상속은 대개 뜻하지 않게 일어난다. 그래서 세법에서도 상속받은 주택이나 농지 등을 양도할 때 적용하는 규정은 조금 특수하다. 특히 상속받은 농지를 양도할 때 적용하는 세법은 최근 많이 바뀌어 세심한 주의가 필요하다.

첫째,올해부터 상속받은 농지는 3년 내에 팔아야 양도세가 감면된다. 그동안 농지를 상속받으면 피상속인의 경작 기간도 상속인이 경작한 것으로 인정돼 왔다. 그래서 부모가 8년 이상 농촌에 거주하면서 직접 농사지은 농지를 상속받으면 비록 자식이 농사를 짓지 않고 도시에 살아도 언제든지 이를 팔면 양도세 감면(최대 2억원)을 받을 수 있었다. 그러나 2009년부터는 상속 개시(사망) 후 3년 이내에 팔아야 피상속인이 경작한 기간을 상속인이 자경한 것으로 인정받아 양도세가 감면된다.

참고로 할아버지가 경작했던 농지를 아버지가 상속받고 다시 손자가 상속받아 양도한 경우 자경 기간은 아버지와 손자가 경작한 기간만 인정된다. 즉 할아버지가 아무리 오랫동안 농사를 지었다 하더라도 아버지와 손자가 8년 이상 자경하지 않았다면 양도세 감면혜택을 받을 수 없다.

둘째,이렇게 상속받은 농지를 3년 내에 처분하지 못했으면 어떻게 될까. 그렇게 되면 비록 세금 감면은 받지 못하지만 비사업용 토지로 간주돼 양도세를 중과당하는 불이익도 받지 않는다. 왜냐하면 직계존속이 8년 이상 직접 농사지은 농지를 상속 또는 증여받아 양도하는 경우에는 언제 팔더라도 사업용으로 보기 때문이다. 농지뿐만 아니라 임야나 목장용지도 토지소재지에 8년 이상 거주한 사람으로부터 상속 · 증여받아 양도하면 양도 시기에 관계없이 양도세가 중과되지 않는다.

셋째,원래는 농지 소재지에 살지 않거나 농사를 짓지 않는 사람이 농지를 직접 양도하면 비사업용 토지의 양도로 보아 양도세가 중과된다. 하지만 농사를 짓지 않던 농지라 하더라도 상속을 받은 사람이라면 5년 내에만 처분하면 중과를 면할 수 있다. 따라서 부재지주가 농지나 임야 등을 소유하고 있는 경우 급하게 처분하기보다는 상속을 고려해 보는 것도 괜찮다. 일반적으로 이들 토지는 시세 파악이 어려워 기준시가로 평가돼 상속재산이 낮게 잡힐 수 있고，상속으로 인해 5년간은 비사업용 토지에서 제외되는 혜택도 누릴 수 있기 때문이다. 단 상속 후 6월 내에 처분하는 것은 피해야 한다. 처분가액이 시가로 의제돼 상속재산가액이 늘어날 수 있다.