[건설] 아파트 가격과 거래량을 통해 본 건설주 향방은?...대우증권 ■ 아파트 거래량은 전국적으로 감소했으나, 서울은 증가 09년 5월 전국의 아파트 가격은 전월대비 0.3%, 서울은 0.6%, 경기도는 0.4% 상승했다. 반면 아파트 거래량은 전국적으로 전월대비 3.3% 하락한 반면 서울은 26.5%, 경기도는 13.8% 증가했다. 서울과 경기도 지역은 거래량이 증가했고, 나머지 지역은 거래량이 감소했다. 서울 지역 아파트 가격을 좀더 자세히 살펴보면 서초구는 전월대비 1.5%, 강남구 0.6%, 송파구 1.7% 상승하면서 강남 3구 아파트 가격 상승률이 서울 기타 지역에 비해서 높았다. 아파트 거래량을 살펴보면 서초구는 전월대비 42.2%, 강남구 76.3%, 송파구 43.0% 증가하면서 강남 3구의 거래량 증가율도 서울 기타 지역에 비해서 높았다. 아파트 거래량 고점이었던 06년 11월 전국의 아파트 거래량은 15만 2,013호, 서울은 2만 8,767호, 경기도는 5만 4,811호였다. 09년 4월 전국 아파트 거래량은 7만 6,063호이고, 서울은 9,911호, 경기도는 1만 9,499호이다. 09년 4월 서울 아파트 거래량은 06년 11월 고점의 34.5% 수준이고, 경기도는 35.6%이며, 서울과 경기도를 제외한 나머지 지역은 68.2% 수준으로 회복됐다. 서울, 경기도 아파트 거래량은 09년 1~4월까지 매월 증가했지만, 06년 11월 고점 대비 여전히 낮은 수준이기 때문에 이 지역 아파트 가격 반등은 일시적이고 국지적인 현상일 가능성이 높다고 판단한다. ■ 아파트 가격과 거래량의 시사점은? 09년 4월 아파트 가격은 전국적으로 전월대비 0.3% 상승하고, 거래량은 하락세로 반전됐는데, 서울과 경기도 일부지역은 아파트 가격이 상승하고, 거래량도 증가했다. 09년 4월 거래량 증가 현상이 전국에서 서울과 경기도 일부 지역으로 국한되었다는 점은 09년 1~3월까지와는 다른 양상이다. 09년 1~3월까지는 유동성이 풀리면서 전국의 부동산 거래량이 증가했는데, 4월 이후에는 유동성이 축소되면서 거래량 증가 현상이 부동산 블루칩(강남, 분당, 용인 등 경기도 일부) 지역으로 국한되는 모습을 보였다. 이는 유동성이 축소되고 있음을 의미하며, 부동산 블루칩 지역에 나타났던 거래량 증가 현상도 차츰 감소세로 전환될 수 있다고 판단한다. 특히 최근과 같이 국채 금리 상승세가 지속된다면 부동산에 대한 투자 매력은 감소될 전망이다. ■ 업종의견은 중립, Top Picks는 현대건설, 대림산업, Trading 종목은 대우건설 건설주 투자의견 중립 유지, Top Picks는 현대건설, 대림산업, Trading 종목으로는 대우건설을 제시한다. 건설주 투자의견 중립을 유지하는 이유는 09년 하반기에는 ① 주택 공급량 확대로 미분양 감소 속도가 둔화될 가능성이 높고, ② 하반기 공공수주 모멘텀 둔화와 본격적인 공사 진행으로 미분양이 빠르게 감소되지 않으면 현금 사정이 상반기 대비 악화될 가능성이 있다. ③ 해외수주는 상반기 대비 증가하나, 전년대비 40% 감소될 전망이고, 수주 경쟁이 치열해지면서 신규로 수주하는 해외 공사는 이익률이 낮아질 가능성이 높다. 따라서 09년 하반기에는 보수적 투자 전략이 유효하다고 판단한다. 현대건설 투자의견 매수, 목표주가는 78,000원을 유지한다. 투자포인트는 ① 09~10년 매출액과 영업이익은 각각 연평균 19.0%, 15.9% 성장할 전망이다. ② 녹색뉴딜 등 정부 공공공사 확대시 가장 큰 수혜가 기대(공공시장 점유율 6.5%로 1위)된다. ③ 주택 미분양 리스크에서 자유롭기 때문에 주택, 공공공사, 해외 등 전분야에서 성장이 가능하다. 대림산업 투자의견 매수, 목표주가는 77,000원을 유지한다. 투자포인트는 ① 대형 건설주 중에서 가장 저평가되어 있다. ② 삼호, 고려개발 관련 불확실성이 해소됐다. ③ 대림산업 자체 유화, 여천 NCC 등 유화부문 이익이 증가하고 있다. ④ 해외공사 매출이익률은 15% 내외로 대형 건설사 중 가장 높다. 대우건설 투자의견 Trading Buy 유지, 목표주가는 15,000원을 유지한다. 하반기에는 대우건설의 Big Deal 가능성이 있다고 판단하며, 대우건설 주가가 15,000원 이상 오르면 금호그룹이 대우건설을 계속 보유하려고 시도할 가능성이 높기 때문에 Big Deal 기대감이 소멸되면서 대우건설 주가가 더 상승하기는 어렵고, 반대로 대우건설 주가가 11,000원 내외이면 Big Deal 가능성이 높아지면서 대우건설 주가는 상승할 수 있다고 본다.