재개발과 재건축은 같은 듯 하면서도 다르다. 둘 다 낡은 건물을 철거하고 새 건물을 올린다는 점에서는 똑같다. 하지만 재건축은 그야말로 노후한 건물을 부수고 다시 짓는다는 개념인 반면 재개발은 당초 열악했던 도로나 공원 등 기반시설을 좀 더 확충해 주거 및 업무 환경을 개선하고자 하는 취지가 담겨 있다. 즉 재건축보다 재개발이 보다 큰 개념이다.

일반적으로 아파트는 재건축,단독주택이나 빌라는 재개발 등으로 도식화하는 경우가 많은데 반은 맞고 반은 틀린 얘기다. 이 같은 도식이 나온 것은 아파트는 이미 도로,공원과 같은 기반시설이 잘 갖춰져 건축물만 다시 지으면 되는 곳이 많기 때문이다. 하지만 도로와 공원 등 기반시설이 잘 갖춰진 서울 강남과 같은 곳은 단독주택 지역이라도 재건축 사업으로 가는 경우가 많다.

법적으로도 재개발과 재건축은 성격이 다르다. 재건축과 재개발을 관할하는 법률은 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'인데 주택 재건축과 주택 재개발을 다른 범주로 분류하고 있다. 사업을 추진하는 데 있어서 가장 다른 점은 바로 정비구역 지정 요건이다.

재건축 정비구역으로 지정받기 위해서는 노후도 요건(현행 서울시 조례상 준공 후 최대 40년 경과)을 충족해야 하고 안전진단도 통과해야 한다. 반면 재개발 정비구역의 경우 노후도,접도율(폭 4m 이상 도로에 접한 건축물 비율 · 이 비율이 낮을수록 도로 여건이 열악하다는 의미다),호수 밀도,재해 위험 등 요건 중 2가지만 충족하면 대상지에 포함될 수 있다.

뉴타운은 재개발을 보다 광역화한 것으로 구역보다 한 단계 넓은 개념인 지구로 지정돼 전체 개발계획이 서울시와 같은 지방자치단체가 주도해 수립한다. 뉴타운 사업은 '도시 재정비 촉진을 위한 특별법'에 따라 시행한다. 이 특별법의 많은 부분이 도정법을 준용하고 있어 지구 내 각 구역별 사업은 역시 도정법에 따라 이뤄진다. 전체 지구에 대한 개발계획을 '재정비촉진계획'이라고 부르는데 법적으로 정비구역 지정과 같은 효과를 나타낸다.

재건축과 재개발 모두 정비구역 지정 이후 사업 절차는 같다. 조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획인가→이주 및 철거→준공 및 입주→조합 청산 등의 순이다. 정비구역 지정 이후 준공,입주 때까지 짧게는 5년,길게는 10년이 넘는 경우도 많다. 구역 내 토지 등을 소유한 조합원들 간 이해관계가 첨예하게 엇갈려 의견 수렴이 쉽지 않기 때문이다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com