자들 역시 가장 기대하는 곳으로 지역 내 땅값 역시 천정부지로 오르고 있는 실정이라 시세차익에 대한 기대치 또한 높다.

렌탈하우스의 오랜 경험을 보유한 위탁사 한국개발이 수분양자가 의뢰한 호실에 대해 임대와 운영을 체계적으로 관리하여, 익숙치 않은 미군과의 계약 등 수분양자의 편의를 제공하며, 월세를 세입자 개인이 내는 것이 아니라 미국정부에서 월세부터 공과금까지 무상 지원하므로 월세를 받지 못할 걱정이 전혀 없다. 또한 SOFA 협정에 따라 2060년까지 전체 주한미군을 유지하도록 되어 있어 향후 40~50년간 공실 걱정이 없이 지속적인 고수익창출이 가능하다.

분양관계자는 “평택 미군기지 이전 호재를 타고 엄청난 수의 미군 렌탈하우스가 등장했다, 그러나 여러 차례 성공분양 경험을 통해 미군 렌탈 상품에 대한 특성 파악과 운영 노하우를 가지고 있어 성공 분양을 확신한다”며 “미군이 선호하는 주거 공간과 주변 환경, 생활에 필요한 가전, 가구등 모든옵션이 적용된 풀퍼니시드 시스템까지 갖추어 특화 구조의 가치를 알아본 투자자들의 문의가 폭주 중이다”라고 전했다. 홍보관은 서울 강남구에 위치하며, 선착순 호수 지정 후 분양계약이 이뤄진다.

신동휴 한경닷컴 기자