美 상업부동산 리스크를 경계한다...유진투자증권 ● 미국 상업부동산발 위험 신호가 관찰되고 있다 - 미국 캡마크 파이낸셜 그룹의 파산보호(Chapter 11) 신청을 계기로 미국 상업부동산 위기가 표면화된 가운데, 주요 상업부동산 대출업체는 연체율이 급증하면서 관련된 부실화도 빠르게 진행되는 것으로 파악 - 상업용모기지담보증권(이하 CMBS)의 채무불이행 비율(90일 이상 연체율)은 10월 현재 2.95%를 나타내며 지난 6월말 대비 2배나 급증함. 압류비율도 동기간 대비 1.7배 증가하며 연체 급증으로 인한 채무불이행 위험(default risk)이 커지는 상황임 - CMBS의 총 연체잔고는 609억 달러로 연체잔고 비율은 8.16%를 나타내고 있음. GMAC의 경우 10%까지 급증한 가운데, 주요업체들의 연체잔고 비율은 캡마크(8.86%)에 근접한 수준까지 급등함 - 미국 신용평가 기관의 CMBS에 대한 신용등급 하향은 2009년에만 7,016개가 발생하며, 전년대비 6배 급증함. 상업부동산에 대한 연체율과 공실률 증가는 CMBS의 신용위험을 급증시키는 것으로 판단함 ● 상업부동산발 위기의 확산여부 및 금융 구조조정을 앞당기는 정책변화에 주목 - 미국 상업부동산 관련 신용위험 증가는 금융기관의 자본확충 이슈로 이어지면서 미국 상업은행의 직간접적인 부담요인으로 작용할 것으로 예상함. 블룸버그에 따르면 상업부동산 채무불이행 비율은 연말까지 4.1%에 증가하며 1992년 저축대부조합 파동 때의 수준(4.6%)에 육박할 것으로 전망됨 - 상업부동산발 위기가 고조되면서 미국 행정부와 의회는 조기에 구조조정을 앞당기는 금융 개혁안을 제출할 것으로 알려짐. 금융 개혁안은 금융사 파산시 주주와 투자자가 손실 부담하는 방식으로 알려져 부실 금융기관의 퇴출 속도는 현재보다 빨라질 것으로 예상함