"도시형 생활주택 사업을 하려면 어떻게 해야 하는지 묻는 전화가 하루 30~50통씩 걸려오고 10명 정도는 직접 사무실로 찾아옵니다. 폭발적이라고 해도 과언이 아닐 만큼 관심이 뜨겁습니다. "(수목건축 서용식 대표)

도심에서 소형 주택을 지어 임대사업을 하는 도시형 생활주택도 수익형 부동산 시장에서 떠오르는 아이템이다. 각종 세제 혜택이 주어지고 주차장 건설 의무도 완화되기 때문에 수익성이 높아 눈길을 끌게 됐다. 서울 동대문구 김모씨도 도시형 생활주택 사업을 추진하려는 사람 중 하나다. 그는 자신의 2층짜리 단독주택(대지지분 280㎡)을 헐고 그 자리에 소형 주택 24세대를 지을 계획이다. 주택 공사비 6억원과 주차장 공사비 7000만원 및 설계 · 감리비 3000만원 등 7억원을 들이면 보증금 2억4000만원에 월세가 1200만원 정도 예상된다. 보증금을 감안하면 실제 투자비용은 4억6000만원이다. 수익률이 연 25%를 넘는다. 물론 자신의 땅이 아니었다면 수익률은 10%를 밑돌게 되지만 금리를 감안하면 짭짤한 수익이다.

도시형 생활주택은 크게 원룸형과 기숙사형으로 나뉜다. 원룸형(전용면적 12~30㎡형)은 세대별로 독립된 주거생활이 가능할 수 있게 욕실과 부엌을 설치한 것이며 기숙사형(전용면적 7~20㎡)은 고시원처럼 취사장 세탁실 휴게실을 공동으로 사용하게 된다. 수익률은 기숙사형이 다소 높지만 관리비 공실 등을 감안하면 원룸형 주택이 선호될 것으로 예상된다.

단지형 다세대는 도시형 생활주택 여러 동을 모은 것으로 일반 다세대 주택보다 1층이 높은 5층까지 지을 수 있다.

주의사항은 최소 20세대 이상을 지어야 한다는 점이다. 원룸형이든 기숙사형이든 또는 두 가지를 합치든 최소 기준을 만족해야만 법적 혜택을 받을 수 있다. 최대 세대수는 150세대다.

도로 기준도 알아둘 필요가 있다. 서용식 사장은 "폭 6m가 넘는 도로와 접해 있어야 도시형 생활주택을 지을 수 있다"며 "일부 투자자는 폭 4m짜리 도로를 끼고 있는 땅을 구입해서 낭패를 보기도 했다"고 말했다. 부지를 매입할 때는 업무시설 밀집지역이나 대학가,역세권,외국인 선호지역 그리고 산업단지 주변을 후보지로 선정한다. 철저한 수요자 조사가 필수적이다.

주차장을 넉넉하게 확보할 수 있는지 따져 보는 것도 필수적이다. 업계에서는 도시형 생활주택 사업에 나서는 투자자가 많이 생겨 경쟁이 불가피해질 것으로 예상하고 있다. 경쟁에서 우위를 차지하려면 세입자들의 관심이 가장 많은 주차장 시설에 투자를 해야 한다는 얘기다. 법적기준을 간신히 맞춰서 주차장을 마련하면 나중에 공실이 생길 수 있다는 점을 감안해야 한다. 주차장 기준은 지자체에 따르면 다른데 서울시의 경우 주차장 완화구역이 아니라면 기숙사형 주택이 세대당 0.3대, 원룸형 주택 세대당 0.5대다.

스스로 사업에 나서기 어려우면 전문 컨설팅업체를 찾아보는 것도 방법이다. 규모에 따라 100만~200만원을 내면 8% 안팎의 수익률을 낼 수 있는 땅을 골라주는 것부터 구체적으로 주택을 어떻게 지어야 하는지,법적인 문제는 없는지까지 알려준다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com