"실수요자만으론 부족한 주택경기
1가구 1주택 정책기조 고집 말고
간접 부동산투자시장 활성화해야"

김현아 < 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 hakim@cerik.re.kr >
[시론] 2주택자 임대 장려책 필요하다

최근 주택시장이 엇갈린 행보를 보이고 있다. 10개월 연속 상승세를 이어갔던 수도권 재고주택가격은 하락세로 돌아섰고, 그칠 줄 모르던 전세가격 상승세도 한풀 꺾인 모습이다. 그러나 신규 분양시장은 청약경쟁률도 높아지고, 미분양주택도 빠르게 소진되면서 회복세를 나타내고 있다. 이제 전국의 미분양 주택은 4만8000가구로 거의 정상수준이다.

분양시장이 회복세를 보이는 이유는 그동안 전세로 거주하다가 매매로 전환하는 실수요자들이 신규 분양시장에 집중되고 있기 때문이다. 지난해 이들이 주로 기존 주택시장에서 저가매물을 중심으로 매매전환을 고려했다면 최근에는 신축 분양주택에서 그 대상을 찾고 있다. 최근 수도권 분양시장 청약자들의 대부분은 인근 지역 전세거주자들이다. 이들 지역의 아파트 전세·매매가 비율이 70~80%에 육박하는 곳이 많다. 이들은 당연히 낡고 비싼 기존 주택 대신 신축 분양주택을 선택하려고 할 것이다. 4·1대책(유주택자들에게도 청약자격 부여, 가점제 축소, 분양권 전매제환 완화 등)으로 분양시장의 참여환경이 개선된 것도 기여하고 있다.

이제 신축 분양시장은 기존 재고주택시장과 서로 경합하는 상황이 됐다. 지금은 주로 전세로 거주하는 무주택자가 대부분이지만 앞으로 교체수요나 투자수요자층에서도 이런 경합 상황은 마찬가지일 것으로 예상된다. 최근 분양시장이 다소 주춤거리면서 회복세가 진정되는 것은 아마 기존주택 전세가격이 약세를 나타내고 있고, 분양가가 다시 상승하고 있기 때문인 것으로 판단된다. 실수요자 중심의 주택매매는 양적으로도 한계가 있지만 가격에 민감할 수밖에 없다. 따라서 지금의 경기회복세를 본격적인 확장국면으로 진행시키기 위해서는 교체 및 투자수요가 뒷받침돼야 한다.

교체 수요자들이 주택시장에 활발하게 진입하도록 하기 위해서는 1주택 중심의 자가보유 정책에서 벗어나는 게 필요하다. 소득 3만달러 수준이 되면 제2의 주택(일명 세컨드 하우스) 수요가 생긴다. 현행 한국의 주택정책은 반드시 한 채만 소유해야 하며 두 채 이상이 되면 모두 임대사업자가 되라고 한다. 1주택 소유일 경우 종합부동산세 과세기준이 9억원 초과인 데 비해 2주택자는 6억원이다. 2주택자에 대한 양도세 중과는 폐지됐지만 여전히 2주택자를 바라보는 사회적 시선은 곱지 않다. 지난 1년 동안 임대사업자로 등록한 사업자는 2만6000명(전년 동기 대비 48% 증가)에 이른다. 이들 중 85.2%가 기존주택을 매입한 임대사업자들이다. 다시 이들 중 40%는 한 채만을 임대하는 소규모 사업자들이다. 과연 이들을 임대사업자라고 할 수 있을까? 종합부동산세 등 세금감면을 위한 임시사업자들은 아닐까?

정부의 임대사업자 육성정책의 큰 방향은 맞지만 단순히 세금회피만을 위한 임시 임대사업자의 육성이 목표는 아닐 것이다. 그러므로 이제는 1주택에 얽매인 자가정책에서 탈피해 폭넓은 자가보유 정책이 필요하다. 한편, 투자수요 진작과 관련해서는 과거와 같이 개인들이 직접 부동산에 투자하는 것보다는 리츠나 펀드 등을 통해 간접투자에 참여할 수 있는 방안을 더 확대해야 한다. 이렇게 되면 목돈이 없어도 투자가 가능하고 언제든지 환매를 통해 현금화도 할 수 있다.

정부가 중점으로 추진하고 있는 임대주택리츠 등이 있지만 사실상 이들은 대부분 형식적인 공모로 개인투자자들의 참여는 이뤄지지 않고 있다. 누구나 참여할 수 있는 공식화된 투자시장의 육성이야말로 회복세를 보이는 주택경기가 본격적인 확장국면으로 진행할 수 있는 조건이 될 것이다.

김현아 < 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 hakim@cerik.re.kr >

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