진행 : 전혜원 MC출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사- 사연 소개 -오랫동안 대기업에 근무하다가 퇴직한 후 퇴직금의 일부는 고금리 상품에 넣고 나머지는 주식에 투자하여 이자와 주식수익으로 생활을 했습니다.그런데 요즘 워낙 금리가 떨어지고 주식에서도 수익을 올리지 못해서 고민이었습니다.그러다 지난달 코엑스(COEX)에서 있었던 한국경제TV의 “2016 부동산엑스포”를 둘러보니 소형주택 임대도 좋은 투자방법이 되겠더군요.좀 알아보니 주택임대사업자는 5년간 의무임대규정이 있다고 하던데 처음 임대사업을 하는 거라 얼마나 하게 될지 몰라서요.혜택이 적더라도 주택임대 사업자등록 없이 임대를 하면 안될까요?집이 1주택인 경우에는 소득세가 없다는데 다가구주택 1채의 경우에도 사업자등록을 하지 않아도 되는지요?그리고 주택임대소득의 전세금, 즉 보증금은 종합소득세가 없는지요?또한 주택임대소득의 과세기준과 방법 그리고 소형주택의 기준과 범위, 혜택은 어떤지 궁금합니다.전혜원/ 오늘 사연주신 분은, 지난달 한국경제TV의 부동산엑스포를 보시고 새로운 사업을 구상중이라고 하셨는데요.우선, 1주택이라도 주택을 임대하면 소득세를 내야 하는 건지 문의하셨어요.장운길/ 네. 주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원칙적으로는 종합소득세를 내야 하지만, 서민들의 주거안정을 위한 정책의 일환으로 일정한 경우에만 주택임대소득세를 과세하고 있습니다.1주택이라도 소득세를 내야하는 경우가 세가지가 있는데요,첫째는, 고가주택을 임대하는 경우입니다.고가주택이란 지난 방송 때도 말씀 드렸듯이 과세기간 종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 소득세법 99조에 의한 기준시가가 9억원을 초과하는 주택을 말합니다.두 번째는, 국외주택을 임대하는 경우입니다.국내거주자가 전 세계 어느 국가든 국외주택을 임대하는 경우에도 소득세를 내야 하는데, 이때 국외에서 납부한 세금은 외국납부세액으로 공제해 주기 때문에 이중과세는 발생하지 않습니다.세 번째는, 2개 이상의 주택을 임대하는 경우입니다.여기서 주택 수는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산하여 계산하고 다가구주택의 경우에는 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 다세대주택의 경우에만 각각을 1개의 주택으로 계산합니다.전혜원/ 고가주택의 경우에 소득세가 과세된다고 말씀주셨는데요. 다가구나 다세대의 경우는 어떤가요?장운길/ 네. 세법에서는 다가구주택인지, 다세대주택인지에 따라 `1세대1주택 양도세 비과세`나 `임대소득 비과세` 적용 여부가 달라지기 때문에 그 차이는 엄청나다고 볼 수 있습니다.우선 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보기 때문에 해당 주택을 2년이상 보유하고 양도 시 1세대1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.여기에 부부합산, 국내에 1주택을 보유한 경우라면 주택임대소득에 대해서도 소득세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이죠.그러나, 대부분 다가구주택의 경우에는 주택의 양도가액이 9억원이상 고가주택에 해당되기 때문에 1세대1주택과 관계없이 9억원 초과부분에 대해서는 양도세를 납부해야 합니다.아울러 임대소득 과세기준인 9억원 초과 고가주택의 경우에도 그 주택을 임대하면서 발생하는 소득은 소득세 과세대상에 해당합니다.전혜원/ 사연주신 분이 전세보증금은 소득세가 없는지도 문의하셨는데요.임대방식에 따라 세금도 달라지는 건가요?장운길/ 네. 주택임대소득은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세하고 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다.따라서 고가주택이나 2개 이상의 주택을 소유하면서 주택을 임대할 경우에는 월세보다는 전세금 또는 보증금을 이용하는 방법이 절세에는 유리합니다.다만, 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 초과금액의 60%에 대하여 정기예금이자율 상당액만큼 총수입금액에 포함하여 과세하게 됩니다.전혜원/ 오늘은 주택 임대 시 소득세에 대한 정보를 전해드리고 있는데요.지금 방송 보시다가 소형주택의 기준은 뭐지? 궁금하신 분도 많을 것 같아요.소형주택의 범위는 어떻게 되나요?장운길/ 소형주택의 범위는 전세시장을 안정화함으로써 서민들을 지원하기 위하여 2016.12.31일까지 간주임대료 계산시 일정규모의 소형주택에 대한 전세보증금을 주택 수에 포함하지 아니합니다.다시 설명 드리면, 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 3억원 이하인 주택은 소형주택의 범위에 해당되어 간주임대료 계산 시 제외되는 주택입니다.전혜원/ 소형주택의 범위를 명쾌하게 말씀해 주셨는데요, 소형주택 임대를 할 때 내가 내야 할 소득세가 어느 정도인지 계산하는 방법이 있나요?장운길/ 네, 앞서 말씀드렸듯이 과세대상은 3주택이상 보유자 중 전세보증금 합계 3억원 초과분이고 이때 본인과 배우자 소유주택을 합산합니다.간주임대료 계산은 3억원 초과 보증금에 60%를 적용하고, 정기예금이자율 2016년의 경우 연간 1.8%를 적용합니다.만약, 기장신고자의 경우에는 여기에 임대사업부분에 발생된 이자를 공제합니다.전혜원/ 마지막으로 소규모 임대주택관련 혜택이나 마무리 말씀 부탁드립니다.장운길/ 네, 결과적으로 주택을 임대하는 경우 앞에서 말씀드린 사항을 고려하여 주택임대사업자를 등록 할 것인지 말 것인지를 선택해야 하구요,소형주택 여러 채를 보증금만 받을 때는 등록을 하지 아니하는 것이 유리하지만, 소형주택이라도 월세위주로 임대할 목적이라면 주택임대사업자를 등록하는 것이 유리하다고 판단됩니다.정부에서는 소규모 주택임대소득자의 세부담을 완화하고 민간임대주택 공급의 활성화 및 서민과 중산층의 주거안정을 위하여 수입금액이 2천만원 이하의 소규모 주택임대사업자의 경우 2014년~2016년 소득분에 대하여는 소득세를 비과세 하고 2017년 이후 소득 분부터는 분리과세 하도록 2014년 12월 개정되었으나, 최근 소득세 비과세를 다시 3년 연장하는 쪽으로 검토하고 있다고 보도되고 있습니다.한국경제TV 핫뉴스ㆍ‘혀를 차게 되는’ 현직 부장판사 ‘추악함’...실명 공개 안하는 까닭ㆍ‘테러리즘’ 공포 런던, “1명 사망 6명 부상” 관광객들 ‘불안해’ㆍ“블랙박스가 진실을 말하다” 뺑소니 혐의 추가...시민 반응은?ㆍ‘불타는 청춘’ 김국진♥강수지, "어느 순간 좋았다" 직접 밝힌 열애-결혼ㆍ한국 축구, 피지와 격돌…신태용 "선수단 컨디션 좋아…손흥민 투입시킬 것"ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지