[시론] 주택시장 급격한 위축은 없다
올 주택시장은 지난해와는 조금 다른 양상으로 전개될 전망이다. 1990년 이후 최고치인 70만가구의 주택이 지난해 공급된 데 대한 후유증이 나타날 것으로 보인다. 미국의 기준금리 인상에 따른 국내 금리 인상 가능성과 가계부채 대책으로 인해 주택시장이 침체에 빠질 가능성이 높다는 의견도 설득력을 얻고 있다. 경제성장률 예측치도 3%를 밑돌고 있다.

구체적으로 살펴보자. 우선 주택의 과잉공급과 미분양은 계속될 것인가? 작년 분양물량을 보면 건설사들이 기존에 확보한 토지의 상당부분에서 분양을 마친 것으로 보인다. 올해도 민간아파트 분양물량이 30만가구에 이를 것이란 예측도 있지만 침체가 예견되는 국면에서 신규로 택지를 사들여 대규모 분양에 나설 건설사는 없을 것이다. 정부가 계획한 신도시 택지도 대부분 처분됐기 때문에 공공에 의한 신규 택지개발사업도 더 이상 무리하게 추진되지는 않을 것이다. 미분양 물량은 최근 50% 늘었다고는 하지만 아직 5만가구 정도에 그쳐 2008년 글로벌 금융위기 직후 최고치였던 17만가구를 크게 밑돌고 있으며, 악성 미분양이라고 할 수 있는 준공 후 미분양 물량도 1만가구 내외다.

수요 측면에서도 크게 우려할 필요는 없다. 1200조원에 이르는 가계부채 문제를 해결하기 위한 원리금 동시상환 조치도 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 60% 이상을 기준으로 이뤄지게 되는데, 현재 이 비율은 각각 평균 52%와 36%를 기록하고 있고, 수도권의 경우 LTV 기준으로는 6% 정도만 해당돼 시장 파급효과는 생각보다 크지 않을 것으로 보인다. 미국의 기준금리 인상에 따른 국내 금리 인상 가능성 우려도 걱정할 수준은 아니다. 한국의 기준금리는 연 0.25%인 미국보다는 훨씬 높은 연 1.5% 수준이고, 미국이 올 한 해 최대 1.5%포인트 인상한다고 하더라도 시간적 여유가 충분하다.

요컨대 새해 국내 주택시장은 작년과 같은 호황국면이 이어지지는 않겠지만 주택가격의 급락을 우려할 정도는 아니라는 것이다. 그러나 주목해야 할 몇 가지 흐름은 있다. 첫째, 시장이 침체국면에 접어들수록 지역별, 유형별 시장 격차는 커진다는 점이다. 지역적으로는 최근 몇 년간 호황을 누렸던 광역시와 작년에 반짝 호황을 구가한 수도권 신도시 및 대규모 주택단지의 침체가 우려된다. 빠른 시간에 대규모 일자리 창출과 지하철 같은 기간 교통망이 정비되지 않으면 적어도 2~3년은 침체국면을 면치 못할 것이다. 아울러 잠시 수도권 외곽지역으로 기울었던 수요자의 관심이 기존 대도시 내의 재건축 재개발 사업에 집중될 것이다. 양호한 입지의 기존 거주주택에 대한 개량과 리모델링 사업에도 새로운 관심이 쏠릴 것이다.

둘째, 소형주택에 대한 전세의 월세 전환이 가속화될 것이다. 통계청에 따르면 지난해 30대의 주택 소유율은 떨어진 반면, 40~50대 주택소유율은 올라간 것으로 나타났다. 주택가격 상승 때문이기는 하지만, 저금리 기조가 유지되던 지난해의 시장분위기를 감안하면 젊은 층은 주택소유를 필수가 아니라 선택사항으로 받아들인다고 볼 수 있다. 아울러 주택시장의 침체나 주택가격 하락이 예상된다면 전세금 비율은 상승압력을 받을 것이므로 전세의 월세전환은 더 가속화할 전망이다. 월세가 더욱 보편화하고 월세주택의 공급이 확대된다면 결국은 전·월세 전환율도 떨어져 궁극적으로 월세시장이 안정될 것으로 예상된다.

셋째, 이런 시장변화 추세에 맞춰 정부의 ‘뉴 스테이’ 정책에 가시적인 성과가 나타나고 민간 임대주택사업이 활성화한다면 임대주택산업이 선진국형으로 정착하는 한 해가 될 것으로 예상된다.

조주현 < 건국대 교수·부동산학 j3586@hotmail.com >