[1월 분양 물량] 봄 이사철 월세거래 급증…2~3월은 피하세요

임대시황

소형 공공아파트 많은 노원·강서구 전·월세값 저렴

노원구 지난해 평균 월세 보증금 7633만원·월 48만원
강서구 전세는 2억9000만원

2016년 서울의 전체 주택 전·월세 거래 중 월세 비중은 34%로 전년(33%)보다 1%포인트 증가했다. 2014년 24%에서 2015년 33%로 단숨에 10%포인트 가까이 늘어난 것을 감안하면 월세 비중 증가세가 많이 주춤해졌다는 평가가 나온다. 전셋값이 안정되면서 월세 전환도 진정되는 분위기다. 하지만 봄 이사철에는 전세 물량이 부족해 월세 거래가 급증하는 만큼 2~3월에 이사하는 것은 가능하면 피하는 것이 좋다.

부동산투자자문 알투코리아가 서울 부동산정보광장 전·월세 거래 자료를 분석한 결과 작년 월평균 월세 거래 건수는 4984건이었다. 그중 지난 2월 월세 거래 건수는 6810건으로 월평균보다 1830건이나 많았다. 2015년에도 3월 월세 거래가 6123건으로 월평균(4848건)을 크게 앞질렀다. 봄 이사철은 1년 중 임차 수요가 가장 많은 달이어서 월세 거래와 비중도 늘어날 수밖에 없다.

서울에서 전셋값이 저렴하고, 월세 전환 걱정을 덜 수 있는 지역은 한강 이북에서는 노원구, 이남에선 강서구다. 두 지역 모두 소형 아파트가 많은 대표적인 서민 주거지역으로 꼽힌다.

노원구는 지난해 거래된 전세 보증금 실거래가격이 평균 2억2000만원이다. 서울 25개 자치구 중 가장 저렴하다. 1990년대 초 공공주택으로 공급된 소형 노후 아파트가 많기 때문이다. 반면 은행사거리로 대표되는 강북 최고의 사교육 환경과 서울지하철 4·7호선, 백화점, 아울렛, 시립북서울미술관 등 생활환경은 우수하다. 평균 전세가격은 2014년 1억8000만원, 2015년 2억원, 2016년 2억2000만원으로 2년 만에 약 4000만원 올랐다. 다만 여전히 서울 평균 상승폭인 6000만원보다 낮다. 노원구의 지난해 평균 월세 보증금은 7633만원, 월 48만원이었다.

강서구는 1990년대 중반까지 방화동을 중심으로 소형 공공아파트가 많아 임대료가 저렴했다. 2000년대 중반 대규모 재건축 단지 입주가 시작되고 2010년 이후 마곡지구가 본격 조성되면서 아파트 가격도 오름세다.

강서구의 아파트 평균 전세가격은 2014년 2억3000만원, 2015년 2억6000만원, 지난해 2억9000만원으로 최근 2년간 6000만원 올랐다. 그래도 여전히 한강 이남에선 금천구와 구로구에 이어 세 번째로 전세가격이 저렴한 곳이다. 월세 비중도 2016년 26%로 서울에서 가장 낮다. 입주 물량이 많았던 탓인데 임차인 우위 시장이었던 것으로 풀이된다. 지난해 강서구의 평균 월세는 보증금 1억3000만원에 월세 53만원이었다.

세부 단지로는 노원구에서는 상계주공 저층 8단지가 평균 전세금 6700만원으로 가장 저렴했다. 상계주공15단지도 9300만원으로 1억원 이하였다. 상계동과 중계동의 아파트 전셋값은 평균 1억3000만~1억5000만원대로 서울에서도 낮은 수준이다. 강서구에서는 방화그린이 전세 1억7000만원, 월세는 보증금 5200만원에 월세 39만원으로 저렴했다. 방화5단지도 전세가격이 1억8000만원으로 2억원 이하 자금으로 전세를 구할 수 있었다.

김혜현 < 알투코리아투자자문 이사 >