1개층은 여성 전용으로
Q. 서울 상도동에서 고시원을 운영하는 허충무(56)입니다. 1년 전 부동산경매를 통해 지상 5층 건물을 낙찰받아 당시 4층과 5층에서 5년간 운영하던 고시원을 인수해 영업 중입니다. 방마다 간단한 책상과 침대를 설치해 개인공간의 편의성을 높였습니다. 공용 공간에는 간단한 취사를 위한 소형가전 제품을 설치, 무료로 제공하고 있습니다. 전체 30개 객실 중 입실률은 50% 수준이며, 주요 이용객은 직장인(20%)과 대학생(80%)입니다. 고정비용을 줄이기 위해 고시원 관리업무를 직접 담당하고 있지만, 전문적인 관리 서비스와 홍보에 어려움이 많습니다. 입실률을 높이기 위한 방안으로 대학교 주변에서 전단 배포를 통해 홍보를 진행하고 있지만 기대만큼 효과가 크지 않습니다. 이런 상황에서 매출 향상을 위해 어떤 방안이 필요한지 궁금합니다.

A. 의뢰인의 고시원 주변으로는 서울 지하철 7호선 숭실대역이 걸어서 10분 거리에 있습니다. 인근에는 중앙대와 병원, 주민센터, 우체국, 금융기관이 인접해 생활 편의시설을 이용하고 접근하기가 좋은 지역입니다. 반경 1㎞ 내에 주거형태를 보면 아파트 2만2000가구와 단독주택지 2만6000가구가 밀집해 인구밀도가 높습니다.

아파트 면적별 주거현황은 66㎡(20평) 이하 가구가 1만7636곳으로 전체 가구의 80% 수준이어서 소형 평형의 주거비율이 높은 편입니다. 전체적으로 소형 평형의 저가 주택에 대한 수요와 공급이 많은 지역으로 고시원을 이용할 수 있는 잠재수요의 유입이 충분하다고 생각됩니다.

국내 부동산경기 침체 여파로 주거용 부동산 수요가 줄어들고 오피스텔, 도시형 생활주택, 상업시설 등 수익형 부동산에 대한 관심과 투자가 확대되고 있습니다. 싱글족의 신개념 주거공간이자 부동산시장의 틈새를 파고드는 유망창업 아이템으로 고시원 공급시장에도 변화의 바람이 불고 있습니다. 업계 추산으로는 전국에 2만여개의 고시원이 문을 열고 있습니다. 입실자 유치가 치열한 만큼 벽체와 조명은 물론 입구와 간판, 복도에 이르기까지 입실자를 위한 세심한 내부구조와 시설을 갖추는 추세입니다.

[한경 자영업 희망콜 센터] 서울 상도동 고시원 매출 늘리려면, 방마다 인테리어 다양화

기존의 고시원은 책상과 침대만 놓여 있는 비좁은 공간으로, 생활 편의시설의 공급과 활용 측면에서 불편함이 많았습니다. 최근 들어선 나만의 공간을 선호하는 싱글족을 위한 주거공간으로, 보증금이 없는 임대료 선불형의 신개념 주거공간이 등장하고 있습니다.

시설 측면에서도 아기자기한 소품들과 감각적이고 고급스러운 인테리어는 물론 PC, 냉장고, 드럼세탁기, 싱크대 등 맞춤형 가구와 최신형 가전제품, 개인 화장실과 샤워시설을 포함한 풀 옵션을 갖춘 고시원이 대세를 이루고 있습니다. 공부만 하고 잠만 자는 쪽방에서 개인 생활이 가능한 초미니 주거공간으로 변신하고 있는 것입니다.

매출을 늘리기 위한 방안으로 먼저 고시원의 전체적인 평면 변경과 리뉴얼을 권합니다. 현재 운영하고 있는 고시원의 설계와 평면구조로는 과거 쪽방형 고시원의 수준을 넘어서기 어렵습니다. 현재 5가지 타입의 평면구조를 단일화하는 것이 좋습니다. 개인 객실의 면적을 효율적으로 축소하고, 공용 공간을 적절히 배치하는 것이 필요합니다. 개인공간의 편의를 극대화하고 기존에 간단한 취사를 위해 사용했던 공용 공간에는 공용PC와 간단한 운동기구, 최신형 가전제품을 갖춰 편리한 휴식공간으로 운영하는 것도 좋은 방법입니다. 평면구조를 단일화하되 방별로 내부 인테리어 컨셉트를 다양화한다면 색다른 공간을 연출하고 이용만족도를 높일 수 있을 것입니다.

최근에는 여성전용 고시원도 증가하는 추세입니다. 화재 예방을 위한 스프링클러와 소화기 등을 비치해 안전성을 확보하고 도어록과 CCTV를 설치, 무인경비시스템으로 주거생활의 안전과 보안을 내세워 여성고객의 발길을 유도하고 있습니다. 현재 운영되고 있는 2개층 중 1개층을 여성 전용 고시원으로 운영한다면 다른 고시원과 차별화할 수 있어 매출 증대에 도움이 될 것입니다.

현재 고시원의 관리업무를 직접 담당하고 있지만, 전문성과 관리능력이 부족해 효율적인 운영·관리가 어려운 상황입니다. 주변 공인중개사 사무실과 업무협약을 체결한다면 입·퇴실 관리와 각종 행정사항을 보다 효율적으로 운영할 수 있을 것입니다.

이용고객 현황을 보면 직장인 비중이 20%로 낮습니다. 주변에 관공서와 기업이 많은 만큼 직장인의 신규 입실률을 높이는 것이 관건입니다. 공인중개사 사무소와 네트워크를 구축, 입실조건과 특장점이 표시된 안내문을 제작해 배포하는 방안도 시도해볼 만합니다.

수익형 부동산에 대한 관심과 1인 가구 비율이 꾸준히 늘면서 고시원 사업의 트렌드도 바뀌고 있습니다. 특화된 인테리어와 입실자를 위한 생활 편의시설 제공은 치열한 시장환경에서 안정적인 사업을 운영할 수 있는 필수 요건임을 기억하시기 바랍니다.

정리=강창동 유통전문기자 cdkang@hankyung.com

도움말=최정환 꿈꾸는가게경영연구소장

자영업희망콜센터 (02)360-4004

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